曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压 顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿的短期债务，浙江(jiāng)最神秘(mì)的地产商新湖中(zhōng)宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓，但 遗留问题却远远(yuǎn)没有解决。

　　1994年，浙江温州人黄伟(wěi)创立了新湖(hú)集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定 向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖中宝。

　　黄伟在资本市场(chǎng)上攫得第一桶金后进入房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)，一度成为“温州首
富”，但黄本 人很少(shǎo)接受媒体采访(fǎng)并在(zài)公开场合露面(miàn)。黄(huáng)伟的发家(jiā)历程，以及他(tā)大隐隐于市的个人风格让(ràng)新湖集团一度披上了(le)神秘外衣。

　　在浙商地(dì)产圈看来，黄伟一(yī)直保持着(zhe)“金融思维 ”做房(fáng)地产：新湖土地开(kāi)发周期普遍(biàn)较长，黄伟2000年就手握大量土地但不(bù)急并于开发，坐等土(tǔ)地升值(zhí)。

　　这种开发模式一度让黄(huáng)伟和新(xīn)湖(hú)积(jī)累了丰厚的“土地红利”资本，但随着(zhe)地产行业进入高周转(zhuǎn)时 代，新湖和黄伟的“金融式”地(dì)产开(kāi)发模式遭到挑战。

　　当地(dì)产商们野心勃勃在规模上“大干快(kuài)上”那些年(nián)（2016-2020年），黄伟的(de)新湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土地
的慢(màn)开(kāi)发和待价而沽，把(bǎ)重(zhòng)心放在金融(róng)投(tóu)资上，几年间，新湖投资了中信银行(xíng)、温州银行
、万得(dé)信息技(jì)术股份有限公司、杭州趣链科(kē)技公司等。

　　土储方面，除(chú)上海、杭州等个别城市外(wài)，新湖整体土地质量并不优质，主要在浙江(jiāng)三四线(xiàn)城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

　　土地的慢开发使经营性现金流不足，同(tóng)时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足其支付土地、开发等各种成(chéng)本(běn)和债(zhài)务。

　　其后，新湖干脆走上了“卖地求(qiú)生”之路。据(jù)不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合
计转让南通(tōng)启新、南通启阳(yáng)、南通新湖、金谷置业(yè)、明珠置业、上海(hǎi)中瀚等11个项目公(gōng)司股权，交易对价总(zǒng)计227.6亿元。

　　但即便如(rú)此，新湖头顶的债务还是(shì)没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的(de)优质土地资产所剩无几，雪上加(jiā)霜的是，房地(dì)产形势已大不如前。

　　2021年后，房(fáng)地(dì)产行业进入急剧下行周期，大多数房(fáng)地产商销售额大幅下降，新湖中(zhōng)宝2024年销售(shòu)额却逆势增长，但
这主要是因为新(xīn)湖中宝去年同期销售额(é)基数低。

　　2021-2023年(nián)，新湖中宝合同销(xiāo)售额297.36亿元(yuán)、115.9亿元和29.25亿元，销(xiāo)售额(é)急(jí)速下滑(huá)，这也使新湖(hú)自(zì)身造血功能急剧减弱，经(jīng)营现金流严重不(bù)足。

　　根据 新湖中宝2024年半年报，新湖中(zhōng)宝实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售(shòu)收入43.26亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比上升22.62%和145.92%。实现营(yíng)业收入126.19亿元，同比(bǐ)增长344.68%；归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多(duō)数(shù)同行一样，新湖增收(shōu)不增利。

　　新湖(hú)中宝最令同行艳(yàn)羡的是毛利(lì)率，根据新湖中宝中报，公司结算均(jūn)价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛
利(lì)率远高于同(tóng)行。

　　但与多(duō)数地产商面(miàn)临的(de)问题(tí)一样，新湖中宝的债务问(wèn)题始(shǐ)终没有得到实质性解决。

　　根据新湖中宝2024年半年报(bào)，公司期末货(huò)币资金余额59.71亿元；曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷有息(xī)负债合计315.28亿(yì)元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和
一年内到期的有息负债合计(jì)188.92亿元，占比59.92%，一年(nián)以上有(yǒu)息负债(zhài)126.36亿元，占比40.08%。

　　近189亿的(de)短期和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资
金的3倍(bèi)，公司债务风险(xiǎn)已站(zhàn)在“悬崖”边上。

　　大(dà)背景是，近三年来房地产(chǎn)企业融(róng)资遭遇困境，即 便是万科这样 的优质(zhì)企业(yè)，在(zài)融资方(fāng)面都捉襟(jīn)见(jiàn)肘，虽(suī)然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠及到浙(zhè)江民企的利好少之又(yòu)少。

　　黄(huáng)伟开始筹谋抱国 资“大腿”。2020年开(kāi)始，新湖中宝先后在
衢州成立了(le)新湖智造、新湖城市(shì)发(fā)展、衢(qú)州新允科技合伙企业（有限(xiàn)合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月(yuè)，新湖中宝把大本(běn)营从浙江嘉(jiā)兴迁到衢州，次月就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中(zhōng)宝公告控股股东新湖集团与衢州市新安(ān)财通签署了股(gǔ)份转让协议，新湖集团欲向后者(zhě)转让其持有的8.6亿股（占据总股本的(de)比例为(wèi)10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年(nián)1月，新湖中宝公告称(chēng)，新湖集团以及其一致行动人恒兴力(lì)，与(yǔ)衢(qú)州国资旗下的衢州智宝签署股(gǔ)权转让协议，转让所(suǒ)持公司18.43%的 股(gǔ)份(fèn)，转让价款合计现金(jīn)30亿元。

