合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深(shēn)度(dù)洗牌阶段，稳健的房企以长期主义的战略定力，在周期中跑赢大市。

　　8月 30日，合生(shēng)创(chuàng)展集团发布了(le)2024年中期业绩报告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿港(gǎng)元，与(yǔ)去(qù)年基本持(chí)平；营业(yè)收入为138.09亿港元；净利润为10.83亿港元；毛利润(rùn)为37.61亿港元(yuán)，毛利率维持在约27%的高水平，显著高于行业平均水平。

　　当房企不再争规模(mó)时，利润水平成为考量企业综合能力(lì)的关键指标。

　　毛利率水平在地产开发结算收入和毛利率(lǜ)普遍下行的背景下(xià)，合(hé)生创展(zhǎn)集团凭借其优质的土地储备和高(gāo)端精品战略，实现了远高于行(xíng)业不足(zú)20%的平均毛利率。同时，在确保经(jīng)营稳健(jiàn)的前提下，经过两年多的努力，公司(sī)累计压降负债超过345亿港元，境外公开市场债务已实现清(qīng)零。

　　毛(máo)利率遥遥(yáo)领先，“开发+运营”业务稳健增(zēng)长

　　尽管楼市(shì)利好政策频出，但(dàn)随着“规模竞速”时代的结束，房地产行业的销售数据逐渐回落，持续考验着房企的盈利能(néng)力。当下(xià)，行业普遍面临(lín)增收不增利、毛(máo)利率跌至10%以下以及资产减值准备计提的困境。

　　然而，在(zài)市场波动的环境中，合生创展集团以27%的毛利率(lǜ)位居行业前列(liè)，甚至超过(guò)多家头部房企。

　　王牌(pái)产品加持和(hé)多元化板块发力，是合生创展集团稳健经营的关键(jiàn)所在。首先，缦品(pǐn)牌的(de)高销售(shòu)去化率和强大的品牌溢(yì)价能力为(wèi)公司带来了(le)大(dà)量现金回(huí)笼；其次，商(shāng)业板块和轻(qīng)资产运营业务已进入收获期，底层资产质量高，运营收益率也保持在较高(gāo)水平。

　　2024年上半(bàn)年，合生创(chuàng)展集(jí)团实现合约销售额88.5亿元(yuán)，其中(zhōng)缦系产品占集团住宅销售(shòu)的70%。从区域(yù)表现来(lái)看(kàn)，环(huán)渤海区域占总合(hé)约销售的28%，其中缦(màn)合北京销售10亿元，缦(màn)云北京销售7亿元；长(zhǎng)三角区域占52%，其中缦云上海销售38亿(yì)元，领跑上(shàng)海总价2500万元以上的高端住宅市场；大湾区(qū)占20%，其中缦云广州(zhōu)销(xiāo)售6亿元，湖山国(guó)际销售约(yuē)2亿元。此(cǐ)外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于(yú)今年5月开盘，上半年合约销售额已超过20亿元。

　　值得一提的是，截至2024年6月(yuè)底，合生创展集团地产交楼销(xiāo)售收入约96.9亿港元，交付建筑面积为43.8万平方米，平均交楼价(jià)格为每平方米22122港元，同比上涨24%。

　　业内人(rén)士认为，合生创展在开(kāi)发(fā)业务中实现了(le)交楼(lóu)价格逆势上涨，销售(shòu)去化率(lǜ)远高于行业平均(jūn)水(shuǐ)平，背后(hòu)体(tǐ)现出其多(duō)重核心竞争力。

　　合生创(chuàng)展持续深耕(gēng)一线城市的高端(duān)改善性物(wù)业(yè)开发和运营，其地(dì)产板块73%的土(tǔ)地储备和商业(yè)板块95%的土地储备位于一线城市，这些高能级城市(shì)核心(xīn)地块(kuài)项目的保值增值(zhí)特性，为公司稳定(dìng)毛利率和现金流收入(rù)做出了重大贡献。

