靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更(gèng)高，视(shì)野更广，但所处的环境，远比那时复杂，想学(xué)着祖辈吃一口房地产的大肥肉，并不现实。

文丨金融八卦女特约作者：身披铠甲的方方(fāng)

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“别人恐惧时我贪婪”在房产大势(shì)“已(yǐ)去”面前，似乎不灵(líng)了。

中国香港政(zhèng)府在今年(nián)2月，宣布(bù)撤销执(zhí)行了14年(nián)的防楼(lóu)市过热强力限(xiàn)制举措，在经历了几个月的“贪婪”回温后，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据香港土地注册处数据，8月香港(gǎng)整体物(wù)业注册量有4729件，较7月的5262件下跌约10.1%，创下近半年来的新低(dī)。

另据中原地产的监测数(shù)据显示，中原城市领先指数（CCL）近期已回溯至2016年10月(yuè)中旬。该指数(shù)在2024年上半年累计下跌3.67%，与历史高点相比，CCL指(zhǐ)数自2021年8月的191.34点历史峰(fēng)值已下滑25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高位则下跌了15.79%。

做为香港地产 “晴雨(yǔ)表”的三大豪门（长(zhǎng)实集(jí)团(tuán)、恒隆地(dì)产、新鸿基地(dì)产）自然也不能“独(dú)善其(qí)身”，近期遭遇了业绩“滑铁卢”。目前三大(dà)地产商都处于“N代接(jiē)班”状态，同样的事(shì)情“一代(dài)掌权”时也发生过，但靠着“低买高卖(mài)”的策略，屡次化险为夷(yí)。

当前的环境下，他们还能依靠(kào)祖上留下的商业智慧，再次站上巅峰吗？

/ “低买高卖”简单操作赚得(dé)盆满钵满，

“房产(chǎn)一代”们风光(guāng)几十(shí)年 /

三大家族有一个(gè)共同点(diǎn)，即都是在(zài)早年香港地产暴跌趋势下，开始囤楼(lóu)，赚得了千亿帝国的第一桶金。在过去(qù)几十年中的大多数时候，地产行业逻辑简单(dān)，只要(yào)跟(gēn)对趋势，“买(mǎi)房得房”、“买楼楼涨(zhǎng)”，三(sān)大家(jiā)族的生意总能穿越(yuè)周期，左右(yòu)逢源，安然无恙。不过随(suí)着商业(yè)环境的复(fù)杂和(hé)房产行业的下行，他们(men)的业绩也“垮”了。

据三(sān)大(dà)豪门近期公布的数据，长实集团今年上半年营收为220.08亿港元(yuán)，相较同期(qī)，下降10.55%，净利润为(wèi)86.3亿港元，同比(bǐ)下降达16.47%。恒隆地产(chǎn)营业收入则(zé)为61.14亿港元，虽然同比增长17%，但净利润仅有(yǒu)约10.61亿港元，同比暴(bào)跌约55.72%。新鸿基(jī)地产取得收入(rù)715.06亿港元，同比微增0.44%，是三大豪门中唯一取得(dé)正向增长的。

几大豪门业绩同(tóng)时“拉胯”，且幅度如(rú)此之大，在此前是极为罕见的，似乎伴随(suí)着(zhe)“一代”们的“落幕”，香港(gǎng)地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇(yù)也在逐渐消散，只留下“一代”们极具(jù)故事性的创业史(shǐ)。

长实集团的掌(zhǎng)控人李嘉诚在香港被(bèi)称为“超人”，原(yuán)因是他非凡的战略眼(yǎn)光。

1950年，年仅22岁的他以约7000美元创办了长江塑胶(jiāo)厂(chǎng)，凭借引(yǐn)进先进技术和持续改进(jìn)，成为香(xiāng)港塑胶花行业的佼佼者，赢得“塑胶花之(zhī)王”称号。1958年，香港塑胶花市场趋于(yú)饱(bǎo)和，而香港地产因为动乱等(děng)原因，大幅下跌，李嘉诚觉察到地产行(xíng)业蕴含(hán)的巨大商机，开始转战房地产领域(yù)，囤积大量房产和(hé)地皮。

