又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添(tiān)重磅新品。

4月30日，中(zhōng)金印力REIT将正(zhèng)式上市交易。随着这只REIT上市(shì)，首批4只消费基础设施REITs全部成(chéng)功上市。

值得一(yī)提(tí)的是，就在日前，已上市的3只消费REITs刚(gāng)刚发布首份成绩单，一季度(dù)可分配金额基(jī)本达到预期，底层资产出租率维持较高水平。

第四只消费REIT明日上(shàng)市

据深交所消(xiāo)息(xī)，中金印力消费(fèi)REIT将于4月30日起(qǐ)在深交所(suǒ)上市交易(yì)，成为第(dì)四只(zhǐ)上市(shì)的消费类基础设施公募REIT。

上市交易公告书显示，中金印力消费(fèi)REIT基金(jīn)份额总额达到10亿份，存(cún)续期设定为25年(nián)。在此前的发行阶段(duàn)，中金印力消费(fèi)REIT就受到认购资金追(zhuī)捧，公众发售部(bù)分提前(qián)结束募集。

公告显示，中金印力消费REIT的募集资金总额为32.6亿元(yuán)人(rén)民币，其投资目标主要是获取基础设施项目(mù)租金、收费等稳定现金流。基(jī)金的投资策略规定，投资于基础设施(shī)资产支持证券的比例不低于(yú)基金资产的80%，以(yǐ)确保投资组合的稳定性和收益性。

截至2024年(nián)4月23日，机构投资(zī)者在该基金的(de)持有份额占比高达96.21%，个人投资者的持(chí)有份额则为3.79%。前十名持有人(rén)中，包括(kuò)了印力商用置业有限公司和深圳(zhèn)市地铁(tiě)集(jí)团有限(xiàn)公司等知名(míng)企业。

从中金印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象(xiàng)城来(lái)看(kàn)，其在(zài)2014年至2022年(nián)的年加权平均出租(zū)率为98.2%，过去5年加权平均(jūn)出租率约为98.1%，截至2023年9月30日(rì)出租(zū)率已达到99.6%。自2013年(nián)开业以来，该项目营业额呈上(shàng)升趋势，2022年总(zǒng)营业额超过35亿元(yuán)；2023年1-9月的营业额突破32亿元，再创历(lì)史新高。

作为(wèi)万科旗下的购物中心开发与运营平台，印力集团截至(zhì)2023年10月(yuè)的运营管(guǎn)理项目超164个，遍(biàn)布全国(guó)53个城市，管理面积近1200万平方(fāng)米，资(zī)产规模近(jìn)1000亿元。

去年底，首批4只消费基础设施REITs正式获批，今年一季度，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和(hé)华夏(xià)华润商业REIT3只消费类REITs先后完(wán)成募集，并(bìng)于3月中旬成功上市交易。

从3只已上(shàng)市消(xiāo)费REITs表现来(lái)看(kàn)，嘉实物美消费REIT表现最佳，上市一个多月以来(lái)涨超4%，华夏华润商业(yè)REIT也取得正涨幅。

首批消费类REITs一季(jì)报(bào)符合(hé)预期

上市一个(gè)月后，我国首批上市的三(sān)只(zhǐ)消费类基础设施公募REITs一季报揭(jiē)晓，首次交(jiāo)出的成绩单基本(běn)符合预期。

整(zhěng)体来看，嘉实物美消(xiāo)费REIT、华夏金茂REIT、华夏华(huá)润商(shāng)业REIT三个项目一季度可分配金额基本达到(dào)预期，其中物(wù)美消费REIT可供分配金额达成率(lǜ)最高。

一季报显示(shì)，嘉实物美消费REIT自今年1月31日成立(lì)以来营收(shōu)为1887.58万元，净利润达663.93万元(yuán)，可供(gōng)分配金额为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配(pèi)金额的预测值为6699.55万元(yuán)，预测现金分派率为6.68%，若按(àn)成立(lì)时间占全年比重进行加权，报(bào)告期内可分配金(jīn)额完成率为18%。

华(huá)夏金茂(mào)商业REIT一季报实现(xiàn)收(shōu)入为1462.13万元，净利润达到281.87万元，当期可供分配金额为887.27万元，2024年度预测值(zhí)为5254.29万元(yuán)，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模最(zuì)大的消费REITs，华(huá)夏华(huá)润商业REIT自2月7日成立以来实现可供分配金额5122.89万元，招募说明书显示，全年预测(cè)值为3.41亿元，占比15%。

值得一提(tí)的是，华夏华又一只消费REIT，明日上市！润商业REIT报告期内(nèi)实现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说明书显示，2024年净利润预测为-4183.36万元(yuán)，年度(dù)核心支出用于购买项目公司股权。2025年，这一预测数字将回正至1332.28万元。

一季报显示(shì)，三只消费类REITs项目的出租(zū)率(lǜ)均保持在高位，均超98%。

嘉实(shí)物美(měi)REIT的底层基础设施项目是以超市为主力店的社区商业，包(bāo)括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目(mù)、华天项目和德胜门项目。截至(zhì)2024年(nián)3月末，上述(shù)资产整(zhěng)体出租率(lǜ)为98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出租率为88.71%。

作为华夏华润商业REIT底层资产的青岛万(wàn)象城，截至一季度(dù)末出租率(lǜ)为99.16%，较去年年中的98.49%进一步提升。华夏金(jīn)茂REIT底又一只消费REIT，明日上市！层(céng)资(zī)产长沙览秀城一季度(dù)末出租率维持(chí)在98.26%。

值得一提(tí)的是，从整个公募REITs市场看(kàn)，3只(zhǐ)消费类REITs一季度出租率排名较为居前。消费类(lèi)REITs底层资产租户结构相(xiāng)对稳定、分散化程度较高的特点，相较(jiào)产权类(lèi)资产而言，集中退租风险更低(dī)。

此外，一季报显示(shì)，多只(zhǐ)消费REITs将引流增收、提升品牌作为底层资产运(yùn)营的核心(xīn)方向。比如，华夏金茂(mào)REIT一季报称，长沙(shā)览秀城项目合理(lǐ)利用场内空间，通过多经(jīng)业务和联营代销业务(wù)丰(fēng)富消费场(chǎng)景并拓宽了收入(rù)来源。华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主动优化调整与装修改(gǎi)造，进一(yī)步提升项目资产价值和收益(yì)水平。‍‍‍‍

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