香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港(gǎng)特区政府宣(xuān)布(bù)撤销长达(dá)14年的楼市“辣招”（防楼(lóu)市过热强力限制举措）后，香港(gǎng)楼(lóu)市一度重回火热(rè)。市场交易明(míng)显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁(fán)荣景象。

但随着时间的推移，市场(chǎng)的热情逐渐冷却(què)。如今，距离政策颁布已(yǐ)有半年，在大批购买力被(bèi)消化后，香港楼市(shì)又重归冷清。

据香港土地注册(cè)处(chù)数据(jù)，8月香港整体物业（包括一(yī)手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其(qí)他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌(diē)约(yuē)10.1%，创近半(bàn)年来的新低。

楼(lóu)价方面也已下跌(diē)至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按周(zhōu)统计(jì)的楼价指数，用(yòng)来反(fǎn)映楼价(jià)走势(shì)）最新(xīn)报138.68点，为近8年的第3低(dī)位，该指数自(zì)2024年(nián)以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点历史(shǐ)高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前(qián)的低位也下跌了(le)3.03%。

对于香(xiāng)港楼市的现状(zhuàng)，美联集团主席黄建业指出，“当前市民对经济前景缺乏信心，对入市感到犹(yóu)豫。楼市基本因素(sù)虽然好转，但未能吸引更多(duō)买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高(gāo)水平(píng)，甚至回落至‘撤辣(là)’后新低(dī)”。

楼(lóu)市呈现(xiàn)“量升价跌”趋(qū)势

回顾2024年开年至今香港楼(lóu)市的表现，整体呈现(xiàn)“量升价跌”的(de)趋势。

据美联物业研究(jiū)中心综合土(tǔ)地(dì)注册处资料显示(shì)，住宅方面，不包括一手公营房(fáng)屋在内，1-8月香(xiāng)港一手私楼及(jí)二手(shǒu)住宅注册量合共录38530宗，同(tóng)比2023年1-8月的35736宗高出约7.8%，并为整体(tǐ)物业(yè)注册(cè)量创三年同期新高的动力来源。

但楼价却(què)在持(chí)续下(xià)跌，据香港差估署统计，7月份香港最新楼(lóu)价指数报296.8点，跌(diē)破300点，按月跌1.88%，创今年最大跌幅，已连跌三个月，累跌4.13%，今年1-7月(yuè)的楼(lóu)价跌4.7%，指(zhǐ)数已返回8年前低位。

就具体楼盘来看，8月(yuè)份，太古城最(zuì)新平(píng)均呎价录约14039港元(yuán)（呎为香港面积计(jì)量单位，一(yī)平方呎约等于0.09平(píng)方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第(dì)一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。

十大屋苑中，已有(yǒu)3个屋(wū)苑(yuàn)平均(jūn)呎价跌(diē)穿万港元水平(píng)，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之(zhī)中最低(dī)，8月(yuè)份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分(fēn)别录约9793港元及约(yuē)9863港元。

“楼价指数持续(xù)下跌，返回八年前水平，加上经济不景气，早前更传出银(yín)行追(zhuī)收还款，及拖慢按揭审批，虽然(rán)政(zhèng)府与银行代理协助中小企，以及为按揭审(shěn)批时限作出承诺，但对加快物(wù)业成(chéng)交作用不(bù)大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出。

另外，伴随楼市成交的(de)逐渐回落，香港(gǎng)地(dì)产界的中(zhōng)介从业人数也在持续减少。

据香港地产代理监管局数据显示(shì)，截至8月底(dǐ)持(chí)牌代理录38723人(rén)，按月再减少57人(rén)，连续(xù)4个月下跌，人数续创近(jìn)6年半的新低。

内地买家较高峰期(qī)大幅减少近七成(chéng)

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引(yǐn)了大批内地客赴港(gǎng)看房。如(rú)今随着香港楼价的(de)下跌，去香港买房的内地人也越来(lái)越少。

据中原(yuán)地产数据显示(shì)，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情(qíng)况的“普通话拼音买(mǎi)家”买(mǎi)卖登记数字一度连升3个月，由撤(chè)辣(là)前(qián)2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创(chuàng)下了(le)自1995年有纪录以来的历史新高。

不(bù)过(guò)，自5月份以来该登记数(shù)字已连续下(xià)跌3个月(yuè)，7月最新录得723宗，较(jiào)6月的758宗减少，额近5%，创5个月新低(dī)，较4月(yuè)的(de)最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。

但(dàn)值得关注的是，近日伴随香港楼市热度的下降(jiàng)，开发商之间也打起(qǐ)了价格战，多个新(xīn)盘都推出了低价促销(xiāo)活动，价(jià)格优势也吸引了(le)部分内地买家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同(tóng)区一手新盘(pán)8年来的(de)新低，还推出了(le)“买楼送楼(lóu)”的抽奖活动。

据中原地(dì)产(chǎn)统(tǒng)计，该盘(pán)在(zài)7月录得的81宗买卖登(dēng)记中，有超过一(yī)半的买家(jiā)姓名为内地买家，是内地买家当月(yuè)购入最多(duō)的楼盘(pán)。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地(dì)买(mǎi)家占比也达到了(le)18%。

