一路狂飙的建发，开始急刹车！

作者：kangins

近三年在全国各地一路“狂飙”、攻城掠地的建发，开始急刹车！

近日，“新(xīn)闽系”带头大哥建(jiàn)发旗下的房产上市平台建发国际集团（01908.HK，后(hòu)简称“建发国际”）行政总裁林伟国在2024年上半年业绩(jì)发布上对下半年的房(fáng)地产形势发出预警：

无法预期下半(bàn)年会有很大反转，尚(shàng)不能明确。

这一信号的发出，即是对当下房地产未(wèi)来局(jú)势的判断，也是对近三年建发在地产狂飙(biāo)突进的急刹车。根据中期业绩报告显(xiǎn)示：

1、上半年(nián)实(shí)现营业收入327.5亿，同比增速34.46%；

2、归母净利(lì)润8.17亿，同比下降36.37%

对于(yú)陷入“增收(shōu)不增利”，建发国际归纳于两个因素：

1、期内毛利润率同(tóng)比下降至11.9%；

2、上半年结转项目的平(píng)均权益同比相应降低；

翻译成(chéng)大白话就是：

高价地拿太(tài)多，利润遭(zāo)挤压！

在当下房地产行情普遍陷入低迷之际，以价换量本无可厚非，但是对于建(jiàn)发而言，却意味着不一样(yàng)的信号！

预警：“狂飙”式高价拿地后遗症

康哥查了近三年的TOP100强(qiáng)的(de)拿地数据，建发的狂飙始自2021年，而这一年刚(gāng)好(hǎo)也(yě)是(shì)曾经地产巨无霸恒大全面(miàn)沦陷的元年(nián)：

1、2021年，建发以1766亿的新(xīn)增货值位(wèi)居百强第12名；

2、2022年，建发以908.5亿的新增货值位居百强第10名；

3、2023年，建发以(yǐ)1606.4亿的新(xīn)增货值位居百强第5名；

伴随拿地数据的狂(kuáng)飙(biāo)，建发销售业绩也开始狂飙之路，并在2023年以1890.6亿的销售额(é)超过民企(qǐ)一哥龙湖，挤身百强第八位，而排在建发(fā)前面的房企是：

保利/万科/中海/华润/绿地(dì)/招商蛇口/碧桂园(yuán)

紧随建发其后的是龙湖、金地，TOP10名单中要么是(shì)财大气粗的央企，要么就是长(zhǎng)年霸榜的民(mín)企中的领军三好生，地方国企进TOP10，建发可谓开了：

前无古(gǔ)人(rén)的先河(hé)！

高潮则来自始自21年发力的建发开始了狂飙进程，并于今年登顶封神，以(yǐ)279个小目标让此前(qián)的带头大哥们：

望其项背！

仔细(xì)分(fēn)析一下拿(ná)地数据可发现，在拿地面(miàn)积仅排第四的情(qíng)况下以总金额第一封神，足见建发房产拿地：

拼的疯狂！

显然，这也是“闽系房企(qǐ)”一贯爱拼才会赢(yíng)的作风。2021年，我国商品房销售(shòu)规模达到历史性地巅峰18万亿，仅两年后的(de)2023年，这一销售数(shù)据便掉到了(le)11.7亿：

暴跌35%！

而到了今(jīn)年，根(gēn)据国家统计局(jú)的数据显示，上半年我(wǒ)国商品房销售规模仅4.7万亿，而且这(zhè)个还(hái)已经(jīng)包(bāo)括(kuò)金三(sān)银四和5.17政策发力后的效果，根据这个(gè)情况(kuàng)预测，今年销售(shòu)额很难过10万亿。

而一个头部房企的朋友给(gěi)康哥的预(yù)测却(què)更(gèng)悲观，如果下半年没(méi)有更大力度的政策出台，很可能全年销售规模不超过：

7万亿！

其做出(chū)这一判断的理由是：自己所在公(gōng)司投的(de)项目比去(qù)年(nián)肉眼可见的减少，而在TOP100榜(bǎng)单上排(pái)名却在上升，这说明一个问题：

当(dāng)前销售形势并不乐观(guān)！

显然，这一信号对于上半年才刚刚完(wán)成封神的(de)建发而言，狂飙式疯狂(kuáng)高价抢(qiǎng)地的(de)风险已然：

暗潮涌动。

巨额浮亏：折翼家居(jū)巨(jù)头

作为建发集团(一路狂飙的建发，开始急刹车！tuán)利润的核心，房(fáng)地产板块一直承担(dān)着重(zhòng)要的角色，建发房产利润的承压显然给集团带来压力，而(ér)建发股份收购家居龙头红星美凯龙的巨额亏损显(xiǎn)然给其带来了更大的压力：

2023年建发股份耗费(fèi)62.86亿购买美凯龙29.95%的股(gǔ)份，一跃成为其第一大股东！

这笔收(shōu)购仅仅才过(guò)一年，该笔收购给建发带来(lái)巨额(é)亏损：

1、收购价4.82元(yuán)/股(gǔ)，当前现价 2.19元（8月29日收盘），跌幅54.5%，收(shōu)购成(chéng)本亏34.3亿；

2、2023年(nián)，红星美凯(kǎi)龙给建发股份贡献的归(guī)母利润为-5.63亿；2024年上半(bàn)年，这一亏损进一步扩大，归母净利润预亏10-13亿；