潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天(tiān)，太原国贸大酒店三层宴会厅(tīng)，举办了一场(chǎng)特殊的(de)“宴请”。这个煤(méi)炭大省最高档的酒店，聚集了(le)二百多位嘉宾，他们几乎都是当时中国最有(yǒu)钱的(de)一群人：

煤老板(bǎn)。

活动(dòng)盛大(dà)奢华，主办方给煤老板准备了最重磅的礼(lǐ)物：

奥运前北京CBD商业(yè)地产最后机会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘石屹(yì)。经(jīng)历了一场家庭风波后，他带(dài)着营销团队从北京赶来，第(dì)一次在异(yì)地举办开盘活动。

之所(suǒ)以在山西搞开(kāi)盘，是因为在此之前，朝外SOHO旁的(de)SOHO尚都项(xiàng)目开盘，8天签约了5个亿。而山西的煤老板(bǎn)，是购房的主力军。

在国贸大酒店的开(kāi)盘(pán)结束后，这些煤老板们(men)——潘总的仰慕者，带着和潘总的合(hé)影，和一份购房(fáng)协议，满意地(dì)回到自己灰尘漫天的(de)矿山(shān)。后来，朝外(wài)SOHO的山西客户的比例高达40%。

那(nà)几年绝对(duì)是老潘的高光时刻。SOHO中(zhōng)国的业(yè)绩(jì)节节攀升，而除了知名地产企业家的身份，他还跨界文化、时事、影视，在(zài)公共领域极为活跃，被称为：

中国的特朗普。

后来，潘(pān)总就养成了定期去山西的习惯，他对客(kè)户几乎有求必(bì)应，甚至(zhì)亲(qīn)自下过矿井。

2010年，SOHO中国实现销售额238亿，达到规(guī)模之巅。潘总的(de)夫人张(zhāng)欣喊出一个(gè)目标：

销(xiāo)售千亿、超越万(wàn)科。

前几天，SOHO中国发布了半年报。这家曾号称要超(chāo)越万科的公(gōng)司(sī)，营(yíng)收(shōu)规模不到8亿，亏损(sǔn)了一个小目标(biāo)。公司市值只有30多亿(yì)，缩水了87%。

潘总夫妇身(shēn)家从17年前最高峰时的(de)270亿缩水到(dào)现在的185亿元，位居中国第290位。

尽(jǐn)管如此，潘总竟然还是很多中国地(dì)产商(shāng)最羡慕的人，没有之一。

2009年6月30日，北京广渠路15号地迎来(lái)现场拍(pāi)卖。

当时还名不见经(jīng)传的央企方兴地产力压SOHO中国、保利等房企，以“黑马(mǎ)”之姿，拿下这宗楼(lóu)面价14500元每平(píng)米(mǐ)的地(dì)王。

方兴代表高举号码牌的(de)照片，广为(wèi)流传。照片中，潘总夫妇就坐(zuò)在前排，笑得很无奈。第二天，没拿到地的网络大V潘总撰文(wén)称(chēng)：

北京土地市场的泡沫，的(de)确已(yǐ)经出(chū)现了。

潘总生性谨慎，这帮助他从(cóng)海南楼市(shì)泡沫(mò)的死人堆里爬出来(lái)。但这次，他的确(què)看错了。方兴后来在广渠门地(dì)块打造了第一个金茂府，这个豪(háo)宅(zhái)后来二手房价超过(guò)：

10万元一平米(mǐ)。

SOHO达到规(guī)模之巅的那年，山西省启(qǐ)动了煤炭资源重组整合。民营小煤矿开始被关停(tíng)，煤(méi)老板开始沉寂。

没过多久(jiǔ)，北京又出(chū)台了(le)住宅“限购令”，非京(jīng)籍客(kè)户的购房(fáng)门槛，开始越来越高(gāo)。

但对(duì)潘总影(yǐng)响更大的，是那一年(nián)北京出台(tái)的禁止写字楼、酒店物(wù)业散售令。这意味着，SOHO的(de)散售模式，在北京走不通了。

