橘子百科-橘子都知道 博时、华夏REITs上市 ，多只产品更新进度，哪些值得买？
来源：中新经(jīng)纬
中新经纬9月20日电 （薛宇飞）19日，博时津开(kāi)产园REIT在上交所敲钟上市(shì)，20日，华夏大悦城商(shāng)业REIT登陆深交所。今(jīn)年(nián)以来，REITs产品的上新速度有所加(jiā)快，据Wind数据显示，已上(shàng)市的公募REITs共有44单。同时，还有多(duō)只REITs更新 进度条，上市进度更(gèng)进一步。
高分红是REITs的特征之一，据上(shàng)海证券(quàn)基金评价研究(jiū)中心数据，2024年REITs市场(chǎng)的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红利指数。另外，今年2月份以来，REITs在二(èr)级市场的价格(gé)不断走高，高分红加上价格上涨带(dài)来的资(zī)本利得，使得(dé)REITs持续受到(dào)关注。
机构认为，该(gāi)板块仍具备较好的投资机会(huì)，但也要关注产品的基本面。
首单混 装REIT如(rú)何稳定(dìng)出租率？
据了解，博时津开(kāi)产园REIT底层资产是位于天津经(jīng)开区的天河数(shù)字产业园和大陆汽车厂(chǎng)房产(chǎn)业园。2023年，天河(hé)数字产业园项目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收(shōu)入为5664.91万元，物业管(guǎn)理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总建(jiàn)筑面积为6.32万平方米，2023年的营业收入为3879.40万元，与(yǔ)2022年持平(píng)，全部(bù)为租金(jīn)收入，出租率为100%。产业园与(yǔ)厂房的(de)搭配，使得该只基金成为首单混(hùn)装(zhuāng)REIT。
以(yǐ)产(chǎn)业园为底层资产的REIT，其出租(zū)率以及(jí)未来出租情(qíng)况始终受到投资者(zhě)关注。在近日的实地调研中，博时(shí)津开产园REIT基金经(jīng)理(lǐ)江洲对中新经纬等媒体表示，去年有两三只REITs产品的业绩出现波(bō)动，这种背景(jǐng)下，博时基金(jīn)挑选资产时也充分考虑到这(zhè)一问题，会挑选(xuǎn)能代表天津经开区整个产业特征的资产，大陆汽车厂房(fáng)代表经开区的(de)汽车制造及零 部件(jiàn)产(chǎn)业，数字产业园代表数(shù)字经济发展。这两个 资产中的租户(hù)稳定性相对较高，数字产业园中的租户有约50%是央企、国企，租户结构良好。
博时招 商蛇口
多只产(chǎn)品等待(dài)上市
今年以来，公(gōng)募REITs市场常态化发行明显加快，已有11单REITs上市，6单项目发布(bù)扩募公告。2022年(nián)、2023年，分(fēn)别有13单、6单REITs成立。截至今年9月20日，全市场共(gòng)有44单公(gōng)募REITs上市。
从产品(pǐn)发售阶段的表现(xiàn)看，多只REITs基金获得 了投资者超额认购。在发售阶段，博时津开产(chǎn)园(yuán)REIT网下共 27家投资 者管理的79个配售 对(duì)象参与(yǔ)报价，网下和网上认购倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中(zhōng)，网 下认购倍数创今年以来产权类公募REITs网下询价认购(gòu)倍数新(xīn)高。
在开售当日，华夏大悦城(chéng)商(shāng)业REIT就提前结束公(gōng)众发售(shòu)，公众投资者和网下投资者认购(gòu)申请确认比(bǐ)例分别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购金(jīn)额 累计48.124亿元。招商基(jī)金蛇口租(zū)赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者管理的207个 配售对象(xiàng)的有效报价，网下询价阶段(duàn)全(quán)场认(rèn)购倍数达103.66倍，创下2024年(nián)以来公募REITs网下全场询价倍数(shù)的新高。
还有多只产品更新上市进度。据 Wind数据统计，截至9月19日，共有3单REITs项目的动(dòng)态为“已申报”（1单为首发，2单(dān)为扩募(mù)），4单为“已受理”，4单(dān)为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为(wèi)首发，1单为扩募），12单为“通(tōng)过”。
同时，项(xiàng)目种类不断增多，首单水利设施REIT、首单科创孵化器REIT、首(shǒu)单供热REIT等产(chǎn)品不(bù)断涌现。
未(wèi)来走势如何？
