曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近(jìn)200亿的短期债务，浙(zhè)江最神(shén)秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改(gǎi)名换姓，但遗留问题却远远没有解决。

　　1994年，浙(zhè)江温州人黄伟创立了新湖集团(tuán)。2006年，新湖(hú)集团将旗下14家(jiā)房地产公司通过定向增发(fā)的方式装入中宝股份，后改(gǎi)名新湖中宝。

　　黄伟在(zài)资本(běn)市场上(shàng)攫(jué)得(dé)第一桶金后进入房地(dì)产行业，一度成为“温州首富”，但(dàn)黄本人很少接受媒体(tǐ)采访并在公(gōng)开场合露面。黄伟的发家历程，以(yǐ)及(jí)他大隐(yǐn)隐(yǐn)于市的个人风格让新湖集团一(yī)度披上了神秘外衣。

　　在浙商地产圈(quān)看(kàn)来，黄伟一直(zhí)保持着“金融思维”做房地产：新(xīn)湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急(jí)并(bìng)于(yú)开发，坐等土地升值。

　　这种开发模式一度让黄(huáng)伟和新湖积累了丰厚的“土地红(hóng)利(lì)”资本，但(dàn)随着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式(shì)遭到挑战。

曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷"font-L">　　当地产商们野心勃勃在规模上“大(dà)干快上”那(nà)些年（2016-2020年(nián)），黄(huáng)伟的新湖中宝靠吃前些年(nián)的“土地”老本，并没有积(jī)极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和待(dài)价而沽，把重心放在金融投资上，几年间，新湖投资了中信银行、温州银行、万得(dé)信息技(jì)术股份有限(xiàn)公司(sī)、杭州(zhōu)趣链科技公司等。

　　土储方面，除上(shàng)海、杭(háng)州等个别(bié)城(chéng)市外，新湖整(zhěng)体(tǐ)土地质量并不优质，主要在浙江三四线城(chéng)市如乐清、平阳、舟(zhōu)山、温岭(lǐng)等(děng)。

　　土地(dì)的(de)慢开(kāi)发使(shǐ)经营性现金流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足其支付土地、开发等(děng)各种成本和债务。

　　其后，新湖干脆(cuì)走上(shàng)了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年(nián)-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置(zhì)业、明(míng)珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交(jiāo)易对(duì)价总计227.6亿元。

　　但即便如此，新湖头顶的(de)债务还是没有(yǒu)得到实质性缓解。同(tóng)时，新湖持有(yǒu)的优质(zhì)土地(dì)资产所剩无几，雪上(shàng)加霜(shuāng)的是，房地产形(xíng)势已大不如前。

　　2021年后，房地产(chǎn)行业进入急(jí)剧下行周(zhōu)期，大多数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年(nián)销售额却逆(nì)势增长，但这主要(yào)是因为新湖中宝去年同期销售额基数(shù)低。

　　2021-2023年(nián)，新湖中宝合同销售额297.36亿(yì)元、115.9亿(yì)元和29.25亿(yì)元，销(xiāo)售额急速(sù)下滑，这也使(shǐ)新湖自身造血功能急(jí)剧减弱，经营现金流严重不足。

　　根(gēn)据新湖(hú)中宝2024年半年报，新(xīn)湖中宝实现合同销售面积(jī)20.78万平方米，合(hé)同销售收入43.26亿元，同比(bǐ)上(shàng)升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股(gǔ)东的净利润15.35亿元，同(tóng)比下降(jiàng)4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。

　　新湖(hú)中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新(xīn)湖中宝中报，公(gōng)司结(jié)算均价4.37万元/平方米，结(jié)算毛利率42.42%，该毛利率(lǜ)远高(gāo)于同行。

　　但与(yǔ)多数地产商面临的问题一样，新湖中宝的债务问题始终没有得(dé)到(dào)实质性解(jiě)决。

　　根据新湖中宝2024年半(bàn)年报，公司期末货币资金余额59.71亿元；有息(xī)负债合(hé)计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内到(dào)期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比 40.08%。

　　近189亿的短(duǎn)期(qī)和(hé)一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的(de)3倍(bèi)，公司债(zhài)务风(fēng)险已站在“悬崖”边上。

　　大背景是，近三年来房地产企业融资遭遇(yù)困境，即便是万科这(zhè)样的(de)优质(zhì)企业(yè)，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断(duàn)释放融资(zī)利好，但(dàn)实际能(néng)惠及到浙江民企的(de)利好少之又(yòu)少。

