万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间，万科披(pī)露半年度业绩。财报披露一(yī)系列积极变化：上半年(nián)公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)1427.8亿元，销售保持行(xíng)业第(dì)一梯队，销售回款(kuǎn)率超100%；二季度的(de)经(jīng)营性(xìng)净现金流由负转正，且年内(nèi)已无境外公开债(zhài)；此外，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市。

万科方面高(gāo)管在业绩会(huì)上表示，下半年公司到期(qī)的公开(kāi)市场信用债目(mù)前仅余20亿(yì)元境内债(zhài)券待还，公司将(jiāng)确保(bǎo)公开债如期顺利偿还。

万科董事会主席郁亮在会(huì)上表(biǎo)示(shì)，“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。政策对多样(yà万科，最新研判：房价位置已相对合理！ng)化住房需求的支持(chí)力度也(yě)在持续增加，这些都在为市(shì)场需求(qiú)的(de)复苏积蓄能量，为(wèi)新发展阶段的到来提供土(tǔ)壤。”

值(zhí)得注意(yì)的是，房地产板块今日(rì)全线大涨(zhǎng)，万(wàn)科A收盘(pán)大涨超(chāo)8%，万科企业(yè)涨近10%。

债务：保障安全兑付

在(zài)会上，“保兑付”成为舆论最为关注的事项。

财报显示，万科第二季度(dù)的(de)经营性净现金流已由(yóu)负转(zhuǎn)正，实(shí)现(xiàn)42亿元正向现金流(liú)。在上半年，万(wàn)科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内(nèi)尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。

资产负债表显示，截至(zhì)2024年上半年底，万科持有货币资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元，占总资(zī)产的比(bǐ)例为 23.3%，其中一年内(nèi)到期的(de)有息负债(zhài) 1019.5 亿元。

万科(kē)财务负责人韩慧华表示，在经营端，公司(sī)在业务瘦身健体上(shàng)取得了积极进展，三(sān)项工作合计回款1370亿元左右：

一是积极销售，销售金额保持(chí)在行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。公司(sī)二季度以来(lái)的月均销售额保持在200亿以上，同时持(chí)续保持领(lǐng)先(xiān)的回款(kuǎn)效率(lǜ)，回款率超100%。

二是积极推(tuī)进大宗交易和资源盘活，上半年(nián)已经实现的回款超过百亿。财报显示，前7月，万科共(gòng)实现大宗交易签(qiān)约金额204亿元(yuán)，资产类型覆盖商业、酒(jiǔ)店、办公、长租公寓等业态。

三是全力落实聚焦主(zhǔ)业的要求，逐步退出(chū)非主业业(yè)务(wù)和投资。

“在融(róng)资(zī)端，万科得到(dào)各方大力支持(chí)，融(róng)资渠道保持畅通。”韩慧(huì)华强调。上半年，万科实现新增融资(zī)、再融资612亿元，平均(jūn)融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模(mó)式(shì)转型取得了较(jiào)大进展。白(bái)名单方(fāng)面，按(àn)照“应报尽报”原则积(jī)极申(shēn)请，5月获得招商银行牵头的200亿(yì)元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大(dà)的一笔贷款(kuǎn)。

展望下半年的资金状况和偿债(zhài)安排，韩慧华介绍，下(xià)半(bàn)年待交付房源近10万万科，最新研判：房价位置已相对合理！套，交付量同比下降40%，到期的(de)公开市场信用债目前仅(jǐn)余20亿境内债(zhài)券待还。“除了经营端创造现金(jīn)流之外，万科会尽(jǐn)可能稳定银行存量融资(zī)规模，积(jī)极转换融(róng)资模式，同时继(jì)续争取银团(tuán)贷款、经营性物业贷等机(jī)会，提供(gōng)增量(liàng)流(liú)动性，以此保障债务的(de)安全兑付(fù)。”韩(hán)慧华说道。

开发：房价位置已相对合(hé)理

针对主业开发(fā)业务，郁亮再度发声(shēng)称(chēng)，中长期来看，潜在住(zhù)房(fáng)需求虽(suī)然已经(jīng)过了历(lì)史峰值(zhí)，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较(jiào)合理的(de)位置。新房产品的性价比有(yǒu)比较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品(pǐn)力(lì)、服务(wù)力比万科，最新研判：房价位置已相对合理！之前有了非常大的提升(shēng)，如今行业的(de)产(chǎn)品迭代速度已经加(jiā)快到3、4个月就要(yào)更(gèng)新一代(dài)。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好(hǎo)事情。同时，房价水平经过(guò)了三(sān)年调整，已经回落到(dào)一个相对比较合理的位置，新房产品(pǐn)的性价比有比较(jiào)大(dà)的提升。

