房企“金九”推盘积极性 不足，新房 去化压力是主因

　　新房(fáng)销售(shòu)量下降态势未改，同时土地(dì)成交规模持续收缩，从而导(dǎo)致新房(fáng)供应规模也保持在低位。

　　“金九银(yín)十(shí)”素来是房(fáng)地产市场(chǎng)的销售旺季，期间，房企做足营销工(gōng)作，积极推盘促(cù)销(xiāo)，通过优惠(huì)政策和活动吸引购房(fáng)者。每年9、10这两个月(yuè)，房企的(de)供应量和销售业绩(jì)通(tōng)常也会明(míng)显优于(yú)其他月份。

　　然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极性却一般。究其原因，与市场上
销售下行态势未改，新房库存较高，去化周期(qī)拉长，土地成交规模(mó)收缩，房企资金存压等(děng)一系
列因素有关(guān)。

　　推盘积极性不足

　　近日，房(fáng)地产研究机构(gòu)克而瑞调研的数(shù)据显示，9月28个
重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环(huán)比(bǐ)下降4%，同比下降59%，绝(jué)对量显著不及二(èr)季度(dù)月均水平，与一(yī)季度月均(jūn)699万(wàn)平方米基本持平。

　　分城市来看，仅(jǐn)一线城市(shì)供应量将环比增长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一线城市(shì)中(zhōng)，北京、广州两个(gè)城市集中放量，新房供应量(liàng)环比分别增长28%、33%，上(shàng)海、深圳(zhèn)新房供(gōng)应量的同环(huán)比均处于下降态势，其中，深圳(zhèn)降幅较大，环比下降22%，同比下降70%，供应量(liàng)或(huò)将不足3000套。

　　二线城市供应量环比(bǐ)微跌5%，同比降幅超6成，分化持续加(jiā)剧。其中，西(xī)安、长沙(shā)单(dān)月供应量较大，超(chāo)过50万平方(fāng)米，环比增(zēng)长4%和79%。宁波、重庆、厦门三个城(chéng)市的供应量虽(suī)然不及50万平方米，但环比增幅较大，分别为 660%，79%，32%。剩下的二线城市(shì)供应量基本都保持同环比
齐降态势，即便是前期热度较高的成都、杭州(zhōu)，9月的(de)新房供应量也出现环比下降，房企推盘积极(jí)性并不高涨(zhǎng)。

　　相比于(yú)一、二线城市，三、四线(xiàn)城(chéng)市新
房供应量则显(xiǎn)著回落，同、环比降幅均在4成以上
。克(kè)而瑞研究中心 称，因低迷行情影响，三、四线城市(shì)基本都处于去库存阶段。

　　明源地产研(yán)究院认为，以前(qián)的房地产市场(chǎng)，淡旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六月至八月市(shì)场逐渐回归平淡，九(jiǔ)月又重回(huí)高(gāo)峰，“金九银十(shí)”由(yóu)此而来。之所以有旺季，一方(fāng)面与旺(wàng)季期间(jiān)房企集中推盘带来的联动效应有关，另一方(fāng)面，在这些旺季，前(qián)面几个月淡市的(de)需求积累爆发。而这几年疲软的市(shì)场需求，将所有的波峰波谷熨平，“金九银十”成(chéng)色不再(zài)。今年(nián)八月份以来，新政的效果逐渐减弱，楼市的(de)热(rè)度重新(xīn)回落，房企对九月的(de)成交没抱太大期待。

　　去化压力是主因

　　中指研究(jiū)院企业研(yán)究总监刘水对第一财经表示，“金九银十”传统营销旺季来临，但今年房(fáng)企的推盘积(jī)极性不如以往(wǎng)，主要还(hái)是受目前市场下行压力影响(xiǎng)。“新房销售(shòu)量下降态势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导致新房供应(yīng)规模也保持在低位，加之房企目前的(de)资(zī)金压力，导致房企(qǐ)在推盘方面更加谨慎。”