2010年(nián)初，北京CBD的(de)中服地块启动招标。潘总突然公开(kāi)质疑竞买条件里，对投标主体的苛刻要(yào)求，认为是：

内定。

后来，中服地块经拆分(fēn)后重新出让。SOHO参与了其中三宗地块的竞买。潘总的报价不低，并自称聘请了世界级规划设计团队，但(dàn)最终：

颗粒无收。

潘总(zǒng)的散售(shòu)模(mó)式，为SOHO日后的糟糕物业管理(lǐ)埋下了种子。SOHO在买(mǎi)家、租户(hù)和政府心中的(de)形象，后来日渐被削弱(ruò)。

2011年，SOHO中国(g潘石屹的含金量还在上升uó)的销售(shòu)额降到109亿，营收更是降了近七成。迟迟拿不到好地块(kuài)，潘总在2012年开始提出(chū)放弃散售(shòu)模式，转战自持(chí)。

这个选择，让(ràng)他错过了房地产的最后一波(bō)红利。转型运营商后，业绩快(kuài)速滑落。潘(pān)总也逐(zhú)渐从舞台中央淡出。

2014年开始，潘总开(kāi)启卖卖卖的模式。五年时间，先后卖掉(diào)了上海海伦广场、静安(ān)广场、凌空、世纪广场、虹口SOHO等。

就连北京物业的地下停车场，他都打包卖给了(le)广州的(de)慧泊(pō)停车场。

卖(mài)掉了300多亿资产后，潘总将投资(zī)都转向了(le)海外。国(guó)内(nèi)只剩下北京、上海核心地段的七八个商(shāng)业。潘总说，这些最核心的资(zī)产，不会(huì)再卖(mài)了。

2019年10月30日，SOHO中国的(de)股价(jià)忽然盘中(zhōng)暴涨。当天传言说，黑石计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑(hēi)石(shí)发出全面收购邀约，拟取得SOHO中国(guó)的控制权。收购后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴(zuǐ)上一再说(shuō)不会再卖资产。但潘总的身(shēn)体一(yī)直很诚实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现(xiàn)了。

但一个(gè)多(duō)月后，市场监管总局根据《中(zhōng)国反(fǎn)垄断法》，对这个收购启动了立案审查(chá)。黑石不(bù)得不终止(zhǐ)收购。

在黑石收购之前，潘总还推动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但同样因为各种原(yuán)因，未能达成(chéng)。

这两次操作的反转(zhuǎn)，让很多人疑问重重。老潘是(shì)遇(yù)上事了？

此时的潘(pān)总的(de)确低调了(le)。他很少发微博，也不怎么对公司的事发表评论(lùn)。他(tā)不(bù)再(zài)是那个怼天(tiān)怼(duì)地怼空气的中国特朗普了(le)。

接着(zhe)疫情爆发。SOHO旗(qí)下的七八个商业地(dì)产项目，出租率和租(zū)金收入均不理想。疫情过去后(hòu)，京(jīng)、沪商(shāng)业地产还(hái)是(shì)继续低迷，靠(kào)收租为生的SOHO中国业绩，每(měi)况愈下。

今(jīn)年上半(bàn)年，SOHO中国旗下物业的出租率只有76%。其中望京SOHO的出租(zū)率为57%，平均租金降到了每月每平米4块钱。

曾创下“开(kāi)盘6天劲销9亿”的(de)朝外SOHO，空置率更(gèng)达到了(le)46%。8月，朝外SOHO一套特价房源的租金，降到了每(měi)月每平米：

1.73块。

这可(kě)能是北(běi)京(jīng)写字(zì)楼市场的地板价了。

曾经(jīng)热闹的银河SOHO商场，也一片冷清。最多的店面是房产中介，和辅导班(bān)。

但SOHO官方的租售平台上，银河SOHO的租金还是不低——商(shāng)铺租金报价(jià)4块左右，写字(zì)楼(lóu)报价6块左右。但后面都还有备注标签：

免租期可议。

银河SOHO的中(zhōng)介跟我说，SOHO重注面子，合同价一定要大，但免租期(qī)最高能给到4个月，折下(xià)来(lái)商铺能降到2块多，写字楼能降到4块。

中介说，自己来了快6年了(le)，看着它的租金从10块降到8块，降到去(qù)年的4块。到了今年，连3块5的房源都有了：

写字楼中介，快干不下去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一(yī)线(xiàn)城市写字楼的空置率，今年上半年已经攀(pān)升至20%了，租金水平一降再降。

