房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护

　　21世纪(jì)经济报道记者凌晨西安(ān)报道(dào)

　　随着城市更新提速，存量房屋精细(xì)化管理与(yǔ)维护问题不断涌现。国(guó)内多个重点城市在(zài)房屋养老金领域进已持续性开展了相(xiāng)关(guān)工作，比如西(xī)安。

　　今年(nián)8月(yuè)，住(zhù)房和城乡建设部（以下(xià)简称(chēng) “住建部”）副部长董建国在国新(xīn)办新闻发布会上表示(shì)，研究建立房(fáng)屋体检、房屋(wū)养老金、房屋保险(xiǎn)三(sān)项制(zhì)度(dù)，构(gòu)建全生(shēng)命周期的房屋安全管理长效机制，上海、西安(ān)、成都等22个城市目前正在开展试点。

　　中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示(shì)，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过(guò)程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保(bǎo)养、维护、维修乃至(zhì)更换、重建的费用(yòng)。这(zhè)类费(fèi)用，就(jiù)可以称作(zuò)“房屋养老金”。

　　按照住房和城乡(xiāng)建设部的提法，房屋养老金包括个(gè)人账户和公(gōng)共账户两部分，共同保障房屋(wū)全生命周期的安全。个人账户资金按(àn)照住宅专项维修资金管理规定，专项用(yòng)于住宅共用部位(wèi)、共用设施设备保修期满后的维修和更(gèng)新、改造；公共(gòng)账户资金(jīn)主要用于房(fáng)屋体检和房屋保险等支出。

　　尹飞认为，目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形(xíng)式存在的住房。

　　标准(zhǔn)逐(zhú)渐明晰

　　2008年初，《住宅专项维修(xiū)资金管理办法》正式施行。根据北上广深及杭州、成都、西安等各地情况(kuàng)不同，而后多(duō)地(dì)陆续发布了住(zhù)宅专项维修资金相关具体实施(shī)办法。

　　2018年，西安市住房保障和房屋管理局(jú)印发了《住(zhù)宅(zhái)专(zhuān)项维(wéi)修资金(jīn)管理(lǐ)办法》（下称《管理办法》），提(tí)到房屋所有权转让时(shí)，维修资金随房过户。缴存标准方面，商品房（含(hán)经济适(shì)用房、集(jí)资建(jiàn)房）为每平方米60元—每(měi)平方米145元不等。房改房业主(zhǔ)按照物业建筑面积每(měi)平方米(mǐ)建筑面积(jī)交存(cún)首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房(fáng)单位按照(zhào)多层住宅(zhái)不低于售房款的20%、高层(céng)住宅不低(dī)于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。拆迁安置房的维修资金交存标(biāo)准为每平方米60元—每平方(fāng)米90元不等。

　　2020年，西(xī)安(ān)市住建局印发加强住宅专项维修资金续筹工作的通知。其中根据是否建立(lì)业主大会、小区公共收(shōu)益等具体情(qíng)况建立4种(zhǒng)维修资金续筹方(fāng)式。

　　就使用要求及标准方面，西安市房屋维修资金(jīn)管理中心工作人员表示(shì)：“住宅专项维修资(zī)金一般用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造(zào)或所维修的共用部位、设施设备须保修期届满。业主交存(cún)的住宅专项维修资金实行专户存储，经过增(zēng)值管理产生利息，利息包(bāo)括活期利息和定期利息。”

　　上述工作人员进一步解读道：“就西安市而言，住宅(zhái)专项维修资金(jīn)使用程序分为正常使用程序和(hé)应(yīng)急使用程序(xù)。正常使用程(chéng)序是维修(xiū)资金使用的基本程序，适用于所有维修项目，需要业主表决。应急使用程(chéng)序(xù)适用于(yú)楼体外立面脱落、电(diàn)梯故障等6种紧(jǐn)急情况(kuàng)的维修，无需业主表(biǎo)决。紧急维修(xiū)项(xiàng)目(mù)优先适用于(yú)应急使用程(chéng)序。”

　　21世纪经济报道记者走访西安市内多个开发(fā)商、住(zhù)宅小区等了解到，目(mù)前业主们普遍已(yǐ)经(jīng)缴纳该笔资金，也就是“房屋养老金(jīn)的(de)个人账户部(bù)分”。而在实际使用过程中，关于资金筹集(jí)、存放、使用(yòng)等诸(zhū)多问题也在逐(zhú)渐暴露。

　　实践问(wèn)题亟待完善

　　事(shì)实上，社会(huì)层面对于房屋养老金(jīn)制度的主要关(guān)注点(diǎn)也在于资金(jīn)的(de)归集、使用与筹续。

　　“我们小区使(shǐ)用(yòng)大修基金，既没有公示，也没有经过业主表决，更没有签字(zì)。虽(suī)然(rán)从流程来看符合应急使(shǐ)用程序，但(dàn)实际应用中，业(yè)主对于账户资金变动也应该有基(jī)本且合理的知(zhī)情权。”西安(ān)市曲江(jiāng)新区一小区业主王艳(yàn)对21世纪经济报(bào)道表(biǎo)示。