　　广东省住(zhù)房政策研究中心研究员(yuán)李宇嘉对(duì)第一财经表示，“金九”开发商(shāng)推 盘供应积极性不(bù)高(gāo)，背(bèi)后的主要原因(yīn)在于开发商(shāng)手里的库存待售(shòu)房源比较多，另外，开发商新盘去化率整(zhěng)体也比较低，去化周期(qī)比较长(zhǎng)。据他统计，目前市场上大(dà)概有一半的新房是2024年之前就上市的库(kù)存。“这样的情况下，如(rú)果开发商仍(réng)然(rán)推新(xīn)盘，销售不畅的情况 下，只会(huì)导致市场预期更(gèng)差，而(ér)且还会拉长开发商资(zī)金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉(diào)。”李宇嘉说。

　　李宇嘉也表示，在其调研过
程中发 现，当(dāng)前开发(fā)商推盘的节奏也发生了(le)变化：“以前是以(yǐ)楼栋为单位推出房源，现(xiàn)在有的楼盘则(zé)开始以楼层为单位，步子迈得比较小，这与(yǔ)9月(yuè)房企推盘积(jī)极性不(bù)足的逻(luó)辑一致，背后的原(yuán)因都是市场上库存较(jiào)高(gāo)，开发商去化困难。”

　　新(xīn)房(fáng)市场整体去化速度(dù)放缓，去化周期拉长，已是事实。9月上旬，房地产中介机构深 圳中原的二级(jí)市(shì)场营销高峰论坛上，中(zhōng)原(yuán)地产大陆区二级市场战略中心总经理任壮表示，在2016、2017年房地产市(shì)场行情好的时候，全国29个重点城市(shì)新房住宅项 目开盘首周(zhōu)的去化率平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全国(guó)首付比例整体下调(diào)，市场行
情好转，周度平均去化率升至(zhì)33%。随着“517”新政效应减弱，8月，该数值已回落至29%。

　　房地产研(yán)究机构中指研究(jiū)院测(cè)算结果显示，截至(zhì)2024年7月，全国住宅“已开工(gōng)未售库(kù)存”为25.2亿平方米，其(qí)中“竣(jùn)工未售(shòu)库存”为3.8亿平方米(mǐ)。尽管库存量(liàng)有所下降，但从出清周(zhōu)期来看，目前“已开工未售(shòu)库存”的出(chū)清(qīng)周期(qī)约(yuē)为3.4年，且呈现上升(shēng)趋(qū)势，去化压力较大。

　　中(zhōng)指研究院认为，尽(jǐn)管当前的库存规模(mó)有所下降，但是(shì)与2016~2017年市场库存规模回落不(bù)同的是，2016~2017年的情况是“市场销售提升、库存(cún)水平下降，去化周期缩短，市场库存(cún)压力缓解”，而目前(qián)“虽然市场库存水平下
降，但销售持续(xù)低迷，去化(huà)周期仍呈延长态势，市场房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因库(kù)存压力攀升”。

　　今年5月以来，“去(qù)库存(cún)”已(yǐ)成为房(fáng)地产的重要施策方向，多个城市相继发布了(le)收储房(fáng)源征集公告，但受(shòu)收购(gòu)价(jià)格、资金(jīn)成本、房源错配等因素影响，国企收(shōu)储“去库存”模式整体仍处于探索阶段(duàn)。

　　中指研究(jiū)院认为(wèi)，我国房地产销售仍面临调整(zhěng)压力，市场(chǎng)仍处于 筑底阶段，“去库(kù)存
”政策若在未来(lái)几个月加(jiā)快落地节奏，将对(duì)房企现金流(liú)改善及居民 预期将(jiāng)产生积极 影响。住(zhù)房端，国企收储是最直接(jiē)的去库存手(shǒu)段，但(dàn)政策细(xì)节仍有待优化，落
地节(jié)奏有待加快。土地(dì)端(duān)，盘活(huó)存(cún)量土(tǔ)地(dì)、优化土地(dì)供应是主要政策方向，其中退地(dì)置换或成(chéng)为改善土地库存结构的一种有效方式。

　　刘水表示，市场需求端，一线城市限购政策存在较大(dà)优(yōu)化空间，同时继续下调房贷利率、提高房贷(dài)利息抵扣个税幅度等或(huò)成(chéng)为需求侧政策优 化方(fāng)向(xiàng)，从而(ér)进一步降低居民购房成本。整体来看，随
着“金九银十”传(chuán)统旺季的来临，房企仍需充分把握这一时机，积极应对市场挑战以达到快(kuài)速去化的目的。

责任编辑：刘万里
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