刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国楼宇经(jīng)济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国(guó)际服务贸(mào)易 交易会上隆(lóng)重举办。论坛由世界贸易网(wǎng)点联
盟、中国产业发展促进会楼宇经济(jì)和总部经济(jì)分(fēn)会(huì)、集群(qún)智(zhì)库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全(quán)国的楼(lóu)宇(yǔ)经济专家(jiā)大咖、典型城区和 知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主(zhǔ)题 ，共话城市城区转型发展新逻辑和楼(lóu)宇经济创(chuàng)新发展新模(mó)式。

　　苏州工(gōng)业园区城市重建公司副总经理刘海霞出席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企业家朋友(yǒu)们，大家(jiā)下午(wǔ)好刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化！我来(lái)自苏州工
业园区，我带来的案例是苏州工业园区去(qù)年5月份交付的一个项目，阳澄数谷。

　　苏(sū)州是大陆最宜居(jū)的城市第一位，规模以上(shàng)工业总产值第二位，科(kē)创板上市企业 数地三位，外(wài)贸进出口(kǒu)总额第四位，地方财政收入(rù)第(dì)五位，地区生产总(zǒng)值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业(yè)园区的楼宇(yǔ)在全国非常有代表性，既(jì)不商业也不文化，它是以产业(yè)为(wèi)背(bèi)景，我们(men)的服务业70%是生产型服务业，这(zhè)是(shì)比较硬核的，注定了(le)后续在楼宇发展(zhǎn)中的特点。

　　我所在的城市重建苏州工 业(yè)园区管委会下属一级国资(zī)已经(jīng)成(chéng)立了(le)20年，所(suǒ)从事的业务是产(chǎn)城
融合，最早是(shì)农村变城市，新城(chéng)280平(píng)方公里，到现在为止，苏州园区已(yǐ)经没有农村了，整理土地21平方公里(lǐ)，盘活土地12000亩，我们在这(zhè)个城(chéng)市新建的过程(chéng)中，参与了城市开发建设530多个项目(mù)，造城中所有(yǒu)看到看不(bù)到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院(yuàn)城市的配套，我(wǒ)们(men)都建设过。

　　近(jìn)几年，城市发展到第(dì)30年的时候(hòu)，在过去8年(nián)的时间里，我们慢(màn)慢(màn)转向城(chéng)市(shì)产业的运(yùn)营，开始(shǐ)做城(chéng)市的微更新，做产城(chéng)融合(hé)相关的工作。

　　我们(men)金鸡湖的湖东湖(hú)西，这是我们的两个CBD，虽然产业(yè)这么强，经济贡献这么重要的城市(shì)，它的CBD其(qí)实不(bù)厚，最繁荣的地方也就这样。

　　阳澄数谷项目，在2014年(nián)的时候，位置在金鸡湖北侧，区位非常(cháng)好，相当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫(wèi)星图显示的，这是(shì)当初拍的(de)照片，我们用八年时间腾(téng)退了130家企(qǐ)业，整理出来一块一(yī)平方公(gōng)里的土地，当时是1.0版，做了正式的(de)公示，后续城(chéng)市能级在逐渐升级，有领导说可以做的更高一点，2.0版，容积率也在(zài)提(tí)升，第一次提(tí)到生产型服务业，产业的定(dìng)位上做了一次升级，一直到现在，五年前重(zhòng)新定义做3.0版的阳(yáng)澄数谷(gǔ)，容积率达到3.0-4.5的(de)高(gāo)度，如(rú)果是一(yī)个制造企业(yè)注册(cè)在这里没有(yǒu)问题，但是容积率高了以后，在这里(lǐ)所(suǒ)有办公的形态(tài)还是以研发办公为主，这是我们现在(zài)的规划。

　　阳澄数谷 目(mù)标打造一流数字经济创(chuàng)新街区，整体规划(huà)打(dǎ)造220万方(fāng)超大规模的数字经济产业集(jí)群。

　　阳澄数谷的南岸新地(dì)在首开去，一期去年6月份交付，一二期加起来46万方，二期26万方在半年(nián)以后交付。

　　简要提几(jǐ)点(diǎn)，我们的(de)逻辑非常丰厚，它不是传统的办公 楼，是产业创新的街区，五年前我们做了一(yī)个清晰的产业定位，我们(men)在招标的时候，收到的标书大多数还是这个样子，可能(néng)更像银泰的作品(pǐn)，大的综合(hé)体下面有(yǒu)大的盒子，配着比较繁华的商业(yè)，比较高端的写(xiě)字楼，这给我们(men)带来(lái)很大的(de)困(kùn)扰，在我们的脑图里，我们(men)想要的产业街区不是这样的，我们希(xī)望(wàng)它(tā)是一个(gè)楼群，最后(hòu)筛选到并(bìng)且在逐步优化的是这样，这个区域，按照传统的CBD，包括北京CBD区域里，这是四个摩天大楼，二期是6个摩天大楼(lóu)，最初的(de)规划也是(shì)这样的，我们再做(zuò)方(fāng)案(àn)整合的时候，把这几(jǐ)地块打通，形成了街区的概 念。