之后，房地产行业大涨，李嘉诚(chéng)赚得盆满钵(bō)满。1971年他创立了长江地产(chǎn)，次年更名(míng)为长江实业集团有限公司并成功上(shàng)市，成为“华资地产五虎将(jiāng)”之一，奠定其地产大亨地位。但如果仅依靠地产(chǎn)，李氏家族并不能成为香港家族(zú)之首，因(yīn)为香港的多数物业在郭得胜领导的新鸿基地产旗下(xià)。

李氏家(jiā)族之所以能“称霸”香港家族，得益于(yú)李嘉(jiā)诚的和记公司。1970年代中期，他开始收(shōu)购九龙仓(cāng)集(jí)团等英资洋行，成为首位入主英资财团的华人企(qǐ)业家(jiā)，并将这些(xiē)打包运作为多元化集团。

进入90年代(dài)，李嘉诚将投资版图扩展至全球，涉足电讯、能源、基(jī)建和零售等领域。之后，李嘉诚的地产业务均划(huà)归到长实集团，而非(fēi)地产业务均在后成立的和记(jì)黄埔旗下。

从2000年起，李嘉诚通过和(hé)记黄埔扩大(dà)了长实的国际业务，特(tè)别是(shì)在基建、能源和电(diàn)信领域(yù)。

2015年，李嘉诚在退休前重(zhòng)组长和系，新公司叫长江和记(jì)实业有限公司，注(zhù)册地迁到了开曼群(qún)岛，是长(zhǎng)江企业控股有限公司以及和记黄埔的母公司(sī) ，目前长江和记实业实际(jì)控制的(de)资产已达数千亿港元。尽管转型成功，房地产仍在李家商业帝国(guó)中占据举足轻重(zhòng)的地位。

要(yào)问李嘉(jiā)诚在地产行业赚(zhuàn)钱的(de)逻辑是什么？简单来说就是低位囤积等时机。以他操盘御翠园地块为例，该地(dì)块由和记黄埔于2001年时(shí)以7亿元拿下，当时楼(lóu)面价格仅1750元/平方米，经过20多年，均价涨至90672.35元/平(píng)方米(mǐ)，也就是说，李嘉诚“什么都不干(gàn)”，就赚了几百亿，而这只是他操盘的众多物(wù)业中的缩影。

恒(héng)隆地产是由陈曾熙创立，1948年，陈曾熙从广(guǎng)州来到香港在永隆银行做(zuò)普通职员，五(wǔ)十年代初(chū)，陈曾熙与林汝珩、陈德泰及康(kāng)有为的(de)两位侄子，共同踏上了创业(yè)之路，成立“大隆建筑公司”，起初几人有着(zhe)共同的目标(biāo)。不(bù)过不久，几人就在经营理念(niàn)上产生分歧，陈德泰选(xuǎn)择退出，而林汝珩突然撒手人寰，于是陈曾熙开始独立创业。

1960年9月13日，恒(héng)隆集团应运(yùn)而生，恒隆的(de)诞生地是中环的余(yú)道生行，一间不起眼的办公室，后经数次重要(yào)搬迁，从旧(jiù)恒生银行总行大厦到上环(huán)恒隆大厦，再到铜锣湾恒隆中心，最终落户(hù)于中环的渣打银行大厦，恒隆在每一次搬迁中逐渐壮大。

陈(chén)曾熙的成功离不开他对多元化经营的前瞻性布局，一方面(miàn)“耕耘”地产行业，另一方面涉足(zú)非地产行业，其中多个业务开创了香港的先河，例如将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年，儿子陈启宗(zōng)接棒陈曾熙，担(dān)任恒隆集团董(dǒng)事长，带领恒隆在90年代初敏锐地(dì)捕捉到内地市(shì)场的巨(jù)大潜力，成功在上海等(děng)地布局，打造了包括(kuò)恒隆广场、港(gǎng)汇恒隆广场在内的多个地标性(xìng)项目，随后更将恒隆的版图扩展至沈阳、济南、无锡、天(tiān)津、大连、昆明、武汉和杭州等城市，实现了从香港到内地的(de)跨(kuà)越(yuè)式发(fā)展，并逐渐将恒隆(lóng)地(dì)产打造成香(xiāng)港和内(nèi)地房地产市场的巨头之一。

