曾经的温州首富“坠落”

来源：@界面新闻微博(bó)

界面新闻记者 |杨冰柯(kē)

界面新闻编辑 |李慎

头顶近200亿的短期债(zhài)务(wù)，浙江最神秘(mì)的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来(lái)国(guó)资入股，很快将在资本市场上(shàng)改名换姓(xìng)，但遗留问题却远远没有解决。

1994年(nián)，浙江温州人黄伟(wěi)创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家(jiā)房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改(gǎi)名新湖中宝。

黄伟(wěi)在资本(běn)市场上攫得第一桶金后进(jìn)入房地产行业，一度成为“温州首富”，但(dàn)黄本人很少接受媒体采访并在公开场合(hé)露面。黄伟的(de)发家历程，以(yǐ)及他低调的个人风格让新湖集团一度披上了神秘外(wài)衣。

在浙(zhè)商地产圈看来，黄曾经的温州首富“坠落”伟一(yī)直保持着“金融思维”做房(fáng)地产(chǎn)：新湖土地(dì)开发周期普遍较(jiào)长，黄伟(wěi)2000年就(jiù)手握(wò)大(dà)量土地但不急并于开发，坐(zuò)等土地升值。

这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资(zī)本，但随着地产(chǎn)行业进入高周转时代，新湖和黄(huáng)伟(wěi)的“金(jīn)融式”地(dì)产开发模式遭(zāo)到挑战。

当地产商们野心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新(xīn)湖中宝靠吃前些(xiē)年的“土地”老本(běn)，并(bìng)没有积极扩张。黄伟保持着(zhe)土地(dì)的慢开发和待价而沽(gū)，把重心放在金融(róng)投资上，几年间，新湖(hú)投资了中信银行、温州银(yín)行、万得信息技术股份有限公司、杭州(zhōu)趣链科技公司等。

土储方面，除(chú)上海、杭州等个别城市外，新湖整体土地质量并不优质，主要在浙江三四线城(chéng)市如乐清、平阳(yáng)、舟山、温岭等。

土地的慢开发使经营性现金流不足，同(tóng)时，新湖的金融(róng)投资回报(bào)短时间内(nèi)不能满足其支付土地、开发等各种成本和债(zhài)务。

其(qí)后，新湖干脆走上了“卖地求(qiú)生(shēng)”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等(děng)11个(gè)项目公司股(gǔ)权(quán)，交易对(duì)价总计(jì)227.6亿元。

但(dàn)即便如此，新湖的债务(wù)问题还是没(méi)有得到实质性缓解。同时，新湖持有(yǒu)的(de)优质土地资(zī)产所剩无(wú)几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如(rú)前。

2021年后，房地产行业进入急剧下行周期，大多(duō)数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却逆势(shì)增长，但这(zhè)主要是因为新(xīn)湖中(zhōng)宝去年(nián)同期销(xiāo)售额基数低。

2021-2023年，新湖中(曾经的温州首富“坠落”zhōng)宝(bǎo)合(hé)同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也(yě)使新(xīn)湖自身造血功(gōng)能急剧减弱，经营现金流严重不足(zú)。

根据新湖中宝2024年半年(nián)报，新湖中宝(bǎo)实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和(hé)145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下(xià)降(jiàng)4.84%。与多数(shù)同行一(yī)样，新湖增收不增利。

新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平(píng)方米，结算毛利率(lǜ)42.42%，该毛利率远高于同行。

但与多数地(dì)产商面临的问题一样，融资和债务问题难解。根据新湖中宝2024年半年报，公司(sī)期末货币资金(jīn)余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期(qī)初减少6.44亿元。有(yǒu)息负债中，短期(qī)借款和(hé)一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以(yǐ)上有息负债(zhài)126.36亿元，占比 40.08%。

近 189亿的短期和一年内有息(xī)负债是(shì)新湖中宝手握货币资金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖(yá)”边上。

大(dà)背景(jǐng)是，近(jìn)三年来房地产企业融资遭遇困境，即(jí)便是万科这(zhè)样的优质(zhì)企业，在融(róng)资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但(dàn)实际能惠(huì)及到浙江民企的利好少之(zhī)又少。

黄(huáng)伟开始筹谋抱国资“大腿(tuǐ)”。2020年开始(shǐ)，新湖中宝(bǎo)先后在衢州(zhōu)成立(lì)了新湖智造、新(xīn)湖城市发(fā)展、衢州新(xīn)允(yǔn)科技(jì)合伙(huǒ)企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公(gōng)司。

2021年11月，新湖(hú)中(zhōng)宝把大本(běn)营从(cóng)浙(zhè)江(jiāng)嘉(jiā)兴迁(qiān)到衢州，次(cì)月就全(quán)部完成了迁址(zhǐ)。

