越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网地(dì)块回收热潮持续未减，越秀地产最新披露的一(yī)则潜在交(jiāo)易消息再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份有限公司发布自愿性公告，披露了关于广州环(huán)贸中心的潜在交易信(xìn)息。公告指出，越秀地产一直考虑可(kě)能(néng)对集团有利的方案及潜在(zài)机会，包括涉及在天河区广州环贸(mào)中心办公空(kōng)间及停车场所有权(quán)的潜在交易。

不过公告(gào)中(zhōng)并未披露具体交易(yì)形式，只是简(jiǎn)单表示该潜在交易可(kě)能采取不同形式进行。

公告指(zhǐ)，可能的(de)交易方式包括，在招标程序(xù)后将持有该物业(yè)的公司转至由中华(huá)人民共和国（按照深圳证券交易所的适用规则）持牌机构设立及管理的资产支持证券，并仅由专业投资者认购，或其他形式。

消息一出，市场(chǎng)议论纷纷。带着疑问，先从广州环贸中心（ICC）产品本(běn)身出发，该项目的(de)从运营至今也(yě)不到4年。

“广(guǎng)州中轴核心地标、大湾区智(zhì)慧综(zōng)合体”，广州(zhōu)环(huán)贸中心(xīn)位于广州天河中央商务区（CBD）的中(zhōng)轴线上，集合了写字楼、大型(xíng)购物中心与国际公寓(yù)等多种业态。

资料显示，广州ICC项目总建筑(zhù)面(miàn)积超18万平方米，楼高219米。在2019年底，写字楼正式(shì)投入运营。

企业入驻情况来看，世界500强/中国500强(qiáng)及行业龙头企业占比超过75%。其中，世界500强企业有12家，包括(kuò)中国建筑(zhù)、京东、日立、中国电信等；金融业有(yǒu)渣打银行（大湾区中心）、中国信达资产、中国(guó)银河(hé)证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信科技两家，等等。

虽然目前广(guǎng)州ICC没有(yǒu)具体披露出租率、租金收入等经营数据，但同(tóng)一商业圈的广州太古汇写字(zì)楼2024年(nián)一季度(dù)的(de)出租率为92%。同时，从宏观数据而言，目前(qián)楼宇需(xū)求相(xiāng)比(bǐ)去年有所(suǒ)增加。

净吸纳量是城市(shì)经济活力的重要指标之一，可以反(fǎn)映某一个周期内的(de)楼宇需求情况(kuàng)。

据戴德梁行数据显示，2024年上半年，广州(zhōu)甲级写字楼市场的净吸纳量为17.6万平方米，是(shì)2023年同期的2倍有余；但2024年全年的新增供应仅有17.3万平方米，远低于近五年(nián)的平均水平(píng)。不过这也意(yì)味着，竞争在减弱(ruò)。

与此同时，广州甲级写字楼的空置率由2023年末的18.7%小幅回落至2024年6月(yuè)末的18.1%，平均租金则从(cóng)149.7元/平方米(mǐ)/月降至142.5元/平方米/月。

作为超甲级(jí)商务写字(zì)楼，ICC的租金还是处于行业平均水平之上。截止2024年6月的数(shù)据(jù)，9人(rén)间带经理(lǐ)室报(bào)价24200元(yuán)/月，标准层租180-200元/平方米(mǐ)/月，可选面积段204-2800平方米。

物业管理费都(dōu)达到35元/平方米/月，而附近的广物中(zhōng)心是(shì)23元平方米(mǐ)/月，越秀金融大厦是33元/平(píng)方米/月。

然而，面临潜在(zài)交易(yì)的广州(zhōu)ICC，将要走向何方，市场何难不揣测。

至于出售的(de)可能(néng)。据分析，目前越秀地产(chǎn)有三条路径可以出售该物业，一(yī)是注入越秀房(fáng)托；二是国内发CMBS或者(zhě)类REITs；三是直接卖给别人。

由于近几年企业以办公作为底层资产发行绿债(zhài)的动作愈加频繁，市场的猜测更倾(qīng)向(xiàng)于资产证券化方式。

据观点指数不完全统(tǒng)计，2023年到今年(nián)4月，国内CMBS+类REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资(zī)产证(zhèng)券化成功发行36宗，总发(fā)行金额为640.02亿元。

而标的物涉(shè)及办(bàn)公物(wù)业的绿色(sè)资产证券化项目共计14单，项目发行人以国央企为主，民营企业为补充。

其中，包括(kuò)金(jīn)融街中心(碳中和)绿色(sè)资产(chǎn)支持(chí)专项计(jì)划、金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计划(碳中和)、中信建投-深铁集团金(jīn)融科技(jì)大厦(shà)资产支持专项计划(碳中和)等在内的多个产品均是碳中和债券。

持有优质(zhì)绿色资产成为房企(qǐ)发绿色债券的底气，而(ér)越秀地产(chǎn)持有的广州ICC环贸大厦在今年(nián)“第(dì)六届粤港澳大湾区楼宇(yǔ)经济发展峰会(huì)”上，获评了首批“零碳数(shù)智节能降碳三星(xīng)级标准(zhǔn)”楼(lóu)宇称号。

今年7月，为了提(tí)升ESG的管理(lǐ)，越(yuè)秀(xiù)地产成功发行了首笔绿色点心债券，募集16.9亿元人(rén)民币，期限为三年，票面利率4.10%。

不可否越秀地产广州ICC商业资产进退猜想认的是，无论广(guǎng)州ICC项目通过何种方式成功出表，越秀地产必然会有一笔不菲的资金回(huí)流。

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