合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深度洗牌阶段(duàn)，稳健的房企以长期主义(yì)的战略定力，在周期中跑赢大市。

　　8月30日，合生创展集团发布(bù)了(le)2024年中期业绩报(bào)告。报告期内，合生(shēng)创展集团(tuán)的总资产达2875.26亿港元，与去年基(jī)本持平(píng)；营业收入为138.09亿港元；净利润为10.83亿(yì)港元；毛利润为37.61亿港元，毛利率维持在(zài)约27%的(de)高水平，显著高于行业平均水(shuǐ)平。

　　当房企不再争规模(mó)时，利润水平成为考量(liàng)企业综(zōng)合能力的关键指标。

　　毛利率水(shuǐ)平在地产开发结算收入和毛利率普遍下行的背景下，合生创展集团(tuán)凭借其优质的土地储备和高端精品战略，实现了(le)远高于行业(yè)不 足20%的平均毛利率。同时，在确保经(jīng)营稳(wěn)健的前提下，经过两
年多的努力，公司累计压降负债超(chāo)过345亿港元，境外公开市场 债务已实现(xiàn)清零。

　　毛利率遥遥(yáo)领先，“开发+运营(yíng)”业务稳健增长

　　尽管楼(lóu)市利(lì)好政策频出，但随着“规(guī)模(mó)竞速”时代的结束(shù)，房(fáng)地产行业的销售数据逐渐回(huí)落，持续考验着房企的盈利能力。当下，行 业普遍(biàn)面临增收不增利、毛(máo)利(lì)率跌(diē)至10%以下以及资产减(jiǎn)值准(zhǔn)备计提的困境。

　　然而，在市场波动的环境中，合生创展集团以27%的(de)毛利率位(wèi)居行业前列，甚至超过多家(jiā)头部房
企。

　　王牌(pái)产品加(jiā)持(chí)和多(duō)元化板(bǎn)块发力，是合生创展集团稳健经营的关(guān)键所在。首先，缦品牌的高销售去化率和强(qiáng)大的品牌溢
价能力为公司带来了大量现金回笼；其次，商(shāng)业板块和轻资产运营业务已进入收获期，底层资产质量高，运营收益率也保持在较高水平(píng)。

　　2024年上半年，合生创展集团实现(xiàn)合约销售额88.5亿元(yuán)，其中缦系产(chǎn)品占集团住宅销售的70%。从区域表现来看，环(huán)渤(bó)海区域占总合约销售的28%，其中缦合北京销售10亿元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中(zhōng)缦云上海销售38亿元，领跑上海总价2500万元以(yǐ)上的高(gāo)端住宅市场；大湾区(qū)占20%，其中缦云 广州销售6亿元，湖山国际(jì)销售约2亿元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目(mù)于今年5月开(kāi)盘，上半(bàn)年合(hé)约销售(shòu)额已超(chāo)过20亿元。

　　值得一(yī)提的(de)是，截至2024年6月底，合生创展集团地产交楼销售收入约96.9亿(yì)港元，交付建筑面积为43.8万平(píng)方米，平均交楼价格为每(měi)平方米22122港元，同比(bǐ)上涨24%。

　　业内人士认(rèn)为，合生创展在开发(fā)业务中实现了交楼价 格逆势上(shàng)涨，销售(shòu)去(qù)化率(lǜ)远高于行业平均水平(píng)，背后体(tǐ)现
出其多重核(hé)心竞(jìng)争(zhēng)力。

　　合(hé)生创展持续深耕一线城(chéng)市的高端改(gǎi)善性物业开(kāi)发和运营(yíng)，其地产板(bǎn)块73%的土地储备和商
业
板块95%的土地(dì)储备位于一线城市(shì)，这些高(gāo)能级城 市核(hé)心地块项目的保值增值特性，为公司稳定毛利率(lǜ)和现金流收入做出(chū)了重大(dà)贡献。