　　为了进一(yī)步扩大(dà)新产品的市场影响力，合生创展推出了“与城市共生计划”，并(bìng)升级了缦品牌(pái)的“全域生态”服务战略，将高(gāo)端物业服务提升至战(zhàn)略层面，以产品(pǐn)力与(yǔ)服务力并重(zhòng)的模式(shì)，推动企(qǐ)业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋势看，合生创展精准(zhǔn)把握居民对高品质住宅的需求，专注于“满(mǎn)足多(duō)样化改善性住房需求”，建(jiàn)设“好房(fáng)子”并提供“好服务”，为其在房(fáng)地产行业下半场的(de)竞争中奠定了坚实基础。

　　目前，合生创(chuàng)展已形成了以地产(chǎn)、商(shāng)业、合(hé)生活、基建和投资五大板块并驱(qū)发展的多(duō)元(yuán)化业态布局，这种稳健且多元的模式，使其在地产开发之外的(de)各项经营和服务业务也得到(dào)了独立成长，进(jìn)一步增强了(le)公司(sī)的营收(shōu)和(hé)盈利(lì)能力。

　　其中，商业板块的表现尤为突出。合生商业定位为商业生(shēng)态(tài)链价值创造(zào)者，迅速拓展版图，商业运营能力逐(zhú)步提升，形成了轻、重两大管理模式的双平台业务格局。

　　截至2024年6月底，合生商业租金收入约(yuē)为20亿人民币。合生创展的商业板块业务已遍及北京、上海、广州、深(shēn)圳、成都、无锡(xī)等十余个(gè)主流城(chéng)市，拥有100多个商业地产项目(mù)，已建(jiàn)成运营项目面积超过(guò)500万平方米，服务上亿城市(shì)人口，其中80%以上(shàng)的项目分布在“北(běi)上广深(shēn)”四(sì)大一线城市(shì)。

　　从项目运营(yíng)表现来看，自有核心品牌合生(shēng)汇商场的(de)销售额和客流(liú)量均超出市场预(yù)期。以北京(jīng)朝阳合生(shēng)汇为例，其2024年上半年销售额超(chāo)过35亿人民币，同比增长(zhǎng)42%，日均客(kè)流同比增长10%，表现(xiàn)优于热(rè)门核心商圈。此外，上海五角场合生汇(huì)2024年上半年销售额(é)超过30亿(yì)人(rén)民(mín)币，同比增(zēng)长35%。

　　商业板块运营能力的(de)提升，不(bù)仅为合生创展集团带(dài)来了稳定的现金流收(shōu)入，还在整体上起到(dào)了补充和(hé)稳定作用，并为合生商业进行第三方轻资产拓展(zhǎn)战略提供了强有力的支持。

　　轻资产(chǎn)提(tí)速，独立第三方管理面积占比突破20%

　　在当前行业及市场进(jìn)入(rù)资产价(jià)值重估的周期，大量资产亟需(xū)盘活以(yǐ)提升效率，资金流向也在寻找能够(gòu)抵御通胀风险的标的。

　　在(zài)此背景下，轻资产(chǎn)平台作为专业的运营服(fú)务商，迎(yíng)来(lái)了广阔的市场机遇。从构建房地(dì)产行业新发展模式的角度来(lái)看，扩大轻资(zī)产业务布局已成为未来发展的重要方向。

　　合生(shēng)创展集团早在2015年便推出了商业管理轻资产平(píng)台——合商(shāng)科技。实际运营效果显示，合商科(kē)技显著(zhù)提(tí)高了集团的商业专(zhuān)业化管(guǎn)理能力，增强了商业项(xiàng)目的市场价值，同时为公司带来了可观的收入与利(lì)润，优化了整体的利润结(jié)构(gòu)。

　　合生创展集团认为，轻资产不(bù)仅是公司战略转型(xíng)的重要途径(jìng)，也是优化公司轻重收(shōu)入和利润(rùn)结构的必要(yào)举措，更是公司应对市(shì)场周期波(bō)动、实现长期稳健发展的关键(jiàn)路径。无论(lùn)是在(zài)商业管理、不动产基金还是品牌(pái)住(zhù)宅冠名及销售方面，合生创展都在积(jī)极拓展轻资(zī)产布局。尽管市场机遇不断涌现，集团强(qiáng)调，在拓展时应保持“稳中有进”的(de)节奏，避免盲目扩张。

