排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶晶每经编辑陈梦妤

　　“抢到(dào)了，2670万元！超出预算两三百万(wàn)元。”

　　8月29日，在上海(hǎi)中海领邸玖序二期开盘现场，几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验(yàn)。

　　120套房源、352组(zǔ)认筹，开盘选房约(yuē)半小时、141号售(shòu)罄，总销售额(é)31.6亿元(yuán)——这已经是8月上海第三个开(kāi)盘售罄的(de)豪宅(zhái)了。

　　“这次(cì)还是没机会(huì)。”周南（化(huà)名）告诉《每日经济(jì)新闻》记者。他已经(jīng)是第二次认购这个项目了(le)，上一(yī)次摇号顺序超过500号，但也近距离体验了一把“24秒卖一(yī)套豪宅”的惊险与刺激。

　　就在(zài)前两周，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日，上海(hǎi)新天地附近的(de)锦园项目首开，33套房源一抢而空，成交金额(é)18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二(èr)期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元，平均每套“半(bàn)个(gè)小目标”。

　　仅仅半个月，三个项目合计销售达(dá)到106.27亿元。

　　2024年以来，上海已先后有12个豪宅(zhái)项目开盘，几乎次次日光。到底是什么人在(zài)买买买？开发商(shāng)卷成什么样(yàng)？巨量供应之(zhī)下，购房者还够用吗？

　　售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经(jīng)不能用普通视角来看待了。

　　总价2500万元以(yǐ)上的豪宅，今排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”年截(jié)至8月18日，上海(hǎi)共网签了2641套，并且还(hái)有(yǒu)相当数量的成交正陆续网签(qiān)。如果再加上8月成交(jiāo)的263套，那么前8个月的战绩(jì)已接近3000套。这不仅远(yuǎn)超其他三个一(yī)线城市，更是上海过去 10年来未曾出(chū)现过的。

　　打响2024年“日光(guāng)”头炮(pào)的是中海顺昌玖里。套均总价(jià)4000万元左右，首开全(quán)部售罄，销售总额196.5亿元(yuán)，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。

　　七八月(yuè)的市场(chǎng)淡(dàn)季(jì)，上海豪(háo)宅却入市必抢：

　　龙盛湾上二期，120套房源(yuán)认购率239%；融创(chuàng)外滩壹号院二期二批次110套房源，认购(gòu)率超180%；中海领邸玖(jiǔ)序二期(qī)，有效认购率252%；锦(jǐn)园33套，项目开(kāi)放4天开启认(rèn)购，认购率152%；绿城前滩(tān)百合园三期(qī)10套别墅，总价5300万~1亿(yì)元，认购率210%。

　　不断增加的供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是(shì)“有多少买多少”。

　　据中指(zhǐ)研究院统计，2015年2500万(wàn)元及以上价(jià)位的豪宅在上海(hǎi)成交只有896套。此后的8年里，大多(duō)保持着每年1600~1700套的水平。但这一(yī)平衡被2024年的(de)井喷式供应打(dǎ)破了，算上(shàng)三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序，上(shàng)海上(shàng)半(bàn)年(nián)平均每天成交12.5套豪宅。

　　而同期的北京，除了个别热门项(xiàng)目(mù)外，很少见到高端住宅(zhái)接连开盘售罄。根据(jù)中指研究(jiū)院的统计，今年截至8月18日(rì)，北京1600万元以上的住(zhù)宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩(jì)相(xiāng)比，规模缩水相当明显。

　　“大部分买家还是本地和江浙一带的客户，大约各占40%。”融(róng)创外滩壹号院市场负责人章(zhāng)宸(chén)（化名）在接受(shòu)《每(měi)日经济新闻》记(jì)者采访时表示(shì)。

　　而且，这些(xiē)客户(hù)出手阔绰。

　　“第一批次全款买房的(de)客户占了一半左右，很多客户(hù)有多处房产，有些已经买了外滩壹号院一期，或者黄浦江沿岸的(de)一些豪宅(zhái)；有来自江浙的企(qǐ)业主，已经在上(shàng)海缴纳社保多年，又是多胎家(jiā)庭(tíng)、房票充足，之前(qián)没(méi)有豪宅供应，只能买二手房，第二次开盘终于摇到了新房。”

　　图片融创滨江(jiāng)壹号院摇号(hào)现(xiàn)场企(qǐ)业供图

　　上海某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露：“明显(xiǎn)看(kàn)到，今年有(yǒu)一些外地客户到(dào)上海来进行资产配(pèi)置(zhì)，特别是有核心资源的房子。其实部分客户(hù)并不具备买(mǎi)房资格，但孩子(zi)在国(guó)外留学，通(tōng)过(guò)毕业(yè)落户的方式获得房票来买房。”