　　为了进一步扩大新产品(pǐn)的(de)市场影响力，合生创展推出了“与城市(shì)共生计划”，并升级了缦(màn)品牌的“全域生态”服务合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零战略(lüè)，将高端物业服务提升至战略层面，以产品力与服
务力并重的模式 ，推 动企业内生增长。

　　从中国城镇化发展趋势看，合生创展精准把握居民对高品质住宅(zhái)的需求，专注(zhù)于“满足多样化改(gǎi)善性住(zhù)房需求”，建设“好房子”并(bìng)提供(gōng)“好服务”，为其在房地产行业下半(bàn)场的竞(jìng)争中奠定(dìng)了坚实基础。

　　目前，合生创展已(yǐ)形成了以地产、商业、合(hé)生活(huó)、基建和投资五大板块并驱发展的多元化业(yè)态布局(jú)，这种稳健且多元的
模(mó)式，使其在(zài)地产开发之外的各(gè)项经营和服务(wù)业务也得到(dào)了独立成(chéng)长，进一步增强了(le)公司的营收和盈利能力。

　　其中，商业板块的表现尤为突出。合生商(shāng)业定位为商业生态链价值(zhí)创造者(zhě)，迅速(sù)拓展版图，商业运营能力(lì)逐步提升，形成了(le)轻、重两大管理模式的
双平台业务格局。

　　截至
2024年(nián)6月底(dǐ)，合生商业租金收入约为20亿(yì)人民币。合生创展的商业板 块业(yè)务已遍及北(běi)京、上海(hǎi)、广州、深圳、成都、无锡等十余个主流城市，拥有100多个商业地产(chǎn)项目，已建成运营项目面(miàn)积超过500万平方米，服务上亿城市人口，其中(zhōng)80%以上的项目分布在“北上广深”四(sì)大一线城(chéng)市。

　　从项目运营表现(xiàn)来看，自(zì)有核(hé)心品牌合生汇商场(chǎng)的销售额和客(kè)流量均超出市场预期。以北京朝阳合(hé)生(shēng)汇为例，其2024年上半年销售额超过35亿人民币，同比增长42%，日(rì)均客流(liú)同比增长10%，表(biǎo)现优于热门核心商圈(quān)。此外(wài)，上海五角场合生汇2024年上(shàng)半年销售额超过30亿人民币，同比增长35%。

　　商(shāng)业板块运营能力的(de)提升，不仅为合生创展集团(tuán)带(dài)来了稳定的现金流收入，还在整体上起到了补充和稳定作用，并为合生商业进行第三方轻资
产拓展战略(lüè)提
供了强有力的(de)支持(chí)。

　　轻资(zī)产提速(sù)，独立第三方(fāng)管理面积占比突破
20%

　　在当前行业及市场进入资产价值重估的(de)周期(qī)，大量(liàng)资产亟 需盘活以提(tí)升效率，资金流向也(yě)在寻找(zhǎo)能够抵御通胀风险的标的。

　　在此 背景下，轻资产平台作为专业的(de)运营(yíng)服务商，迎来了广阔的市场机遇。从构建房地产(chǎn)行业新发展模式的(de)角度来看，扩大轻资产业务布局已成为未(wèi)来发展(zhǎn)的重要方(fāng)向。

　　合生创展集团早在2015年便推出了商(shāng)业管理(lǐ)轻资产平(píng)台——合(hé)商科技。实际运营效果显示，合(hé)商科技显著提高了集团的商业专业化管理能力，增(zēng)强了商业项目的市场价值，同时为公司带来了可(kě)观的收入与利润，优化了整体的利润结构。

　　合生创展集团认为，轻(qīng)资(zī)产不仅是公司战略转型的重要途径，也是优化公司轻重收(shōu)入和利润结构的必要举措，更是公司应对市场周期波动、实现长(zhǎng)期稳健发展(zhǎn)的关键路径(jìng)。无论是在商业管理、不动产基(jī)金还是品 牌住宅冠名及销售方面，合生创(chuàng)展都在积极拓展轻资产布局。尽管(guǎn)市场机遇不断涌现(xiàn)，集团强调 ，在拓展时应保持“稳中有进”的节奏，避免盲(máng)目扩张。

