楼市中期将见
底

（本
文(wén)成文于上周五，首发于上周(zhōu)六今年第17期杂志）

现代社会经济(jì)发达
，金融地产业发达，财富效(xiào)应影响巨大(dà)。譬如国内一线(xiàn)城市(shì)，多数中(zhōng)青年人置业
时选择按揭贷款，每月按揭(jiē)还款会令消费(fèi)受(shòu)压。而楼价涨跌，当幅度足够(gòu)大时便会严重影响消(xiāo)费。相反，经 济(jì)较落后地区，置业者普(pǔ)遍较为保守。有楼在(zài)手与无楼在手者，差别甚大(dà)。低(dī)收入者除了每月工资收入，无其他收入，则影(yǐng)响其(qí)消(xiāo)费者只有物价涨跌。

近(jìn)期香港人北上消费成为浪潮(cháo)，社交媒体上阵(zhèn)阵热议。比如香港靠近深圳地区(qū)如上水(shuǐ)等，一众上了(le)年纪“师奶(nǎi)”不时(shí)坐两元港铁到莲塘(táng)口岸，过(guò)关后再坐两(liǎng)三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港(gǎng)海关条例
，熟食(shí)可以过关。香(xiāng)港烧(shāo)肉每斤过百港(gǎng)币(bì)，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几
元人民币，档主做到不停手。香港“师奶”们(men)买上(shàng)几日分量蔬菜与肉食回(huí)港，每月节省出不少钱。因此(cǐ)，香港靠(kào)近深圳一(yī)些墟镇空置(zhì)铺位大量出现。

大流行结束之(zhī)后，深港边境(jìng)恢复(fù)正常通关，但大陆南下(xià)旅客每月仅仅二三百(bǎi)万人次，今年上半年平均每月268万人次；而香港(gǎng)北上旅客则创历史新高，最(zuì)新数据是每月716万人次。数据(jù)此消彼长，其背后原因皆是财富效应所(suǒ)致。香港(gǎng)零售市场低(dī)迷，商铺价格自然暴跌。根据香(xiāng)港信报财经报道，北角城(chéng)市花园商场地库一个铺位仅
仅以10万港(gǎng)币抛(pāo)售，折(zhé)合每平方英尺1220元，业主(zhǔ)持有11年惨亏93%。虽然是极端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水(shuǐ)埗(bù)高登电脑(nǎo)中(zhōng)心一个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万(wàn)买入，16年时间账面(miàn)蒸发430万(wàn)，跌幅(fú)44%。中原地(dì)产研究部指香港甲级(jí)写
字楼租值连续(xù)四(sì)年下跌，较2019年高(gāo)位回落(luò)25%，中环中(zhōng)心、长江集团中心及会议展览(lǎn)中心近四年租值跌幅高达33%以(yǐ)上。住宅(zhái)方面，中原城(chéng)市领先指数2021年(nián)8月 最高见191.3点(diǎn)，其后大幅回落(luò)，最新报(bào)138.6点，跌幅27.5%。

回顾以(yǐ)往分(fēn)析香港(gǎng)楼市(shì)文章……

2017年 7月29日(rì)《全球楼市危机山雨欲(yù)来（上）》一文认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升，而(ér)2015年至2016年调整(zhěng)已经是[5]浪（4）下跌，现在正处于(yú)[5]浪5最后上升(shēng)。”当时中原(yuán)指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松(sōng)动 银行股中期见顶》，文中指“2003年(nián)展开超(chāo)高级浪[5]。目前已经进入[5]浪（5）最后上升。压
死骆驼最后一根稻草恐(kǒng)怕是美国持(chí)续加(jiā)息。”其时中(zhōng)原指数约(yuē)175点
。2019年8月31日《中国股市(shì)反复震荡 香港楼市摇摇欲坠》一(yī)文(wén)认为“香港楼市正进(jìn)入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在创(chuàng)新高后出(chū)现停滞，[5]浪（5）是否(fǒu)已经结束，抑或是（5）浪(làng)1而(ér)已？需要继续观察”。当时中原指数185点，最后2021年191点(diǎn)见顶。现再分析中原城市领先指(zhǐ)数走势(shì)。

中原指数1997年6月最高见103.8点(diǎn)，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年8月最低31.7点为一组3浪(làng)下跌，超高级浪(làng)[4]，跌幅(fú)69.4%。此后展开浪[5]上升(shēng)。

2003年8月低(dī)点(diǎn)31.7点升至2015年8月高点146.7点(diǎn)为[5]浪（1），[5]浪(làng)（1）属(shǔ)于(yú)延(yán)伸浪(làng)。其(qí)中2005年6月(yuè)高点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至2006年9月低点52点为(wèi)（1）浪2，52点升至2013年3月(yuè)高点1楼市中期将见底23点为（1）浪3——（1）浪(làng)3又是延伸浪——123点跌(diē)至2014年4月(yuè)低点117.1点为（1）浪4，123点升至2015年8月高点146.7点 为（1）浪5。