香(xiāng)港地(dì)产“大哥”新鸿基创始人郭德胜与李嘉诚经历相(xiāng)似，也是在抗战期间随家人从广东逃到香港。他通(tōng)过经营百货批发起(qǐ)家(jiā)，并在战后通过制衣业迅速积累了财(cái)富，被(bèi)誉为(wèi)“香港洋杂(zá)大王”。

到了1963年，战后香港经济蓬勃发(fā)展(zhǎn)，人口激(jī)增，房地产迎来暴(bào)涨，郭(guō)德胜与(yǔ)李兆基、冯景禧三人共同成立新鸿基，被誉为“地产三剑客”。

60年代，由于内(nèi)地的特殊(shū)局势影响到香(xiāng)港(gǎng)，大(dà)量外资撤离(lí)，新鸿基趁机低价收(shōu)购(gòu)地产(chǎn)。第二年(nián)情况稳定后，新(xīn)鸿(hóng)基(jī)地(dì)产一夜之(zhī)间(jiān)暴富。

1972年，新鸿基上(shàng)市，标志着“地产三(sān)剑客”的分道扬镳。郭得胜(shèng)凭借对香港房产市场的敏锐判断，快速扩展业务，逐(zhú)步将公司(sī)打造成为(wèi)香港地产(chǎn)界的领头羊之一。截至2024年(nián)6月底(dǐ)，新鸿基仅在香港就拥有102万平米的办公楼物业组合，内地与香港总土地储备面积达1157万平米。

纵观三(sān)大家族的发家(jiā)史，可以(yǐ)发现他们起步都借助了(le)行业发展的“东风”，当时香港(gǎng)正处(chù)在房地(dì)产低谷(gǔ)期之(zhī)时，而经济也刚开始复(fù)苏，未来前景一片大好，因此，只要有本金，似乎“闭着眼”买楼，都能涨。而(ér)进军大陆(lù)市场，也是相同的逻辑。不过，赚钱需要“天时、地利、人和”，若大环境处在(zài)下行空间时，赚钱，就会变得异常艰(jiān)难。

/ “刚上位”就下跌，

“二(èr)代”们的(de)生意为什(shén)么不好做了？ /

相比于“一(yī)代”们的“素人(rén)”出身，接棒的“二(èr)代(dài)”们大多在海(hǎi)外名校(xiào)接受过良好的教育，具备国际化的视野，但在面对复杂(zá)多变的房地产市场时，却仍显(xiǎn)得力不从心(xīn)。

2018年3月，李(lǐ)嘉诚宣布(bù)卸任长江和记(jì)实业董(dǒng)事会主席一职(zhí)，长子李泽钜接棒。在2018年8月，正式接掌(zhǎng)父亲商业帝国不足三个月，54岁的李泽钜交(jiāo)出了自(zì)己的第一份成绩单。据披露的财报数据(jù)显示，2018上半年(nián)，长江实业收入为241.18亿港元，同比下降19%，当中包括集团收(shōu)入167.88亿港元及集团摊占合(hé)营企业(yè)的收入73.3亿港元。

同时，自(zì)打(dǎ)他上任以来，就被沽空机构盯上，在一年多的时间中，长和股价下跌(diē)近25%，市值蒸发超千亿(yì)港元。直(zhí)至今日，长和股价依旧萎靡不振，在30港元左右徘徊，无(wú)力再回(huí)到历(lì)史(shǐ)高点的60左右。

与父亲充满“野心(xīn)”和对新行业大展拳脚去尝试的策略不同，李泽钜更倾向于保守，外界评(píng)论(lùn)他更像一个“守业者(zhě)”，而非“创(chuàng)业者”。他曾多(duō)次在业绩会上表示，自己更关注投资的税后回报率。

在香(xiāng)港地产(chǎn)业开始回落前(qián)，李氏(shì)家(jiā)族就将业务重心从香港(gǎng)和内(nèi)地，转移至国外。李泽(zé)钜上任后，延续(xù)父亲的策略。

不过，虽然(rán)李泽钜在欧美各地的(de)投资野心勃勃，但还(hái)是多次折戟，而这种事情在李(lǐ)嘉诚在任期间是根(gēn)本无法想(xiǎng)象的。