　　坐落在西安市西南方向的高新区汇集了大量新旧住(zhù)宅项目。“我们(men)小区时间长了，物业维护(hù)不及时，顶层多户漏水。业主们找了几次物业，物业都以(yǐ)没有三分(fēn)之二(èr)业主同意为由，拒绝(jué)维修。”家住昆明路的居民王霞对21世纪经(jīng)济报(bào)道表示。

　　从走访情况来(lái)看，部(bù)分小区此前代收大修基(jī)金不入专(zhuān)户、专项维修资金监管难、业主(zhǔ)缴纳情况不一、业主维修启用难等问题(tí)屡屡出现。

　　伴(bàn)随着越来越多的问题暴露，西安市相关部门对于个人(rén)账户(hù)专(zhuān)项维修资金产生的相关问题也在逐步解决与完善。

　　在西(xī)安(ān)市纪委监委联合市级相关部门(mén)等多方公(gōng)开举(jǔ)办的专题栏目中(zhōng)，9个小区中不乏涉(shè)及专项维修资金归集、使用等相关问题。随后，市住建局迅速联合区、县住建部门(mén)进行调查核实、约谈、整改。

　　“对于个人账户(hù)而言，更为关键的问题在于资金账户补建和续筹。”一位(wèi)本地(房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护dì)地产人(rén)士对21世纪经济报道记者(zhě)表示，“维修资(房屋养老制度加速落地，解局存量房屋精细化维护zī)金(jīn)归集政(zhèng)策实施后，很多老旧房屋、房改房等(děng)都未及时建立维修资金的账户和数据。另外(wài)维修资金(jīn)账户的资金缺口比较大、续筹难、业(yè)主抵触情绪大，这些问题是解决个人账户(hù)可持续性运营的关键。”

　　值得一提的是，房屋养老金制度推行另一关键则在于公共账户建立仍未(wèi)落地。

　　住建部相(xiāng)关司局负责人(rén)在接受新华(huá)社记者采访(fǎng)时表示，公共账(zhàng)户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。

　　在广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，公共账户资金来源于多渠道(dào)筹集，比(bǐ)如财政(zhèng)补贴、土地出让金、公积金增值收益等。不同于个人账户的资金属于(yú)个(gè)人，须由业主决定如何支(zhī)配，用(yòng)于业主共用的部分、共(gòng)用设施。

　　上述本地地产人士(shì)认为，建立公共账户应当以(yǐ)市一级账户的方式(shì)建(jiàn)立，首先需要更好发挥市(shì)一(yī)级的统筹作用，其(qí)次政府资金支持房(fáng)屋(wū)安(ān)全(quán)管理也是(shì)行业的重要导(dǎo)向，为后续(xù)的房屋体检、房屋保(bǎo)险金认缴、房屋(wū)维修支出等先打基础。

　　激活存量惠及产业

　　事(shì)实上，伴随着城市发展从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶(jiē)段，存量房使用与管理已被提上(shàng)日程。

　　公开资料显示(shì)，2019年以来，我国(guó)累计新开工改造城镇的老旧小(xiǎo)区25.88万个(gè)，惠及(jí)了4434万户、约1.1亿居民(mín)。而今年计划完成好5万个以上老旧(jiù)小区(qū)改造(zào)任务。

　　中信证券研报(bào)指出，我国住宅专(zhuān)项维修资(zī)金不仅(jǐn)使用率不高，而(ér)且分布(bù)严重不均。由(yóu)于维(wéi)修资(zī)金本身和房屋造价绑(bǎng)定，一些次新房的养老金账户殷实，但相当数量的老旧小区缺乏养(yǎng)护资金来源。

　　在房屋养老金制度的推行(xíng)下，老旧房屋运营维护难题或将破解。

　　上海市房地(dì)产科学(xué)研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结(jié)余超过1万亿元(yuán)，上海、北京、杭州等城(chéng)市结余(yú)超过百亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对21世纪经济报道记(jì)者表示，以目前市场上最为关心(xīn)的一个细(xì)分点为例(lì)，房(fáng)屋养(yǎng)老金制度的推进(jìn)，首先就会惠及房屋的检测业务。而且基于目前对于房屋状况的理解，房屋检测业务是最基础的业务，其包(bāo)括一般隐患、房屋主体结(jié)构、重大隐患等检查。同时会涉及自建房、空置房、人口密集社区、违规搭建小区、燃气管(guǎn)道陈旧小区、容易有地震灾害(hài)小区、电(diàn)动车车库隐患多的小区等各种物业的检测，应该说覆盖面很广。

　　上述西安房地产业内人士表示，“此前大多数业主为了(le)节省成本，对房(fáng)屋维修普(pǔ)遍通(tōng)过(guò)求助(zhù)物业或网络平台找维修工人(rén)来解决。房屋养老金制度落地后，包括房屋体检和检测行业、设施设备(bèi)和工程安装行业、智能设备和数字化行业、房屋维修管(guǎn)理和服务(wù)行业等会组合成为一个全新的产(chǎn)业(yè)链。”

责任编辑：刘万里 SF014

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