[5]浪（2）由(yóu)2015年8月高点跌至2016年3月低点127.4点，此后升至2018年8月高点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调整至2021年1月低(dī)点175点(diǎn)为水平三角形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美
国楼市走势分析》中指出：“近年香港局势动荡，加(jiā)上疫情，令(lìng)楼市投资者信心大减，而联储局连番加息下(xià)，楼价自然拾级而下，我(wǒ)相信香港楼市(shì)已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期(qī)……总之，香港楼市下跌基本目标是(shì)2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看，此轮香港楼市调整，为循环(huán)级别。中原指数自历史高位下跌(diē)，先是呈现一组5浪推(tuī)动下跌局面。

《香(xiāng)港美国(guó)楼(lóu)市走势分(fēn)析》一文中认为，此组5浪下跌，可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(làng)（a）下跌。其中，历史高点(diǎn)跌至2022年3月177.3点为（a）浪(làng)1，反(fǎn)弹至(zhì)4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月156.3点为（a）浪3，之后回升至2023年4月 168.4点为（a）浪4，然 后进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可进一步细分：2023年(nián)4月高点168.4点跌至当月低点(diǎn)165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点(diǎn)为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回(huí)升至同月高147点为5浪 [iv]，147点至今进入5浪[v]最后(hòu)下跌。5浪[v]之中，其细浪(làng)仍然可以进(jìn)一(yī)步划分。目
前处于[v]浪（iii）下(xià)跌最后阶段，甚至(zhì)是[v]浪（v）最后
下跌亦未可知。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点才是（a）浪1，（a）浪(làng)2由156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入(rù)（a）浪3下跌(diē)。其后反弹(dàn)是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香港楼市持续上升时，特区政府先后推出“三辣(là)”政策：

（1）2010年(nián)11月20日推出额外印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上调SSD税率及延长禁
售期至(zhì)三年(nián)；

（2）2012年推出买家印花税（BSD），非香港永久(jiǔ)居民及公司名义买家，买楼时须缴付楼价15％BSD税项(xiàng)；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原有税项(xiàng)，2013年2月起特区政府推(tuī)出双倍(bèi)印花税(shuì)（DSD）。

随着楼市大调整，特区政府今年已(yǐ)经撤下所有辣招。香港楼价三座大山：辣招、高(gāo)息及(jí)高楼(lóu)价(jià)，已经至(zhì)少去其一，而楼(lóu)价亦从(cóng)高位回落(luò)接近三成，相信9月美国降息周(zhōu)期展开之后，楼(lóu)市会结束浪（a）下跌，从而展开浪（b）小阳春反弹。

国内(nèi)一线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手楼走势，整体(tǐ)趋(qū)势其实与香港楼市走势一致，只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月(yuè)见顶；上海楼市最大升幅
2.8倍，同(tóng)样2022年6月见顶；北京楼市(shì)见顶时间最迟，为(wèi)2023年5月，最大升幅3.4倍。一线(xiàn)城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而(ér)言之，以一(yī)个市值
300万(wàn)人民币单位楼价回落1/3计算，业主账(zhàng)面损(sǔn)失100万，你说对消费毫无影响那只是(shì)自欺欺人啦。个别(bié)楼
盘跌幅达五成，就更(gèng)打击(jī)消费了。因此，由于香港消费比(bǐ)大陆昂贵，加上财富负(fù)效应，南下落香港旅游人数(shù)自(zì)然大减；而香港(gǎng)消(xiāo)费力下降，北上消费人数(shù)则增加，香港北(běi)上旅客(kè)数自(zì)然创历史(shǐ)新高。深圳楼价回落幅(fú)度最大，但在6月份几(jǐ)个一线城市社(shè)会零售总额大跌中跌幅最小：上(shàng)海、北(běi)京、广州(zhōu)、深圳6月社会(huì)零售总(zǒng)额按年(nián)下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长，可见楼市财富负效应威(wēi)力。

执笔之际，万科A股升停板，周四（8月29日）曾创股价见(jiàn)顶以来新低(dī)，相信是提前(qián)反映楼市见底(dǐ)，当美国进(jìn)入降 息周期(qī)，地产股即使是死猫式反弹，都可能有“大肉”。套牢者勿失信心，斩(zhǎn)在最低位(wèi)。（编者注：作者个(gè)人观点，仅供参考，不构(gòu)成投资建(jiàn)议(yì)）

（本文完）

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