　　我们主打 的概念是新经(jīng)济基础建设、产业赋(fù)能空间、城市活(huó)力场景、创(chuàng)新产(chǎn)业集聚、多维(wéi)生态服务。

　　为了(le)让大(dà)家更直(zhí)观的了解，我们打造的空间和传统写字楼的区别(bié)，有一个小视频，在(zài)公共空(kōng)间(jiān)里，它的形态(tài)是这样子。传统的大堂是(shì)比较气派的，我们这
里表达的是多元融合的(de)，（20都可以在这里很轻松的融合，这就是把(bǎ)传统大堂打开，高(gāo)度混合的概念。

　　在这(zhè)里工作、生活、艺术、体验、兴(xīng)趣、创业、就业、朋友(yǒu)的交互(hù)，事业伙伴的交互，周末家(jiā)庭的(de)交互，都可以在这(zhè)里很轻快的发生。

　　匡会长去年看到我(wǒ)们这个消息，到现场去看(kàn)，也特别邀(yāo)约我们来做简短的分(fēn)享(xiǎng)，那次他去(qù)的时候我没有在，正好在日本(běn)，看(kàn)综合写字楼的项(xiàng)目，推荐大家看看东京的一(yī)些楼宇已经发生裂变了，如果还困在1.0版(bǎn)本的(de)结构 和思维，东京已(yǐ)经开始做CBD区域的更新，它的更
新不(bù)仅是跟(gēn)TUD的连通，不(bù)仅是空间的整合(hé)，是工(gōng)作生活产业多(duō)种业态的整合，我们想打造的也是这样的，进去以后很多研发
、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业也(yě)无缝衔接。

　　第二，不是以(yǐ)建筑(zhù)为核心，是以人为(wèi)中心。中国经济开放30年，我们出(chū)生看(kàn)到的城市就应该是这样，高楼林立，非常漂亮(liàng)非常大气(qì)，甚至是(shì)全球的知名建筑师打刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化造的地标建筑，我们(men)已经走过了这个阶段，现在追求(qiú)的不仅仅(jǐn)是(shì)建筑本身，建筑带来的人居对建筑本身非常有挑战，我们现在打造的街区是以人为(wèi)核心，以人在这里发生的场景(jǐng)定位，我需要(yào)的建筑应该是(shì)什么样(yàng)子的。

　　这是一期(qī)，也有商业，我(wǒ)们(men)昨天看了朝外，年轻人的风格跟(gēn)我们南岸的风格非常对标，但是我们体量和经验有限，在(zài)前期(qī)呈现的远没有朝外这个项目(mù)影响力那(nà)么大，但是他是我们 对标的，我们(men)非常(cháng)欣喜的看(kàn)到(dào)在首 都有(yǒu)年轻人聚集(jí)的区域，无论是外面的建筑，内装，就像朝外，就是很轻的内容，而且(qiě)是需(xū)要内(nèi)容来填充引领，以内(nèi)容打动年轻人的消费和聚集(jí)的场地。这是(shì)室外，年轻时(shí)尚的运动，利(lì)用(yòng)高架下废弃的防护，我(wǒ)们可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主(zhǔ)张放在我们产业里，把产业社区和(hé)先期配套做了激活。

　　第三，首要不是做载体租赁，昨天的晚宴分享中无一不被(bèi)大幅的空置所困扰，但是不像大都市这样的背景下，从定位开始，从拿(ná)着(zhe)图纸招商开始，我一直跟团队小伙 伴(bàn)讲不要推销我的楼，，产(chǎn)业的(de)特性(xìng)怎么样，人群怎么样(yàng)，对(duì)空间(jiān)的需求怎么(me)样(yàng)，三分之一的设计持续在优化空间，一直到精装、软(ruǎn)装、场景的设置(zhì)，然后(hòu)三分之(zhī)一(yī)的时间才跟(gēn)客户(hù)介绍是不(bù)是匹配，即使到现(xiàn)在，我依然跟同事说不要(yào)劝大家签合同，而是讲好生态，看(kàn)是不(bù)是匹配，除了空间(jiān)还能给企业赋能(néng)，这是我们对标(biāo)的客户。这是(shì)我们这几年坚持的很多做法和逻(luó)辑，包括(kuò)交付了一 年多的时间里，除了全国各地有一百多场接(jiē)待，还有一(yī)百多场(chǎng)产业活动。

