听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清源“房屋养老金”

助力城市(shì)健康发展

缘起

2024年8月20日(rì)，上海市第十(shí)六届(jiè)人大常委会第(dì)十(shí)五次扩大会(huì)议上，龚正(zhèng)市长具体介绍(shào)了深入(rù)推进改革开放、培育发(fā)展(zhǎn)新质生产力、深入推进长三角一体化(huà)发(fā)展、深化人民城市建设(shè)等方面工作。其中，提到房屋养老金(jīn)制度，主要服务于(yú)房屋体检(jiǎn)、房屋保险以及房屋“小(xiǎo)修小补”的支付。上海考(kǎo)虑分两步推(tuī)进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

背景&逻辑

中国城市化阶段呼(hū)唤“住(zhù)房养老金”制度

自(zì)1978年改革(gé)开(kāi)放以来，中国城镇化进程(chéng)历(lì)经40多年快速发展，取得了举世瞩目的(de)成就。2023年，我国常住人口城镇化率达到了66.16%，提前实现了“十四五”规划目标。对照城镇(zhèn)化国(guó)际指标(biāo)看，我国城镇化已(yǐ)进入“下半场”，从(cóng)无到有，从有(yǒu)到优，在(zài)提升(shēng)城镇化质量水平上(shàng)，依然有很大的发展(zhǎn)空间(jiān)。近年来，学界(jiè)等社(shè)会群体关(guān)于建立“房屋养老金”（或称“住房养老金”）制度的呼声越来越高，以提升居民的居住品质和住房可持续发展。“住房(fáng)养(yǎng)老金(jīn)”的本质是一种长期住房储蓄(xù)投资机制，旨在为房屋的维修、更新(xīn)改造以及(听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！jí)未来的重建提供资(zī)金保障。我国存量房检测和工程保险市场规模超千(qiān)亿，房屋养老金制(zhì)度的建(jiàn)立和完善有望加速已售房屋(wū)检测和工程质量潜(qián)在缺陷(xiàn)保险（IDI）等业(yè)务需求放量。

“中国方案”可借鉴“他山之石”

“住房养老金”的概念源(yuán)于(yú)国外，美国、新加坡、日本等(děng)国家都建立了比较完善(shàn)的住房养老金制度(dù)，对探(tàn)索适合中国国情的住房养老金制度具有参考(kǎo)价值。1977年美(měi)国颁布《统一区(qū)分(fēn)所有物业权法》，其物业管理(lǐ)通常由专业物管(guǎn)公司或(huò)业主(zhǔ)协会负(fù)责。房屋维护资金由业主缴纳，通常包(bāo)括物业保养费和维修准备金，后者类似中国已实行的住宅(zhái)维修(xiū)基金。美国业主协会每(měi)年编制预算方案时，会考虑业主(zhǔ)承受力和(hé)周边物业情况。美国业主协会通常会(huì)购买物业保(bǎo)险，为物业提供全面保障，结合信托基金等措施从而使物业保(bǎo)值增值，维护全(quán)体业主利(lì)益。新加坡“备用金”制(zhì)度来源于1968年制定的《地契分层法令》，住宅小区管理费中包含(hán)维修资金，此外，新(xīn)加(jiā)坡政府也会将部(bù)分城市建设费投入住宅小区的维护和管理。日本为住宅(zhái)维修专门设立了修缮积立金(jīn)制度(dù)，分长期维护、紧急维修两类，一(yī)般由业(yè)主委员会决定，并选定有能力的(de)管理听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！公司进行监管。各国“住房养老金”制(zhì)度下更(gèng)新后的老旧社区房地产价值与(yǔ)税收提升，形成良性循环，最终通过这一制度使得城市住宅保值增值，得以(yǐ)健康(kāng)持续发(fā)展。

中国在已有“个人账户”基础(chǔ)上将聚焦“公共账户”建立

24年8月23日住建副(fù)部长董(dǒng)建国在“推动高质量(liàng)发展”系列发布会上表示，研究建立房屋(wū)体检、房屋养老(lǎo)金、房屋保险三项制度，构建全(quán)生命周期的房屋(wū)安全(quán)管(guǎn)理长效机制，上海等22个城(chéng)市(shì)目前正在开(kāi)展(zhǎn)试点。以上(shàng)海(hǎi)为例，今年将于浦东新区先行试点(diǎn)，明年全市铺开。我国房屋养老金(jīn)分为公共(gòng)账户和个人账户。现行房屋养老金（个人账户）主要指住宅(zhái)专项维修资金，系(xì)居民购房办(bàn)理房(fáng)屋产权证时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元。此次建立的房屋养老金制度主要使(shǐ)用公(gōng)共(gòng)资金建立(lì)公共账户，按照“不增加个人(rén)负担、不减损(sǔn)个人权益”的原则，由地方政府探索(suǒ)资金(jīn)筹集渠道(dào)，潜在资金(jīn)来源包括(kuò)地方财政补贴、土地出(chū)让金按比(bǐ)例拨付、住房公积金增值(zhí)收益分配等，旨在(zài)弥补个人账户资金规模有限、提取流程繁琐的制度短(duǎn)板，有(yǒu)望为存量房安全体检(jiǎn)、安全管理、维修更新补助提供稳定资金池(chí)。

催化引擎

中(zhōng)国经济或行业复苏超预期

房屋养老金制度试点(diǎn)落地(dì)超预期

“公共账户”进程超预期等

风险提示

宏观经(jīng)济复苏不及预期；
市场需求(qiú)不及预期；
制度建设不及预期；
政策试点落(luò)地不及预期等。

本文内容编辑：江浩登记编号：S1130517110002

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（转自：国金证券(quàn)第5小时(shí)）

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