二级市场方面，已上市REITs一改2023年颓势(shì)，价格持续走高。参考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月(yuè)初开始，该指数不断上涨，从今年以(yǐ)来最低点的2月5日算起，到(dào)9月19日，该指数累计涨(zhǎng)幅为10.05%。中证REITs全收益指数(shù)也有类(lèi)似表现，今年2月5日至9月19日，累计上涨15.63%。
对于2022年底至2024年(nián)初REITs价格产生波(bō)动的原(yuán)因，江洲认(rèn)为，一是(shì)，投(tóu)资者对底层资产未来的(de)运营没有那么乐(lè)观；二是，部(bù)分(fēn)同类(lèi)型REITs出现业绩不佳(jiā)的情况，导致投资者对其他类型的资产产生(shēng)恐惧心理(lǐ)；三是，当市(shì)场出现单边(biān)下跌时，很多机(jī)构被动止损，导(dǎo)致整个市场出现非理性调整。
江洲称(chēng)，今(jīn)年2月份以(yǐ)来的REITs价格大幅反(fǎn)弹，反映的是估值迅(xùn)速恢复。他认为，2023年出(chū)现的负面因素已经(jīng)不存在，投资者更加成熟，监管机构的配套(tào)措施也更加完善，宏观经济预期(qī)向好，这些因素共同 推动REITs在二级市场出现较好行(xíng)情。
海通证券表示，对比REITs产品(pǐn)2024年中报和2023年年报披露的主要持有(yǒu)人数据会发现，券商、保险、公募基金、私募基金等机构投资者整体增持REITs。本轮REITs行(xíng)情、机构增配态 势的驱(qū)动因素主要有三点(diǎn)：第一，公募REITs行(xíng)至低位(wèi)后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则的(de)改变(biàn)与较(jiào)强力度 的政策提振。
从具体(tǐ)产品看，截(jié)至9月19日，2024年以来共计有20只REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金(jīn)厦门安居保障性租(zū)赁住(zhù)房REIT等7只产品(pǐn)的涨幅超过20%。产品类型上，上述20只产品中(zhōng)，有5只为 保障性租赁住 房REITs，且中金厦门(mén)安居保障性租赁住房(fáng)REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居(jū)全部REITs的第一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交(jiāo)通基础设(shè)施、能源基础设施、生(shēng)态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只、1只。
仓(cāng)储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国(guó)际仓储物流REIT、红土创新(xīn)盐田港仓储物流(liú)REIT、嘉实京东仓储基础设(shè)施REIT的年内涨幅(fú)垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。
开源证券认为，债券市场利率中(zhōng)枢下行压 力下，“资产荒”逻辑将继续演(yǎn)绎，REITs作为高分红、中(zhōng)低风(fēng)险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将 持续提(tí)升配置性价(jià)比，板块具备较好(hǎo)的 投资机会。
对于 后续表现，华泰 证券认为，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指数有所(suǒ)回(huí)调、部分机构(gòu)止盈，新旧动能转换背景下，基本面仍是重点，保租房、能(néng)源、环保相对(duì)稳健(jiàn)，对部分(fēn)业绩(jì)不及预期的产业园、物流园、高速(sù)需保持谨慎 。
对(duì)于今 年表(biǎo)现(xiàn)较好的保障性租赁住房REITs，平安证券(quàn)分析，一方面是(shì)因为保障性租(zū)赁住房(fáng)REITs基(jī)本面优质，另一方面是供给相对较少(shǎo)。目前看，有可能对保障性租赁住(zhù)房(fáng)REITs形成冲击的(de)事件(jiàn)是供给(gěi)增加，因此，博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？若该类REITs持续走(zǒu)高并与市场估值(zhí)偏离，需关注供给 落地的时点，保障性(xìng)租赁住房REITs的波动性有可能(néng)增大。
（中新(xīn)经纬APP）
责任编(biān)辑 ：刘万里 SF014
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非常不错
测试评论
是吗
真的吗
哇，还是漂亮呢，如果这留言板做的再文艺一些就好了
感觉真的不错啊
妹子好漂亮。。。。。。
呵呵，可以好好意淫了