房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪(jì)经(jīng)济(jì)报道记者凌晨西(xī)安报道

　　随着城(chéng)市更新提速，存量房屋精细化管理与维护问(wèn)题不断涌(yǒng)现(xiàn)。国内多个重点城市在房屋养老金领域进已持续性开展了相关工作，比如西安。

　　今年 8月(yuè)，住房和城乡建设(shè)部（以下简称 “住建部”）副部长董建国在国新办新闻发布会上(shàng)表示(shì)，研究建立(lì)房屋体(tǐ)检、房(fáng)屋养(yǎng)老金、房屋保险(xiǎn)三项制度(dù)，构建(jiàn)全生命周期的房屋安全(quán)管理长效机制，上海、西安、成(chéng)都等 22个城市(shì)目前正在开展试点。

　　中央财经大学教授、法学院院长(zhǎng)尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周(zhōu)期较为(wèi)漫长。在这个过(guò)程(chéng)中，为(wèi)了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施(shī)设备的保(bǎo)养、维护(hù)、维修乃至更换、重建的(de)费用。这类费用，就(jiù)可(kě)以称作“房屋养老金”。

　　按照住房和城乡建(jiàn)设部的提法，房屋养老金包括(kuò)个人(rén)账户和公共账户两部分，共同保障房屋(wū)全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅(zhái)专项维修资金管理规定，专项用于住宅共(gòng)用(yòng)部位、共用设施设备保(bǎo)修期满后的维(wéi)修(xiū)和更新、改造；公共账户资金主要用于房屋体(tǐ)检和房屋保(bǎo)险等支出。

　　尹飞认为(wèi)，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑(zhù)物形式存在的住房。

　　标准逐渐明晰

　　2008年(nián)初，《住宅专项维修资金管理办(bàn)法(fǎ)》正式施行。根据北上广深(shēn)及(jí)杭州、成都、西安等各地(dì)情况不同，而后多地(dì)陆续发布了住宅专项维(wéi)修资金相关具体实施办法。

　　2018年，西安市住房(fáng)保(bǎo)障和房屋管理局印发了《住宅专项维修(xiū)资金管理(lǐ)办法》（下称《管理办法》），提到房屋所有权转让时，维(wéi)修资金随房(fáng)过户(hù)。缴(jiǎo)存标(biāo)准(zhǔn)方面，商品房（含经济适用房、集资建房）为每平方米(mǐ)60元—每平方米145元不等。房改房业主按照物(wù)业建(jiàn)筑面(miàn)积每平方(fāng)米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改(gǎi)成本价的2%；售房单(dān)位按照多层(céng)住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款(kuǎn)的30%，从售房款中(zhōng)一次性提取维修资金。拆迁安置房的维修资金(jīn)交存标准为每平(píng)方米60元—每平方米90元不(bù)等。

　　2020年(nián)，西安市住建局(jú)印发加强住宅专项维(wéi)修资金续筹工作的通(tōng)知。其中根据是否建立业主大会、小区公共(gòng)收益等具体情况建立4种维修(xiū)资金续筹方(fāng)式。

　　就使用要(yào)求及(jí)标准方面，西安市(shì)房屋维修资金管理中心工(gōng)作人员表示：“住宅专项维修(xiū)资金一般用于住宅共(gòng)用部位(wèi)、共用设施设备的维(wéi)修、更新和改造或所维修的共用部位、设施设备须保修期(qī)届满。业主交存(cún)的住(zhù)宅专项维修资金实行专户存储，经过增值管理产生利息，利息包括活期利息和定期利息。”

　　上述工作(zuò)人员进一(yī)步解读道：“就西安(ān)市而言(yán)，住(zhù)宅专项维修资金使用(yòng)程序分为正常使用程序和应急使(shǐ)用程序。正常(cháng)使用程(chéng)序是维修资金使用的基本程序(xù)，适(shì)用于所有维修项目，需要业主表决。应急使用程序适用于楼体(tǐ)外(wài)立面脱落(luò)、电梯(tī)故(gù)障(zhàng)等6种紧急情况(kuàng)的维修，无需业主表决。紧急维修项目优先适用于应急使用程序。”

　　21世纪经济报道记(jì)者走访西安市内多个开发商、住宅小区等了解到，目前业主们普遍已经(jīng)缴纳该笔资金，也就是(shì)“房屋养老金的个人账户部分”。而在实际使用(yòng)过程中(zhōng)，关于资(zī)金筹集、房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护存放、使(shǐ)用等诸多问题(tí)也在(zài)逐渐暴露。

　　实践问(wèn)题亟(jí)待完善

　　事实上，社会层面对于房(fáng)屋养老金制度的主(zhǔ)要关(guān)注点也在于资金的(de)归集、使用(yòng)与筹续。

　　“我们小(xiǎo)区使用大修基金，既没有公示，也没有经过业主表决，更没有签字。虽然从(cóng)流程来看符合应(yīng)急使(shǐ)用(yòng)程(chéng)序，但实际应用中，业(yè)主对于账户资金变动(dòng)也应该有基本且合(hé)理的(de)知情权。”西安市曲江新区一小区业主王艳对(duì)21世纪(jì)经(jīng)济报道表示。

　　坐落在西安市西南方向的高新区汇(huì)集了大量新旧住宅项目。“我们(men)小区时间长(zhǎng)了，物业维护不及时，顶层多户漏水。业主们找了(le)几次物业，物业都以(yǐ)没有三分之二业主同意为由，拒绝维修。”家(jiā)住(zhù)昆明(míng)路的居民王霞对21世纪经济报道表示。