　　黄伟开始筹谋(móu)抱国资“大(dà)腿(tuǐ)”。2020年开始，新湖中宝先后在衢州成立(lì)了新湖智造、新湖城市发展、衢州新允科技(jì)合(hé)伙(huǒ)企业（有限(xiàn)合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月，新(xīn)湖中宝把大(dà)本营从浙江嘉兴迁到衢州，次月就全部完(wán)成(chéng)了迁址。

　　2023年(nián)2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团(tuán)与衢州市新安财通签署(shǔ)了股份转让协议，新湖集(jí)团欲向后者转让其持有的8.6亿股（占据总股本的比(bǐ)例为10.11%），转让(ràng)价格为2.64元/股，涉(shè)及金额约为22.7亿元。

　　2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团(tuán)以及其(qí)一致行动人恒兴(xīng)力，与衢州国(guó)资旗下(xià)的衢(qú)州智宝(bǎo)签署(shǔ)股(gǔ)权转让协(xié)议，转让所持公司18.43%的股份，转让价款合(hé)计现金30亿元(yuán)。

　　6月5日，经过连续交割后，新湖(hú)中宝完成第(dì)二次18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝第一大股东，合计持(chí)股(gǔ)达(dá)到(dào)28.54%。

　　至(zhì)此，衢州国资合计(jì)投(tóu)入52.76亿元，战略入股新湖中(zhōng)宝正式完成(chéng)。

　　衢州国(guó)资在去(qù)年取得一个董事席位的基(jī)础上，还(hái)将向(xiàng)新湖中宝(bǎo)董事(shì)会推荐一名副总裁候选人，负责公(gōng)司财务监督工作。

　　据新湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

　　国资入(rù)股能救得活曾经的温州首富(fù)黄伟和他的新湖系(xì)吗？

　　根据新湖中宝2024年半年(nián)报，这家企业目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新(xīn)湖湾、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑(yuàn)、瑞安(ān)新湖秋(qiū)月园等。

　　上海项目是新湖最优质资产。报(bào)告期内(nèi)，新湖天潼里已开售小高层(céng)去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次(cì)开盘推出(chū)33套房子，户型310-390平米，首(shǒu)日售(shòu)罄，揽金18.27亿。

　　上(shàng)海(hǎi)优质(zhì)项目入(rù)市使新湖销售额有了一定保障，但对比其债务，却(què)是杯水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集(jí)团还陷入了员工理财“爆雷(léi)”风波。

　　自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公(gōng)司定制的由华鑫信托发行的信托产品，每年开放(fàng)二次，或存续(xù)或到期还本付息(xī)。投资者(zhě)一年期(qī)、二年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后(hòu)续(xù)偶有波动(dòng)。

　　根据投资者提供(gōng)的文件显示，截(jié)至(zhì)7月15日，华鑫信托·新湖(hú)集团单一资金信托尚有(yǒu)31.318亿元及预期(qī)收益未兑付(fù)；华鑫信托·信源5号曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷集合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约(yuē)46.811亿元。

　　记者拿到的一份投资者文件显示，上述信托(tuō)理财的投资者大多都是新(xīn)湖的员工以及亲友团。

　　上述投资者对界面新闻记者表示，违约后，他们就一直去新湖集团维权(quán)，但公司始终没有(yǒu)给予明(míng)确的回复。

　　直到员工大范围(wéi)集结(jié)，几乎很少露面(miàn)的黄伟在8月9日出现在了投资者(zhě)面前。黄(huáng)伟向(xiàng)投资者表示(shì)，“做生意做了(le)四十来年，哪里知道我们一个几百亿资产被人抢走了，也(yě)是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这(zhè)个矿、资产一定会拿回来，拿不回来(lái)可(kě)能我要破产，我如(rú)果(guǒ)这样可能比你们要惨。”

　　黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新(xīn)湖能(néng)源（持股(gǔ)比例85%）通过其全资子公(gōng)司北京华易(yì)隆(lóng)鑫贸易有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限(xiàn)公司(sī)41.08%的股权，目前华易隆鑫已(yǐ)列为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股(gǔ)权被浙(zhè)江和(hé)湖北两地法院冻结。

　　但黄伟的解释和恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟(wěi)所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看，尚(shàng)没有好消息(xī)出现(xiàn)，刚入主新湖的衢州国资也没有(yǒu)对外表态。

　　国(guó)际评(píng)级机构标普近期发文称，如果新湖中宝的(de)自身情况没有发生任何显著(zhù)的有利变化，其无法(fǎ)偿(cháng)付债务（包括(kuò)潜在的(de)不良债务交换）的风险可(kě)能会随着公司(sī)流动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制人变更为(wèi)国(guó)有(yǒu)企业，可能有助于新湖中(zhōng)宝保持与银行和其他金(jīn)融机构的关系(xì)，但此举可能无助于解曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷决(jué)境外债券兑付事宜。

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