例(lì)如，2018年，长实发布公告称，130亿澳元(yuán)(约(yuē)合760亿(yì)港元)收购澳大利亚(yà)天然气管道公司APA Group的实施协(xié)议已终止(zhǐ)，长和系公司(sī)将不会继续进行收(shōu)购事项，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将(jiāng)联同(tóng)TPG电讯公司，就双方的合并计划申请遭澳洲竞争及消费者委员会否决(jué)，采取法律行(xíng)动，向联邦法院(yuàn)提出上诉。

在中国抛售房产而(ér)转战欧美后(hòu)，李氏家族的“热脸”怕是贴到了“冷屁股”。而(ér)近几年，李泽钜(jù)的压力丝毫没有减少。在过去(qù)一年中，长实获得472亿港元收入，同比减少了16.1%，净利为173亿港元(yuán)，同(tóng)比下跌18.7%。其中(zhōng)，物业销售仅贡献131.5亿港元，占比不达三成。

这(zhè)里(lǐ)面(miàn)还包括一笔(bǐ)巨额“订金”收入。而做为靠地产起(qǐ)家的长实，在2023年竟一(yī)块地也没有入手，倒是以(yǐ)48亿港元现金，收购了Civitas全部股份，这是一家“二房东(dōng)”公司(sī)，从各(gè)处寻觅合适的房子，签订租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提(tí)供(gōng)护理(lǐ)服(fú)务，从政府机构处赚取服务费。与此前购买楼盘，运作交易的方式相比，这活可轻松多了(le)。不怪业内对李泽钜的(de)评价是在推盘能力方面远(yuǎn)不如(rú)新鸿基地产。

而恒隆地(dì)产则在今年1月迎来了第(dì)三代掌门人—陈启宗之子陈(chén)文博。刚执掌(zhǎng)集团(tuán)半年的(de)他，就面临着(zhe)严峻考验，净利润下滑(huá)，股价下跌。

一向被视为“现金奶牛(niú)”的上海(hǎi)恒隆广场，上半年的租金收入和租户销售额同比下跌8%和23%。办公楼方面，上海恒(héng)隆广场两座甲级办公楼收入(rù)同比下跌7%，出租(zū)率(lǜ)亦下降10个百分点至88%。

陈文博对此(cǐ)做了解释，简单来说(shuō)，就是大环(huán)境不行(xíng)，此前只(zhǐ)做(zuò)高端楼盘和物业(yè)的(de)策略行不通了。

在现(xiàn)实面(miàn)前，陈文博不得不低头，将战略调整为不再局限于高端商(shāng)业地产领域，而是逐渐向多元化方(fāng)向发展，并优(yōu)化(huà)租户组合，提升(shēng)商场的吸引力和客流量。同时，恒隆在(zài)内地和香港继续推(tuī)进新项(xiàng)目的开发和运营，如杭州恒隆广场和上海恒隆广场(chǎng)的扩容项目，以期在未来市场回暖时(shí)占据有利位置(zhì)。

不过，从今年的数据情况来看，陈文博的这一(yī)策略似乎并未奏效，目前，陈文博正(zhèng)在收缩投资，以更审慎的态度做房产投资，或许对于陈文博守(shǒu)业(yè)能力的考验(yàn)才刚刚开始。

新(xīn)鸿基(jī)地产与长实和恒隆不同，在业务上，由于三个儿子都挺争气，因此新鸿基一(yī)直保持着稳健的发展。其家族(zú)风险来自于(yú)家(jiā)庭争斗。

正(zhèng)所谓“成也萧(xiāo)何败萧何”，正是因为三个儿子能力相当，所以谁也不服(fú)谁，在父亲去(qù)世后，“三子夺嫡”大战便开启了，在(zài)历经十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾，最终(zhōng)由三子郭炳联(lián)继任。

或许郭炳联继承了父亲的(de)眼光和(hé)头(tóu)脑，在上半年不景气的环境(jìng)中，其(qí)营收仍保持(chí)增长，尤其在(zài)内(nèi)地市场(chǎng)，新鸿基的表现尤(yóu)为突出。公司推出的上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心等项(xiàng)目均取得(dé)了不俗的销售(shòu)成绩。此外，新鸿基还通过(guò)优化(huà)物业投资组合和强化租金收入，保持了公司财务的稳健性。