　　基于这一战略，2024年，合生商业的轻资产业(yè)务再(zài)度取得进展，首次进入江苏(sū)省无锡市，项目位于市中心，具有显著的区位优势(shì)。截(jié)至2024年6月30日，合生创展独立第三(sān)方签约管理面积(jī)总计达113万平方米，较去年(nián)同期增长4%，占合生商业总管理面(miàn)积(jī)的20%以上。

　　合生(shēng)创展透露(lù)，位于北京(jīng)的超极合生汇西区计划于下半年开业，将与(yǔ)东区商业体结合，打造一(yī)个(gè)集潮奢珠宝、美(měi)妆高端(duān)化妆品、新能源汽车、餐饮、亲子和潮流空间等多元业态为一体的全新(xīn)概(gài)念综合体。此外，集团(tuán)还计划在下半年推(tuī)出更多商业品牌，进一(yī)步扩大市场影响力(lì)。

　　轻(qīng)装上阵，境外公开市(shì)场债务已清零(líng)

　　房(fáng)企偿债高峰已至，财务稳健(jiàn)者才能赢得下半场的入场券(quàn)。

　　根据中(zhōng)指(zhǐ)研究院的统计数据，2024年房企到期债券规模达7703.1亿元，较上一年超过9500亿元(yuán)的到期余额下(xià)降19.6%，但整体债(zhài)务(wù)规模(mó)依然处于较高(gāo)水平。

　　合(hé)生创展集团自2022年(nián)起，在保(bǎo)持(chí)正常经营发展的同时，主动有序地(dì)压降(jiàng)负债规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合生创展的有息负债规模为(wèi)807亿港元（剔除已于7月1日偿还的北京(jīng)朝(cháo)阳合生汇CMBS后(hòu)），累(lèi)计压降超过345亿港元，降幅约30%，年均降合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零幅约为10%。

　　合生创展集(jí)团(tuán)表(biǎo)示，考虑到7月初偿还的81亿港元(yuán)后，公司一年内到期的债务占比从2023年的43%下降至(zhì)28%；剔除合约负(fù)债后的资(zī)产(chǎn)负债率与2023年末基(jī)本持平，维持在59%。

　　关于未来的(de)偿(cháng)债安排，合生创展透露，目前公司境外公开市场(chǎng)债务已完全清零。截至2024年中期，公司公开市场债(zhài)务仅为89亿人民币，同比下(xià)降23%。此(cǐ)外，合生创展于7月1日如(rú)期兑付了朝阳合生(shēng)汇74.5亿CMBS后，目(mù)前境内公开市场仅剩两单CMBS，存量规模(mó)为15亿人民币，这些(xiē)债务均有优质的底层资产(chǎn)（如上(shàng)海财富广场(chǎng)、天津(jīn)国际大厦）支持，并(bìng)且均为单一投资(zī)人，基本消除(chú)了公开(kāi)市场违约风险。

　　展望未来，合生创展表示，公(gōng)司将继(jì)续坚持审慎稳健(jiàn)的财务政策，强(qiáng)化财务风(fēng)险控(kòng)制能力，充(chōng)分发挥资产优势并提高(gāo)资本运作效率(lǜ)，持续优(yōu)化(hu合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零à)债务结构。合生创展强调，公司有息债务(wù)均对应(yīng)优质(zhì)的底层资产，通过资(zī)产销售和运营可实现债务自循环(huán)，确保集团运营的稳定与可持续发展，从而构建更坚实的财务(wù)安全垫。

　　展望下半年，合生创展集团(tuán)表示，尽管市场(chǎng)将继续在波动中逐步恢复(fù)，公司将重点关注现金流(liú)回款和利润目(mù)标(biāo)的实现(xiàn)，坚定执行“四保方针(zhēn)”，以“保交楼”为首要目标(biāo)。同(tóng)时，合生创展将结合供求关系的新变化及(jí)人民对高品质(zhì)住宅的(de)期待，致力于打造(zào)优质产品并提升服务水平。

责任编辑：刘万里 SF014

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