2023年2月，新湖(hú)中宝公告控股股东新湖集(jí)团与衢州市新安财通签署了股份转让协议，新湖集(jí)团欲向后者转让其持有的8.6亿股(gǔ)（占据总股本的比例为10.11%），转让(ràng)价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

2024年1月(yuè)，新湖中宝公告称，新湖(hú)集(jí)团(tuán)以及其一(yī)致行动人恒兴力(lì)，与衢州国资(zī)旗下的衢州智宝(bǎo)签(qiān)署股(gǔ)权转让协议，转让(ràng)所持公(gōng)司18.43%的股份，转让(ràng)价款合(hé)计现金30亿元。

6月5日，经过连续交割(gē)后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝(bǎo)第一(yī)大股(gǔ)东，合计持股(gǔ)达(dá)到(dào)28.54%。

至此，衢州国资合计投(tóu)入52.76亿元，战略入股新湖(hú)中宝正式完(wán)成。

衢州国资(zī)在去年取(qǔ)得一个董事席位的基(jī)础上，还(hái)将向新湖中宝(bǎo)董事会推(tuī)荐一名副总裁候选人，负责公司财务监督工作。

据新湖中宝公告，公司名(míng)称将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证(zhèng)券名(míng)称改名为 “衢州发(fā)展”。

国资入股能救得活曾经的温州首(shǒu)富黄(huáng)伟和他的新湖(hú)系(xì)吗？

根据新湖中宝2024年半(bàn)年报，这家企业目前地产(chǎn)在售项目有(yǒu)沈阳仙林金谷、沈阳新(xīn)湖湾、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等(děng)。

上海项目是新湖最优质(zhì)资产。报告期内，新湖天潼里已开(kāi)售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园(yuán)）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

上海(hǎi)优质项(xiàng)目入市使新湖(hú)销售额有了一定保障(zhàng)，但对比其债务，却(què)是(shì)杯水车薪。

此外，7月以(yǐ)来(lái)，新湖集团还陷入了员工曾经的温州首富“坠落”理财“爆雷”风波。

自2012年起，新湖系旗下公(gōng)司以“福利性产(chǎn)品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华(huá)鑫信托发行的信托产品，每年开放二次，或存续或到期还本(běn)付息。投资(zī)者一年期、二年期(qī)、三年期的收益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续偶有波动(dòng)。

根据(jù)投资(zī)者(zhě)提供的文件显(xiǎn)示，截(jié)至(zhì)7月15日，华鑫信托(tuō)·新湖(hú)集(jí)团单一资金信托(tuō)尚有31.318亿元及预(yù)期收益未(wèi)兑付；华鑫信托·信(xìn)源5号集(jí)合资金信托尚有(yǒu)15.493亿元本金及预期收益未(wèi)兑付。两者金额(é)共达约46.811亿元。

记者拿到的(de)一份投资者文件显(xiǎn)示，上(shàng)述信托理财的投资(zī)者大多都(dōu)是新(xīn)湖的员工以及亲友(yǒu)团。

上述投资者对界面新闻记者表示，违约后，他(tā)们就(jiù)一直去新湖集团(tuán)维权，但公司(sī)始终没有给予明确的回复。

直到员工大范围集结，几乎(hū)很少露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟向投资(zī)者表示，“做生意做了四十来年(nián)，哪里知道我们一个几百亿资产被人抢走(zǒu)了，也是很意外的事情，希望大家跟(gēn)公司共(gòng)渡难(nán)关，我们的这个矿、资产一定会拿回(huí)来，拿不(bù)回来可能我要破产，我(wǒ)如果(guǒ)这样可(kě)能比你们要惨。”

黄伟口中的“矿”指的是新(xīn)湖集团的(de)控股子(zi)公司浙江(jiāng)新湖能源(yuán)（持股比例85%）通过其全资子公司北京华(huá)易隆(lóng)鑫贸易有(yǒu)限公司（以下简称(chēng)“华易隆鑫”）持(chí)有的(de)新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列(liè)为被执行人，该(gāi)公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

但黄伟(wěi)的解(jiě)释和恳请并没(méi)有太大说(shuō)服力，投资者(zhě)们没有放下担忧(yōu)，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信托的关联(lián)。目前来(lái)看，尚没有好消息出现(xiàn)，刚入主新湖(hú)的衢州国资也没有对外表态。

国际评级机构标普近期发文称，如果新(xīn)湖中宝的(de)自身情况没有发生任何显著的有利变化(huà)，其无法偿付债务(包(bāo)括潜在的不良债(zhài)务交换)的(de)风险可能会随着公司流动性减弱而增加。同时(shí)，新湖(hú)中宝实际控(kòng)制人变更为国有企业，可能有助于(yú)新湖(hú)中宝保持与银行和其他金融(róng)机构的关系(xì)，但此举可能无(wú)助(zhù)于解决境外债券兑(duì)付事宜。

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