　　从走(zǒu)访情况(kuàng)来看(kàn)，部分小区此前代收大修(xiū)基金(jīn)不入专户(hù)、专(zhuān)项维修资金(jīn)监管难、业主缴纳(nà)情(qíng)况不一、业主维修启用(yòng)难等问题屡屡出(chū)现。

　　伴随着越来越多的问题暴露，西安(ān)市相关部门对(duì)于个人账户专项维修资金产(chǎn)生的相关问题也在逐步解决与完善。

　　在西安市纪委监委联合市级相(xiāng)关部门等(děng)多方公开举办的专题栏(lán)目中(zhōng)，9个小区中不乏(fá)涉及(jí)专项维(wéi)修资金归集、使用等相关问题。随后，市(shì)住建局迅速联合区、县住(zhù)建部门进(jìn)行调查核实、约谈(tán)、整改。

　　“对于个人账户而(ér)言，更为关键的(de)问(wèn)题在于资金账户补建和续筹。”一位本地地产人士对21世纪经济报道记者表(biǎo)示，“维修资金归集政策实施后，很多老旧房屋、房改(gǎi)房等都未及时建立维修资金的账户和数据(jù)。另外维修资金账户的资(zī)金(jīn)缺口比较(jiào)大、续筹难、业主抵触情(qíng)绪大，这些问题是解决(jué)个人账户可持续性运营的关键。”

　　值得一提的是(shì)，房屋养老金(jīn)制度推行另一关键则在于公共账户建立仍未(wèi)落(luò)地。

　　住建部相关司局负责人在接受新华社(shè)记者(zhě)采访时表示，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负(fù)担、不减损个人权益(yì)”的原则，由政府负责建立。

　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，公共账户资金(jīn)来源于多渠道筹集，比(bǐ)如财政(zhèng)补贴、土地出让金、公积金(jīn)增值收益等。不同于个(gè)人账户的资金属于个人，须由业主决定如何支配，用于(yú)业主共用的部分、共用设施。

　　上述本地地产人士认为，建立公(gōng)共账户应(yīng)当(dāng)以市一级账(zhàng)户的方式建(jiàn)立，首先需要更好发挥(huī)市(shì)一级的统筹作用，其次政府资金支(zhī)持房屋安全管(guǎn)理(lǐ)也是(shì)行(xíng)业的重要导向，为后续的房屋体检、房屋保险金认缴、房屋维修支出等先打(dǎ)基础(chǔ)。

　　激(jī)活存量惠(huì)及(jí)产业

　　事(shì)实上，伴随着城市发展从大规模增量建设(shè)转入存量提质改造和(hé)增量结(jié)构(gòu)调(diào)整并重的(de)新阶(jiē)段(duàn)，存量房使用与(yǔ)管理已(yǐ)被提(tí)上日程。

　　公开资料显示，2019年以来，我(wǒ)国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及了4434万(wàn)户、约1.1亿(yì)居(jū)民。而今年计划完成(chéng)好5万个以上老旧小区改造任务(wù)。

　　中信证券研报指出，我国住宅专项(xiàng)维修资金不仅使用率不高，而且分布严重不均。由于维修资金(jīn)本(běn)身和房(fáng)屋造价绑定，一些次新房的养老金账户(hù)殷实，但相当(dāng)数量的(de)老旧小区缺乏养护资金来源。

　　在房(fáng)屋养(yǎng)老金制度的(de)推(tuī)行(xíng)下，老旧房屋运(yùn)营维护难题或将破解。

　　上(shàng)海(hǎi)市(shì)房地产科学研究(jiū)院(yuàn)发(fā)布的一份报告(gào)显(xiǎn)示，目前(qián)，全国住(zhù)宅专(zhuān)项(xiàng)维修资金结余超(chāo)过1万亿元，上(shàng)海、北京、杭(háng)州等城市结(jié)余超过百亿元。

　　上海易居房地(dì)产研(yán)究(jiū)院副院长严跃进对21世(shì)纪经济报道记(jì)者表示(shì)，以目前市(shì)场上最为关心的一个(gè)细分点为例，房屋养老金制度的(de)推进，首先就会惠及房屋的检测(cè)业(yè)务。而且基于目前对(duì)于房屋状况的理解，房屋(wū)检测业(yè)务是最(zuì)基础的(de)业务，其包括一(yī)般隐患、房屋主体结(jié)构、重大隐患等检查。同时会涉及自建房、空置房、人口密集社区(qū)、违规搭建小区、燃气(qì)管道陈旧小区、容易有(yǒu)地震灾害(hài)小区、电动车车库隐患多的(de)小区等各种物业的(de)检测，应该说覆盖面很广(guǎng)。

　　上述西安(ān)房地产业内人士表示，“此前(qián)大多数(shù)业主为了(le)节省成本，对房屋维修(xiū)普(pǔ)遍通过求助物(wù)业或网络(luò)平台找维修工人来解决。房屋养老金制度(dù)落地后，包括房屋体检和检(jiǎn)测行业、设施设备和工程(chéng)安(ān)装行业、智能设备和数字(zì)化行业、房屋维修管(guǎn)理和服务(wù)行业等会组(zǔ)合成(chéng)为一个全新的产业链。”

责任编辑：刘万里 SF014

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