万科联(lián)席总裁、开发(fā)经营本部首席合伙人张海表示，从客(kè)户(hù)层面(miàn)看(kàn)，购房者更加细分和理性，价格(gé)实惠、所见即所得是客户愿意(yì)考虑和成交(jiāo)的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠(huì)的产品依然(rán)能(néng)保持热(rè)销。今(jīn)后的投(tóu)资也会向城(chéng)市(shì)中有真实改善需求的板块和(hé)片(piàn)区进(jìn)一步集中。

郁亮重申(shēn)，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面(miàn)积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米(mǐ)左右，即使是和一些城镇(zhèn)化已经完全(quán)成熟的国(guó)家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善(shàn)，为(wèi)市(shì)场走出低谷、重拾向上动力提供了条件(jiàn)。”郁亮说道。

不(bù)过(guò)，在新房市场持续(xù)调整的大背景下，万科上半年(nián)归母净(jìng)利润(rùn)为亏损98.5亿元。公司将业绩(jì)亏损归为四点原因：开发业务结算规模和毛利(lì)率下(xià)滑，计提减值，部分非主(zhǔ)业财务(wù)投资出现亏损。同时，为更(gèng)快(kuài)回笼(lóng)资金，万科(kē)对资产(chǎn)交易和股(gǔ)权处置都采取了更加坚决的(de)行动(dòng)，部分交易价格低(dī)于账面值。

就此，韩慧华回应称，万(wàn)科表示将主要从两方(fāng)面(miàn)入(rù)手稳定开发业务的毛利率(lǜ)水平：一(yī)是存量资源的提效(xiào)增效(xiào)。其二(èr)是保持住(zhù)当前新项目的投(tóu)后兑现水平。

韩慧华表示，公司在2022年之后主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较(jiào)之(zhī)前缩(suō)短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利(lì)率(lǜ)平均在18%左右(yòu)。到今年年底(dǐ)，这(zhè)批货值预(yù)计(jì)将去化80%。她预计(jì)，随着这部分“热水(shuǐ)”资源逐渐步入结算(suàn)期(qī)，会对万科的业绩起到(dào)一定补充作用。

降本增效：更加(jiā)严格落实

展望下(xià)半年，万科表示将继续坚定落实“一揽(lǎn)子(zi)”方案，围绕“保(bǎo)交房，保兑付，转型高质量发展”三大主线开(kāi)展工作，聚焦主赛(sài)道，推动企业尽快重回健康发展轨道。

其中，“保交房，保兑(duì)付”的标准明确，公司预(yù)计全年交付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

转型高(gāo)质量发展仍将继续，聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务(wù)，积极推进非主业(yè)投资退出，清理和转让非主业的财务投资。其(qí)中，开发业务的关键词是强销售与(yǔ)保交付，积极推动销售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产品、代建、现房销售能力优势。同时，持续开展资(zī)产交易和REITs发行工作，积极回收资金。

万科(kē)首席运(yùn)营官刘肖表示，截至7月(yuè)底，万科大宗交易累计签约200亿元，涵(hán)盖办公、商(shāng)业、酒店、公寓等31个项目，能够完成“一揽子方(fāng)案”中2024年度资产交易目标。未(wèi)来(lái)4个月，万科(kē)大宗交(jiāo)易工作，将(jiāng)按照既定路线继(jì)续前(qián)行，当(dāng)前有19个项(xiàng)目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的(de)重心是资产经(jīng)营质量提升。

同时，万科董事会秘(mì)书朱旭(xù)表示(shì)，为了应(yīng)对当前严峻的(de)经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据介绍，万科下半年(nián)的降本增效(xiào)主(zhǔ)要集中在两点：

第一，更新组织机制，强化(huà)瘦身健(jiàn)体(tǐ)。基于一盘棋集(jí)中建设(shè)头部力量和能力，根据实际需求差异(yì)化设定组(zǔ)织架构；减少组织层级，缩短决策链条(tiáo)，提高决策(cè)效率和质量；强化奋斗文(wén)化，加强干(gàn)部的考核与汰换，激活组织(zhī)新动能；完善公司治理(lǐ)，加强内控，防范重大风险。

第二，全力推进降本增效，实现2024年年度管理费用同(tóng)比再降(jiàng)15%。一方面开(kāi)展(zhǎn)全用工盘(pán)点检视，基于业务瘦身(shēn)、组织精简，明确提出组(zǔ)织规划(huà)调整目标，推动组织提效。另一方面压降费用支出，详细(xì)梳理费用科目(mù)，降(jiàng)低行政支出等标准，确保实现降本增效。

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