“内地买(mǎi)家和香港买家的心态是一样的，所(suǒ)谓‘宁买当头起，莫买当头跌(diē)’，认为晚(wǎn)些买(mǎi)会更便宜，担(dān)忧于此所以不出手。等(děng)到后续(xù)市场(chǎng)转好，又感觉到‘迟买更贵’的时候，他们自(zì)然也会再次入(rù)市”，陈永杰表(biǎo)示(shì)。

“专才(cái)”计划带动租金上升

在(zài)香港(gǎng)楼(lóu)价出现下滑的另一(yī)边，住宅租金却呈现出稳步上扬(yáng)的(de)趋势。

在仲量联行9月最新发布的《香港住宅(zhái)销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数(shù)距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其(qí)是小(xiǎo)户(hù)型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升(shēng)幅最(zuì)为显著，租金指(zhǐ)数分别录(lù)得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积(jī)较小的单位租金升幅更为显著，主要(yào)是受选择邻(lín)近商(shāng)业(yè)区居住的非本地学生及专业人士(shì)所推动。而(ér)C类单位（面积在753-1075平方呎）的需(xū)求增加主(zhǔ)要来自于(yú)‘转买为租’的趋势(shì)”，仲量联行研究部资(zī)深董事(shì)钟楚如指出。

香港楼价预期(qī)的进一步下(xià)跌，再加上高按揭供款所造成(chéng)的财务(wù)负担，让租房(fáng)成为当下楼市更有吸引力的选择。

仲量联行方面分(fēn)析认为，近期推动租赁市场增长的主要因素似(shì)乎是新家庭数量的增加，以及租(zū)户(hù)对自住业主的比例(lì)上升。

近年来，香港的“专才(cái)”计划为香港引进了大批人才(cái)的同(tóng)时，也为香港楼市带来了不少(shǎo)新增需求。据政府数(shù)字，2023年至今年上半年，经各项人(rén)才(cái)入境(jìng)计划到(dào)港的人才及受养人数合(hé)共已突(tū)破25万人。

而在仲量联行最近(jìn)一项有关“携子女来港(gǎng)生活的人才计划家庭的具体情(qíng)况”调查终显示(shì)，有86%的非本地人才受访者正在租住单位(wèi)，这比(bǐ)例显著高于整体(tǐ)人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平(píng)均(jūn)人数由2.7人减(jiǎn)少至2.6人，且(qiě)家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万(wàn)户。

“这一趋势显示对(duì)住宅租赁物业的持(chí)续需(xū)求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策(cè)略及顾(gù)问部资深董(dǒng)事李远峰表示。

此外，港府进一步推动吸(xī)引(yǐn)人(rén)才(cái)的政策，如扩大“高端人才通(tōng)行证计划(huà)”的适用范围，预(yù)期也将进(jìn)一步(bù)支持此趋(qū)势(shì)增长。因此(cǐ)，中小型住宅单位的租金和回(huí)报率在(zài)短期内预计将(jiāng)持续上升。

减息或让香港(gǎng)楼价(jià)“止跌回升”

对于当(dāng)下香(xiāng)港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月(yuè)在美国减息后市场会有所好转。

“如果美国如期落实(shí)减(jiǎn)息，香港银行(xíng)虽然未必即(jí)时(shí)跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各(gè)行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰表示。

在此前美联物(wù)业的分析中也指出，以美国加息前后为界线，分析香港十大楼市重要指(zhǐ)标，发现有多达7个(gè)指标都出现了显著好转，仅3个(gè)未见改善。而在(zài)好转的指标中(zhōng)，月入超过10万港元的家庭数目、香港定期存款数字及(jí)内香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前地买家比率皆创出历史新高。

这反(fǎn)映出当下香港楼(lóu)市基调确实较加息前更(gèng)加巩固和健(jiàn)康，具有止跌回升的条件。

摩根士丹利研究(jiū)表示，美联(lián)储(chǔ)9月减息(xī)后香港楼市将非常受(shòu)益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相(xiāng)比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠(huì)于此。

不过，也有市场声音(yīn)表示，美国加息周(zhōu)期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的(de)效果释放需要时间，再(zài)加上目前香港市(shì)场情绪(xù)的普(pǔ)遍悲观，或许效果不(bù)会特别快的表现出(chū)来。

美(měi)联物业预计，由于加(jiā)息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息(xī)前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计(jì)楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到(dào)三月时的(de)水(shuǐ)平，因此(cǐ)调(diào)整(zhěng)全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年(nián)中水平。

成交方面(miàn)，因应减息推迟至9月才(cái)公布，其下调全年一手成交量预测(cè)至1.6万宗，但同比仍升超(chāo)过五成；全(quán)年二(èr)手成交量预(yù)测亦(yì)下调至(zhì)4万宗，同比仍升12%。即(jí)使调低成交预(yù)测，无论(lùn)一手(shǒu)或二手成交皆同(tóng)比回升，并创下近(jìn)3年(nián)来的新高，可见香港楼市(shì)已远离最坏的(de)时刻。

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