　　核心城市豪宅为何一房难求？

　　镜鉴咨询(xún)创始人张宏伟对每经记者分析(xī)：“北上广深核心(xīn)城市核心区(qū)域的项(xiàng)目存在价(jià)格倒挂，又(yòu)是核(hé)心资产，未来(lái)三到五年大概(gài)率是价格上行周期(qī)。”

　　“另一方(fāng)面，核心城市政策的敏感度，以(yǐ)及需求(qiú)支撑相对还是比较足(zú)的，每隔3~6个月出现一轮政策刺激，就(jiù)会相应释放一波成交量。核心城市(shì)的优质资产在这种行情下，又会出现独立行情(qíng)。”

　　“这些人很(hěn)敏感(gǎn)，一(yī)下子就嗅到了(le)机会。”上述豪(háo)宅项目负责人也对每经(jīng)记者透露。

　　张宏伟指(zhǐ)出，未来三(sān)到(dào)五(wǔ)年是一个降息大周期。在降息(xī)周期里的资(zī)产配(pèi)置逻辑(jí)，肯(kěn)定(dìng)是核心城市的核心资产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅，大多围绕在上(shàng)海“一(yī)江一河”，即黄浦江和(hé)苏州河区(qū)域。

　　顶豪产品(pǐn)的准业主很少“全城购”，不同板块的(de)豪宅(zhái)对应的客群特征比较明显。例如黄浦区历史风貌区的锦园，老排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”城厢(xiāng)风貌肌(jī)理、城市(shì)情怀是最大的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江(jiāng)景资源和面积(jī)结构取胜；再往西，徐汇长宁区则(zé)是(shì)上海传(chuán)统豪宅聚集区(qū)。

　　“和年初热销的中海顺昌玖里相比，融创外滩壹(yī)号院购(gòu)房客群整体年龄要(yào)低10岁左右。中(zhōng)海(hǎi)顺昌玖里(lǐ)地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩壹号(hào)院所在的板块(kuài)比(bǐ)较新，江浙客户中父母为子女购置房产的占比较大。”章宸(chén)分析。

　　“买豪宅的客户对于(yú)地区块或者(zhě)地段的认知，有自己的想(xiǎng)法，基本上很难去动摇。”

　　从这个逻辑出发，豪宅之间的竞争(zhēng)，往往成为板块内营销层面的竞争(zhēng)。

　　下(xià)半年等着入市的(de)豪宅项目(mù)中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦(pǔ)区锦园为例，周边新房和二(èr)手豪宅全是强有力(lì)的竞争者，更别提“翠湖(hú)六期”这个足够吸引全上(shàng)海买家跨(kuà)区域出手的顶配项(xiàng)目。

　　不仅如此，东外滩、北外滩、虹口(kǒu)、静安等非传统豪宅区域，高端产品更是层出不穷：弘安里风貌项目，东外滩刚刚(gāng)公布案名的“保利外(wài)滩序”、翠湖滨江风(fēng)貌别墅，静(jìng)安区(qū)保(bǎo)利永兴里(lǐ)、万科中兴傲舍……

　　章宸透(tòu)露，从(cóng)今年开始，此后每年的(de)豪宅供应可(kě)能达到至少3000套。当豪宅供(gōng)应在市中心多点开花，地段毫(háo)无疑问还是最(zuì)核(hé)心的竞争(zhēng)力，而对于远离传统豪宅板(bǎn)块的新项目、新板块，就开始拼命卷概(gài)念、卷产品、卷实景(jǐng)展示。

　　另一个层面的问题，有钱人还够(gòu)不够用(yòng)？答案显然(rán)是：不太够。

　　起码在短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

　　“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左(zuǒ)右的销售套数已经达到去年全年(nián)的量了。但(dàn)这个客户池到底有多大，能支撑多久，从市场(chǎng)和客研角(jiǎo)度看，还是(shì)会有些担忧，核心(xīn)资产(chǎn)、优质产品也是有限的。”

　　上述豪宅营销负责人坦言：“下(xià)半年隐忧还是存(cún)在的，部(bù)分(fēn)高收入(rù)行业限薪，也(yě)会带来大面积客户购买力的降维，原来可能预算在5000万(wàn)元的现在降(jiàng)到3000万元。”

　　实际上，客户群体悄然(rán)发生了改变：一是购买(mǎi)力不(bù)像以前一样能够快速爆发(fā)，买家(jiā)做决策(cè)的时间更长了；二是客户会反(fǎn)复比较，原先只(zhǐ)要是市中心板(bǎn)块出来一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块(kuài)内、品牌之(zhī)间、区域之间比。

责(zé)任编辑：何俊熹

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