滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

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　　近期，在(zài)已公布上半年业绩(jì)的上市物企中，滨江服务（HK03316，股(gǔ)价16.76港元，市值46.33亿港元）的营(yíng)收增速排在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)32.6%；毛利率从(cóng)去年同(tóng)期的(de)26.7%下降至25.6%；期内利(lì)润为2.7亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长14.7%；公司权(quán)益股东应占期内利润为2.65亿元(yuán)，同比增长14.9%；净利率为16.5%，较(jiào)2023年(nián)同(tóng)期的20.0%有所下降(jiàng)。

　　视(shì)觉中国

　　《每日经济新闻》记者注意到，在多个业务(wù)板(bǎn)块中，上半年(nián)滨江服务的物业管理(lǐ)服务板(bǎn)块(kuài)收入(rù)同比增长，但占比有微降；非业主(zhǔ)增值服务收入(rù)占比(bǐ)缩减(jiǎn)，同时“5S增值服务”收入(rù)比重大增。同时，滨江服务源自(zì)独立第三方的业务占比上升明(míng)显。

　　业务结(jié)构变动致毛利(lì)率下滑

滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑yle="font-L">　　自2023年下半年起，“增(zēng)收不增利”“现金流紧缩”开始困扰物(wù)业(yè)企业。外拓风险加大(dà)、规模扩(kuò)张承(chéng)压之(zhī)下，部分(fēn)业(yè)绩稳定增长的物企不约而同地(dì)向“增值服务”要收益。

　　记者注意到，滨江服务从2022年(nián)起便提出“将5S增值服务视为未来的(de)利润增(zēng)长引擎(qíng)”，将业务板块(kuài)划分为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务，形成(chéng)综合服务范围。

　　其中“5S增值服务”包括家政(zhèng)服务、经(jīng)纪(jì)服务、家装服务、向业主销售家具、停(tíng)车位及储藏室以及其(qí)他社区增值服务。尽(jǐn)管物业管理服务仍是滨江服务(wù)2024年上半(bàn)年的主要收入来源，但增长势头已经明显不及增值服务，5S增值(zhí)服务的占比同比上升13.8个百(bǎi)分点至29.9%，收入(rù)同比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服务2021年到2024年的4次中期业绩，5S增值服务收(shōu)入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元(yuán)和1.36亿(yì)元(yuán)，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐(zhú)渐成为收入的(de)重(zhòng)要支柱。

　　而(ér)传(chuán)统的物业管(guǎn)理服务收入同(tóng)比增长25.9%至9.05亿元，占总(zǒng)收入比重约54.9%，相较去年同期的60.4%减少5.5个百分点。同时(shí)，非业主增值服务收(shōu)入(rù)2.51亿元，同比下(xià)降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分点。

　　在利润层面，5S增值服务对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服(fú)务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元(yuán)，占比达(dá)到约31%；而物业管理服(fú)务贡献的(de)毛利为1.78亿元，占比为(wèi)42.3%，两者贡献(xiàn)度的差距较2023年(nián)同期有明(míng)显缩小。

　　不(bù)过记者注意到，滨江服务业务结构变动的同时，也带来了毛(máo)利率的波动。

　　上半(bàn)年，滨江服务的毛利同比增长32.6%至4.22亿元(yuán)，但毛利率从去年同期(qī)的26.7%下降至(zhì)25.6%。主(zhǔ)要原因是(shì)，毛利最高的非业(yè)主增值服务板(bǎn)块收入(rù)和利(lì)润规模(mó)同比收缩(suō)，毛利占比下降了10个百分(fēn)点。同时，营收占比最大物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务虽然毛(máo)利率增(zēng)长5个百分点至(zhì)19.7%，但拉低(dī)了均值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下(xià)降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动作用仍有限。

　　据中物智库统计，上(shàng)半年62家上市物企中(zhōng)，滨江服务的营收增长速度（38.7%）排在第一(yī)位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称，车位及储藏室销(xiāo)售服务和优居服务中硬装业务的(de)快(kuài)速增长推动了5S增(zēng)值服务的上升。从利(lì)润层(céng)面看(kàn)，也正是由于(yú)硬装(zhuāng)服(fú)务发展迅(xùn)速，相应板块出现毛(máo)利率下降(jiàng)。

　　对于物业(yè)企业(yè)告(gào)别高利润时(shí)代，中指研究(jiū)院物业事业部总经理牛晓娟向《每日经(jīng)济新闻(wén)》记者表示：“物业(yè)管理行业正步入转型升级(jí)的关键时期，物业企业高毛利时代短期内将较难再(zài)现(xiàn)，追求合理利润(rùn)，‘长(zhǎng)坡(pō)薄雪’才(cái)能持续良性发展。”

　　独立第三方业务占比明显上升

　　与母公司滨江集团步调一致的是，滨(bīn)江服务高度聚焦在经济(jì)发达的浙江省内。

　　截至今年6月30日，滨江服务在(zài)管建筑面(miàn)积约为6310万平方米，较2023年同期(qī)增长29.6%。其中，位于杭州的在管项(xiàng)目(mù)面积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比97.2%。目(mù)前合约项目扩展至江苏、江西、广东、海南、上海(hǎi)等地的21个城市。

　　截至报(bào)告(gào)期末，滨江服务已签署的(de)合约建筑面积约9000万平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨江(jiāng)集团上半年拿地(dì)10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有望成为(wèi)后(hòu)续业务增长的重(zhòng)要支撑。

　　从管理费上(shàng)看，上半年滨(bīn)江服务平均物业管理费约为每月每平(píng)方米4.17元，较去(qù)年统计降低了(le)0.1元。但根(gēn)据中指研究院对全国滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑20城物业服(fú)务均价的统计，杭州市均价为每月每平方米2.93元，滨江服务的物管平均费用水平远(yuǎn)超过杭(háng)州的平均水平。

　　值得注意的是，滨江服务源自独立第三方的业务占比上(shàng)升明显。截至(zhì)6月30日(rì)，公司在管面积中，源自独立第三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增长(zhǎng)了1.6个百分点。上半(bàn)年净增加的在管建筑面积与合约建筑面积(jī)中，源自独立(lì)第三方的比例分别(bié)达到65.2%与67.4%。

　　具体来看，上半年滨江服务凭借在管西溪之星项目的(de)表现，签约溪汀家园、西溪花城两个安置房(fáng)项目，预计年饱和营收约 1800万(wàn)元。同时，中标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均超千万元。

　　“集团以(yǐ)多种途径进行外拓，外接项目呈现来(lái)源多样化的特(tè)性，包括但不限于市场直拓、保(bǎo)持与战略合作伙伴的友好关系以及承(chéng)接政府项目(mù)。”滨江服务在中报中表示。

　　从财务状况来看，至(zhì)报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元(yuán)，同比增加5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定期存款理财产品。公司无贷款或借(jiè)贷，合约负债17.14亿(yì)元，同比增加10.2%，主(zhǔ)要是由于项目数量增加(jiā)及预收(shōu)物业(yè)费增(zēng)加2.33亿元。

　　对于物业行业的(de)发(fā)展趋势，牛晓(xiǎo)娟分析称，物(wù)企将重(zhòng)点围绕多个(gè)维度展开竞争：一是服务品(pǐn)质与差异化竞争；二是(shì)外拓能力的竞争；三是规模较大之后如何整合的竞争；四(sì)是智能化与数字化转型；五是跨界合作与(yǔ)资源融合(hé)，这种策略不仅有助于物业(yè)企业(yè)进一步拓宽服务领域，还能(néng)显著提升市(shì)场综合竞争(zhēng)能(néng)力。

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