　　这是我们(men)各种类型的产业活动，我们做产(chǎn)城融合，不止这一(yī)个项(xiàng)目，我们还(hái)有制造业、半导体、低空 经(jīng)济(jì)、高端(duān)装备制造，都(dōu)是(shì)旧(jiù)改的产(chǎn)业园，打造产业园的逻辑和定位手法比较一致，除了硬核(hé)的集成电路、工业互联，跨境贸易等，我(wǒ)们还有文化体育音(yīn)乐等方面的
活(huó)动，我们的目标不是(shì)哄好企业老板，而是哄好企业老(lǎo)板的团(tuán)队。

　　工业互联、智能(néng)网联(lián)、，拿集成电路，集成电路产业(yè)在2023年刚(gāng)刚(gāng)发布的全(quán)球集成电路协会发布的中(zhōng)国大陆50强企业，也(yě)是集成电路的创(chuàng)新集聚度以及发展潜力(lì)，我(wǒ)们(men)这(zhè)个园区排名第一(yī)，是高品质的园区，在数字贸(mào)易中，现在和地空一体，跨境(jìng)电商作为一个(gè)战略(lüè)产业，也(yě)是(shì)新质生产力的(de)产业方向，落在了阳澄数谷，如(rú)果跟(gēn)集成电路、高端，跨境电商是现在为止做产业最拿不出手的，市委书记来了说我们要做这个，三(sān)年要(yào)达到一个机制，最核心的任务落在我们这(zhè)个项目上，全市的手(shǒu)法也是打(dǎ)造特色(sè)产业园，在产(chǎn)业生态(tài)，供应链、物流、营销，技术平台构(gòu)建，，等方面快(kuài)速打造生态 。

　　同(tóng)时借(jiè)助苏(sū)州市的力量，让苏州市创新(xīn)发展中(zhōng)心(xīn)、专班(bān)、人才发展基地(dì)，这是我们现场的图片，跨境电商选品中心已经出(chū)圈(quān)了。

　　半年(nián)前我接待一个，你是不是可以到我们这儿来，他(tā)说我要的不是这个(gè)，你可以不给我提 供这(zhè)么(me)好的(de)东西(xī)，我(wǒ)要(yào)做跨境，你要告诉我怎么做独立站(zhàn)，怎么帮助我把一年(nián)数(shù)亿的产品卖(mài)到全球，我要做全国的珠宝平(píng)台，谁能(néng)指导我这件(jiàn)事，这句话给(gěi)我很大的(de)提醒，很高的要求，原(yuán)来我(wǒ)们曾经沉淀了那么多年的(de)经验和引以为傲的展示在新的产业(yè)领(lǐng)域里完全不对等，在重新打造跨(kuà)境电商生态的时候要做什么，经过半年
时间，上个月苏州园(yuán)区第一次跨境电商大会在产业园里展开的时(shí)候，我又请他来，他说震 撼到(dào)了，基于原(yuán)来创新街区(qū)的理念，有幸承接(jiē)这个任务(wù)，有这样的(de)资源平台，在(zài)这里快速形成了跨境电商的高(gāo)端(duān)集聚(jù)区。

　　为什么要快速罗(luó)列一些数(shù)据，有些(xiē)地方国资坐拥政府得天独厚的资源，和市场化(huà)不太一样，通过(guò)这(zhè)个数据，不光有资源，而且在这个资源上靠我们的产品力，能达到这样的数据沉淀，达到这样产业高(gāo)度 的集聚，需要(yào)更(gèng)多创新思维和底层(céng)逻辑支撑(chēng)，我们既有(yǒu)资源也有机会同样(yàng)有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万(wàn)整个大的街区，我们将实现跨越式的(de)发展。

　　如 果我(wǒ)们之(zhī)前做(zuò)的每一个楼宇是一棵树，现(xiàn)在打造的街区是(shì)一个生态的丛林，欢迎大家(jiā)关注阳(yáng)澄数谷，欢迎大家来到苏州工业园区！

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责任编辑：王翔

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