又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重磅(bàng)新品。

4月30日，中(zhōng)金印力(lì)REIT将正式上市交易。随着这只REIT上市，首批4只消费基础设施REITs全部成功上市(shì)。

值得一提的是，就在日前，已上(shàng)市的3只消费REITs刚刚发布首(shǒu)份成绩单(dān)，一季度可分配金额基本(běn)达到预期，底层资产(chǎn)出租率维(wéi)持较高水平。

第四只消费(fèi)REIT明日上市

据深(shēn)交所消息(xī)，中金(jīn)印力消费REIT将于4月30日起在(zài)深交(jiāo)所上市交易，成为第四只上(shàng)市(shì)的消费类基础设施(shī)公募(mù)REIT。

上市交易公告书显示，中金(jīn)印力消费REIT基金(jīn)份额总额(é)达到10亿份，存续期(qī)设定为25年。在此前的发行阶段，中金(jīn)印力消费REIT就受(shòu)到认购资金追捧，公众发售部分提前(qián)结束募集。

公告显(xiǎn)示，中金印力(lì)消费REIT的募集资(zī)金总(zǒng)额(é)为32.6亿元(yuán)人民币，其投(tóu)资目标(biāo)主要是获取基础设施(shī)项目租(zū)金、收费等稳定现(xiàn)金流。基金(jīn)的投资策略规定，投资于(yú)基础设施(shī)资产支持证券(quàn)的比例(lì)不低于基金资产的80%，以确保投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年4月23日，机(jī)构投资者(zhě)在该基金的持有份额占比高达96.21%，个(gè)人投资者的持有份额则为3.79%。前十名持有人(rén)中，包括了印力商用置业有(yǒu)限公司和深圳市地铁集团有限公司等知(zhī)名企(qǐ)业。

从中金印力(lì)消(xiāo)费REIT的底层资产——杭州西溪印象城来看，其在2014年至2022年的年加权平均(jūn)出租率为98.2%，过去5年加权平均出租率约为98.1%，截至(zhì)2023年9月30日出租率已达到99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额呈上升趋势，2022年总营业额超过(guò)35亿元(yuán)；2023年1-9月的营业额突破32亿元(yuán)，再创历史新高。

作为万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至2023年10月的运营(yíng)管理项目超164个，遍布全国53个城(chéng)市，管理面积近1200万平方米，资产规模近1000亿(yì)元。

去年底，首批4只消(xiāo)费基(jī)础设施REITs正式获(huò)批，今年一季(jì)度，华夏金茂商业REIT、嘉实物(wù)美消费REIT和华夏华润商业REIT3只消费类REITs先后完成募集，并于3月中旬成功上市交易(yì)。

从3只已上市消(xiāo)费REITs表(biǎo)现来看，嘉实物美消费REIT表现最佳(jiā)，上市一个多月以来涨(zhǎng)超4%，华夏华润商业REIT也取得正涨幅。

首批消(xiāo)费类REITs一季报符合预期(qī)

上市一个月后，我国首批上市的三只消费类基础设施公募REITs一季(jì)报揭晓，首次交(jiāo)出的成(chéng)绩单基(jī)本(běn)符合(hé)预期。

整体来(lái)看(kàn)，嘉实物美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业REIT三个项(xiàng)目(mù)一季度可(kě)分配金额基本达到预(yù)期(qī)，其中物美(měi)消费REIT可(kě)供(gōng)又一只消费REIT，明日上市！分配金额达成率(lǜ)最高。

一(yī)季报显示，嘉实物美消费REIT自今(jīn)年1月31日(rì)成立以来营收为1887.58万元，净利润达663.93万(wàn)元，可(kě)供分(fēn)配金额为1211.32万元。此前(qián)招募说明书显示(shì)，2024年可分配金额的(de)预测值为(wèi)6699.55万元，预测(cè)现(xiàn)金分派(pài)率为6.68%，若按(àn)成立时间占全年(nián)比重(zhòng)进行加权，报(bào)告期内可分配金额完(wán)成率为18%。

华(huá)夏金茂商业REIT一季报实现收(shōu)入为1462.13万元，净利润达到(dào)281.87万(wàn)元，当期可供(gōng)分配金额为887.27万元，2024年度预测值为5254.29万元，成(chéng)立两个月达成其(qí)中的(de)16.88%。

作为目(mù)前市场规模最大的消费REITs，华夏(xià)华润商(shāng)业REIT自2月7日成立以来(lái)实现(xiàn)可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预(yù)测(cè)值为(wèi)3.41亿(yì)元，占比(bǐ)15%。

值得一提的(de)是，华夏华润商(shāng)业REIT报告期内实现(xiàn)营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另(lìng)据招募说(shuō)明书(shū)显示，2024年净利润预测为-4183.36万元，年度核心支出用于购买项目公司股权(quán)。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元。

一(yī)季报(bào)显示，三(sān)只消(xiāo)费类REITs项目的出租率均保持在高(gāo)位，均超98%。

嘉实物美REIT的底层基(jī)础设施项目是以超市为主力店(diàn)的社区商业，包括位于北京市的大成项目、玉蜓(tíng)桥项目、华天项目和德(dé)胜门项目。截至2024年3月末，上述资产整体出租率为(wèi)98.33%，招(zhāo)募(mù)说明书显示，2023年6月末，四(sì)个项目的总出租率为88.71%。

作(zuò)为华夏华又一只消费REIT，明日上市！润商业REIT底层资产的又一只消费REIT，明日上市！青岛(dǎo)万(wàn)象城，截至一季度末(mò)出租率为99.16%，较去年(nián)年中的98.49%进一(yī)步提升。华夏金茂REIT底层(céng)资产长沙览秀城一(yī)季度末出租率维持在98.26%。

值得一提的是(shì)，从整个公募REITs市场看，3只消费类REITs一季度出租(zū)率排名较为居前。消费类REITs底(dǐ)层资产租(zū)户结构相(xiāng)对稳定、分散化程度较高的特(tè)点(diǎn)，相较产权类资产(chǎn)而言，集中退(tuì)租风险更(gèng)低。

此(cǐ)外，一季报显示，多只消费(fèi)REITs将引流增收、提(tí)升品牌作为底层资产运营的(de)核心方向。比如，华(huá)夏(xià)金(jīn)茂REIT一季报称(chēng)，长沙览秀城项(xiàng)目合理利用场内空间(jiān)，通过多(duō)经业务和联营(yíng)代销业务丰富消费场景并拓宽了收入来源。华润商业REIT则指(zhǐ)出，青岛万象城(chéng)正在进行局部业(yè)态主动优化调整与(yǔ)装修改造，进(jìn)一步提升(shēng)项目资(zī)产价值和收益水(shuǐ)平。‍‍‍‍

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