　　基于这一战(zhàn)略，2024年，合生商业的轻资产业务再度取得进展，首次进入江(jiāng)苏省无锡市，项目位于市中心(xīn)，具有
显著的(de)区位优势。截至2024年6月30日，合生创展独立第三方签约管理面积总计达113万平方米，较去年同期增长4%，占(zhàn)合生商业总管(guǎn)理面积的(de)20%以上。

　　合生创展透露，位于北京的超(chāo)极(jí)合生汇西区计划于下半年开业，将与(yǔ)东 区商业(yè)体结合，打造一个集(jí)潮奢珠宝、美(měi)妆高端化妆品、新(xīn)能(néng)源(yuán)汽车、餐饮、亲子和潮流空间等(děng)多元业(yè)态为一体的(de)全新概念综合体。此外，集团还计划在下半年推出更多 商业品牌，进(jìn)一步(bù)扩大市场(chǎng)影响力(lì)。

　　轻装上阵(zhèn)，境外公开市场债(zhài)务已
清(qīng)零(líng)

　　房企偿债高峰已至，财务稳健者才(cái)能赢得下半场的入场券。

　　根据中指研究院的统计数据，2024年房企到期债(zhài)券规模达7703.1亿元(yuán)，较上一年超过9500亿元的到期(qī)余额(é)下降19.6%，但整体债务合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零(wù)规模依然处(chù)于(yú)较高水平。

　　合 生创展集团自2022年起(qǐ)，在保持正常经营发展的同时，主动有序地(dì)压降负债规模。根据公司披露，截(jié)止
2024年7月1日，合生(shēng)创展的有息负债规模为807亿港元(yuán)（剔除已于7月1日偿还的(de)北京朝阳合生汇(huì)CMBS后），累计压降超过
345亿港元，降幅约30%，年均降幅约为10%。

　　合生创展集团表示，考(kǎo)虑到7月(yuè)初偿还的81亿港元后，公司一年内到期的债务占比从2023年的43%下(xià)降至28%；剔除(chú)合约负债后的资产负债率与2023年末基本持平，维持(chí)在59%。

　　关于(yú)未来的偿债安排，合(hé)生创展透露，目前公司(sī)境外公开市场债务已完全清零。截至(zhì)2024年中(zhōng)期，公司公开市场债务仅为89亿人民币，同比下降23%。此外(wài)，合生创展于7月1日如期兑付了朝阳(yáng)合生(shēng)汇74.5亿(yì)CMBS后，目前境内公开市场仅剩两单CMBS，存(cún)量规模为15亿人民币，这些债务均有优质的底层资产（如上海财富广场、天津国(guó)际大厦）支持，并且均为单一投资(zī)人，基本消除了公开市场违约风险。

　　展望未来，合生创(chuàng)展表示，公(gōng)司将继续(xù)坚持审慎稳 健的财务政(zhèng)策，强化(huà)财务风险控制(zhì)能力，充分(fēn)发(fā)挥资产优势并提(tí)高资本运作效率，持续优化债务结构。合生创展强调，公司 有息债务均(jūn)对应优质的底层资产，通过资产销(xiāo)售和运(yùn)营(yíng)可实现债务(wù)自(zì)循环，确保集团运营的稳(wěn)定与可持续发展，从而构建更(gèng)坚实(shí)的财务安全垫。

　　展望(wàng)下半(bàn)年，合生创展集团表示，尽管市场将继续在波动(dòng)中逐步恢复(fù)，公司将重点关注(zhù)现(xiàn)金(jīn)流回款和(hé)利润目标(biāo)的实现，坚定执行“四保方针(zhēn)”，以“保(bǎo)交楼”为首要(yào)目(mù)标。同时，合生创展将结(jié)合供求关系的(de)新变化及人民对高品质住宅的期待，致力于打造(zào)优质产品并提(tí)升服务水平。

责任编辑(jí)：刘万里(lǐ) SF014

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