　　6月5日，经过连续(xù)交(jiāo)割后，新湖中(zhōng)宝完成第二(èr)次18.43%股份的转让，衢州(zhōu)国资成为新湖(hú)中宝第一大股东(dōng)，合计持股达到28.54%。

　　至此，衢州国资合 计投入52.76亿(yì)元(yuán)，战略入股新湖中宝正式完(wán)成(chéng)。

　　衢州国资在去年取得一个董事席位(wèi)的基础上(shàng)，还(hái)将向新湖中宝董(dǒng)事会推荐一名 副总裁候选(xuǎn)人，负责公司财务监督工作。

　　据(jù)新湖中宝公告，公司名称(chēng)将变(biàn)更为(wèi)“衢州信安发展股份有限公司”，证(zhèng)券名称改名为(wèi)“衢州发展”。

　　国(guó)资入股能救得活曾经的温州(zhōu)首富黄伟和他的新湖系吗？

　　根据新湖(hú)中宝2024年半年(nián)报，这家企业目前地产在(zài)售项目有沈阳仙林金谷、沈(shěn)阳新湖湾、南通新湖(hú)海上明珠(zhū)城、上海天潼里、上(shàng)海昼锦华(huá)苑、瑞安新湖秋月园(yuán)等。

　　上海项(xiàng)目是(shì)新湖最优质资产。报告期内(nèi)，新湖天潼里已开售小高(gāo)层去化近六成。上海位于黄浦老城(chéng)厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次开(kāi)盘推出33套房子，户型310-390平米，首日(rì)售罄，揽(lǎn)金18.27亿。

　　上海优质项目入市曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷使新湖销售额有了(le)一定保障 ，但对比(bǐ)其债务，却是杯水(shuǐ)车(chē)薪。

　　此外，7月(yuè)以来，新湖(hú)集(jí)团还陷入了员工理(lǐ)财“爆(bào)雷(léi)”风波。

　　自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产(chǎn)品”的名 义，鼓励员工购(gòu)买公司定制的(de)由华鑫信托发行
的信托产(chǎn)品，每(měi)年开放二次，或存续或(huò)到期还本付息。投资者一年期、二(èr)年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。

　　根据投(tóu)资(zī)者提供的文件显示，截至7月15日(rì)，华鑫信托·新湖集团单一资金(jīn)信托尚有(yǒu)31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号(hào)集合资金(jīn)信托尚有15.493亿元本(běn)金及预期收益(yì)未兑付。两者金额共
达约46.811亿元(yuán)。

　　记者拿到的一份投资者文件显(xiǎn)示，上(shàng)述 信
托(tuō)理财的投资者大多都是新湖的(de)员工以及亲友(yǒu)团。

　　上(shàng)述投资者对界面新闻(wén)记者表示，违约后，他们就一直去新湖集团维权，但公司始(shǐ)终没有(yǒu)给予明确的回(huí)复(fù)。

　　直到员(yuán)工大范围集结，几乎很少露 面的黄伟在8月9日出现在了投资(zī)者面前。黄(huáng)伟向投资(zī)者(zhě)表示，“做生意做了四十来年(nián)，哪(nǎ)里知道(dào)我们一个几百亿资产被人抢走了，也是(shì)很意外的事情，希(xī)望大家跟公司共渡难关
，我们(men)的这个(gè)矿(kuàng)、资产一(yī)定会拿回来(lái)，拿不回来可能我(wǒ)要破产，我如(rú)果这样可能比你们要惨。”

　　黄伟口中的“矿
”指的是新湖集团的控股子公司浙江(jiāng)新湖能(néng)源（持股比例85%）通过其(qí)全资 子公司北(běi)京华易隆鑫(xīn)贸(mào)易有限公司（以下(xià)简称“华(huá)易隆鑫”）持有的(de)新疆宜(yí)化(huà)矿业有限公司41.08%的股(gǔ)权，目(mù)前华易隆鑫已列为被执行(xíng)人，该公(gōng)司所持有的新疆宜化矿业(yè)股权被浙江和湖北两(liǎng)地法院冻(dòng)结。

　　但(dàn)黄伟的解释和恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所说的(de)矿产和自己投资信(xìn)托(tuō)的关联。目前来看，尚没有好消息出现，刚入主新湖的衢州(zhōu)国资(zī)也没有对外表态。

　　国际评级(jí)机构标(biāo)普近期发(fā)文称，如果新湖中宝的自身情况没有发生任何显著(zhù)的有利变化，其无法偿付债务（包括潜在的不良债务交换）的(de)风险可能会随着公司流动性减弱而增加(jiā)。同(tóng)时，新湖中(zhōng)宝实际控制(zhì)人变(biàn)更为国有企业，可能有助于新(xīn)湖(hú)中宝保(bǎo)持与银行和其他金融机构(gòu)的关系，但此
举可(kě)能(néng)无助于解决 境外债(zhài)券兑付事宜。

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