但也(yě)仅仅(jǐn)是维持现状(zhuàng)，想再找回祖(zǔ)上那种“突飞猛进 ”的感觉，还是很(hěn)难。

“一代(dài)”们“顺风顺水”借“东风(fēng)”，“二代”们有的激进、有的保守，有的(de)能“硬控(kòng)”未(wèi)来，而有的在等(děng)待机遇，对于(yú)未来(lái)，三大家族策略(lüè)各有不同，但守业的艰难依然相同。

/ 探(tàn)索？衰落？

三大家族的下(xià)一轮风光在何(hé)方？ /

市场在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能赚钱的简单逻辑了(le)。面对(duì)大陆与香(xiāng)港房地产市场环境的变化，长实集团(tuán)、恒隆地产、新(xīn)鸿基地产这三大家族企业，也正积极寻求转型(xíng)之路。

他们开始调整业务结构，减(jiǎn)少对传统住宅开发的依赖，加大在基建、商业地产、酒(jiǔ)店、零售等领域的投入。同时，也在(zài)积极探索新的增长点，如科(kē)技、环保(bǎo)、健康等前沿领域，希望(wàng)通过技术创新和跨界(jiè)合作，实现企(qǐ)业的可持续发展。

已退休的(de)李嘉诚并没有闲着，开始“玩(wán)”起了(le)AI。值得一提的是，早在2012年(nián)李嘉(jiā)诚(chéng)就投资了大模型赛(sài)道的明星公司DeepMind。随着新一轮AI技术浪(làng)潮的兴起，他(tā)的AI投资(zī)力度逐渐扩大。进入2022年，他的投资项(xiàng)目(mù)中(zhōng)，有超过七成与AI相关，在三(sān)大家族中(zhōng)，可以说，李氏家族是“玩的最花”，最无惧未来的。

除了此(cǐ)之外，李氏家族还掌握(wò)着英国40%的电信市场、7%的供水市场、约830万户家(jiā)庭(tíng)以上(shàng)的(de)电力供(gōng)应(yīng)、以及(jí)大量的(de)天然气、地产、商场、码头(tóu)等产业，通过这些领(lǐng)域的布(bù)局，意图分散了香港和大陆地产(chǎn)投资的风险。

恒隆地产则除了(le)对主营业务“更新迭代”之外，似乎并没有其它跨界动作，新掌门人(rén)陈文博在致股(gǔ)东函中表示：尽管内地消费市场近期放(fàng)缓，但管理层认为消费(fèi)者追求高品质生(shēng)活的趋势未变，奢侈品及优(yōu)质服务需求犹存，此乃恒隆业务优(yōu)势。管理层将积极应(yīng)对市场变化，减轻其影响。

而新鸿基地产(chǎn)则不仅(jǐn)专(zhuān)注于房地(dì)产(chǎn)开发，还积极拓展多(duō)元化业(yè)务布局，涵盖港口及(jí)相关服务、零售、基建、能源、科技、医疗(liáo)保健、电(diàn)讯、财务及投资(zī)等多个板块，对于本身业务就(jiù)相(xiāng)对(duì)稳定的它，其它领域的拓(tuò)展不过是“双保险”罢了。

在国际化方(fāng)面，“二代”们并未停下脚步(bù)。如(rú)继(jì)续(xù)拓展海外市场，特别是东南亚、欧洲等新兴市场，以(yǐ)分散风险，寻找(zhǎo)新的发(fā)展机遇。同时，他们也加强了对内地市场的关(guān)注，利用粤(yuè)港(gǎng)澳大湾区等区域发展的(de)契机，加强(qiáng)与(yǔ)内地的合作与(yǔ)交流。

虽然老牌香港房企和“二代”们正面临盈利下(xià)滑和市场挑战，但都在努力创(chuàng)造机会，等(děng)待“回暖”的机遇。

“一代”们借助(zhù)时代的红利，完成(chéng)了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广，但所处的环境，远比那时(shí)复杂，想学着祖(zǔ)辈(bèi)吃一口房地(dì)产的大肥肉，并不现实。虽然他们对于未来仍旧(jiù)看好，但眼下的困难如何度过，如何扭转营收颓势(shì)，才(cái)是当务(wù)之急(jí)。

创业(yè)不易，守业更难，中国香港三大房产豪门，此刻应该比普(pǔ)通人更深刻(kè)理解(jiě)这句话的含义。

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