当年在(zài)丽泽SOHO的首批客户签约仪式上，潘总曾吐槽，自己纽约写字楼租金回报率都是5%、6%：

中国写字楼的租金回报率，我都不好意(yì)思说。

2020年1月中旬(xún)，潘总在飞(fēi)往美国的前一天，找到优客工场创始人。

潘总也没有什么(me)客套话，上来就说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用了五六年时间孵(fū)化的共享办公品牌，是他淡出地产圈(quān)后(hòu)的主要心血。但优客工场老板彼时还在忙自己的事，他找了个(gè)理由婉(wǎn)拒，说我也没钱呀。

万万没有想到，潘总竟然说：

没事(shì)，我把3Q空间送(sòng)给你。

这位精(jīng)明的商人，已经不算账了。

潘总在国内的最后(hòu)一次(cì)公开露面，是2020年1月8日。

他为老家甘肃天(tiān)水石(shí)咀村(cūn)捐建的养正幼儿园举行(xíng)了竣工典礼。“养正”二字取自(zì)潘石屹幼年(nián)就读的(de)潘集(jí)寨学校前身——养正学堂。

养正(zhèng)学堂，是潘(pān)石屹爷(yé)爷的爷爷创办的(de)。潘石(shí)屹的爷(yé)爷潘尔燊，是(shì)首批养正学堂的学员，后来考到了北京高等警官学校和黄埔军校第六期，曾参加中条山战役，在(zài)山西省率领三个团掩护全军撤退，与(yǔ)日寇战至只剩(shèng)七(qī)人(rén)。

潘石屹是六十年代出生的，没见过五十年(nián)代就因病去世的爷爷。在潘集寨学校，上小学三年级时，他向(xiàng)好朋友炫耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山外面很多(duō)城市。

这位好朋友把这话告诉了老师，老师开了(le)全班(bān)批斗会。一连开好几天(tiān)，女同学往潘石屹脸上吐(tǔ)口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在(zài)小河(hé)边上把脸洗干净回家。后来，潘总将(jiā潘石屹的含金量还在上升ng)这个故(gù)事写进了自传。开篇第(dì)一句说：

人(rén)的价值观(guān)是从小就建(jiàn)立的。

在这本《我的价值观》一书里，潘总还在书中说，经商最长久的(de)东西就是诚实：

不做(zuò)一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我们最基本的原则。

虽然在2021年末，因少缴土地增(zēng)值税和企业(yè)所得税1.98亿元，SOHO尚都项目公司被追(zhuī)缴税款、加收滞纳金并处2.5倍(bèi)罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国(guó)在发布财(cá潘石屹的含金量还在上升i)报时说，公(gōng)司尚有19.86亿元的土地(dì)增值税和相关滞纳金未偿付。

过去(qù)两年，潘总辞去SOHO中国董事会(huì)主席、提名委员会主席以及ESG委员会(huì)主席职务，并卸任(rèn)多家公司要职。张欣也辞去了CEO。

他俩一直在纽约生活，这几年都没有回国。在张欣最近更新的动态里，潘总除(chú)了偶尔参加(jiā)参加活动，然后：

不是忙着(zhe)在这片海边度假，就是去另一(yī)片海边度假(jiǎ)。

SOHO中国显然还有一些麻烦。潘总(zǒng)口口声声不会卖的(de)核心资产，价格已经不重要(yào)了，没有买(mǎi)家才(cái)是(shì)最大的困(kùn)难。随着资(zī)本市场和楼(lóu)市(shì)的下行，只能眼睁睁地看(kàn)着财富如巧克(kè)力般融(róng)化(huà)。

但这(zhè)些也(yě)不重要了。对比看(kàn)看(kàn)，恒(héng)大许老板进(jìn)了格子间，王健林卖掉了万(wàn)达总部，杨国强如(rú)今因为债务问题，深陷抑郁症。

就连SOHO当年要超越的万科，今年上半年，也亏损了近百亿：

这些年，但凡有点上进心的，都(dōu)负债累累。

珍(zhēn)爱包叔，顺手“在看”

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