机构：今年法拍房平均折价率超30%！部分房源性价比“凸显”，业内人士：购买需注意相关风险

　　挂(guà)拍量和成交额都跌了。

　　9月18日，据(jù)中指研究院数据，今年前8月(yuè)，全国(guó)355城法拍市场挂拍各(gè)类法拍房源数量累计50.3万套，同比减少(shǎo)约5.5%；累计成交约10.9万套(tào)，同比增加约3.1%；总成交(jiāo)金额2087.9亿(yì)元，同比减少约3.7%。

　　值得一提的是，今年前8月，全国法拍房源累计拍次(cì)85万次，较(jiào)2023年(nián)累计拍次（63.6万次）增加约33.8%；成交11万次，较去年成交累计次数（10.7万次(cì)）增加约(yuē)3.7%。

　　另据克而瑞数据，今年前8月(yuè)首次竞拍成交房源(yuán)平均折价率为31%，“二进宫”成交房源折价率增至37%，性(xìng)价比更高。

　　“法拍房(fáng)主要是法院强制拍卖的房产，也是处置合同(tóng)纠纷、民(mín)间借贷等不良资产(chǎn)的(de)一种(zhǒng)有效方式，这类房产通常显(xiǎn)著低于市场价。”中指研究院高(gāo)级(jí)分析师(shī)张(zhāng)晓飞9月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，虽然近年来法拍房市场保持着较高热(rè)度，但也存在较大风(fēng)险。未(wèi)来随着法拍流程与执行过(guò)程愈发完善，法拍(pāi)房市(shì)场也会随之调整。

　　前8月法拍房拍次增(zēng)超三成

　　虽然法拍房整体交易(yì)规模(mó)还不到全国一二手房交易总量的(de)1%，但(dàn)因为(wèi)普遍存在折价情况而吸引了不少购房(fáng)者。

　　中指研究院数据显示，今年前8月，全(quán)国355城(chéng)法拍市场挂拍各(gè)类法拍房源数(shù)量累计50.3万套，同比减少约5.5%；累计成交约10.9万套，同比增加(jiā)约3.1%；总(zǒng)成交金额2087.9亿元，同比减(jiǎn)少约3.7%。

　　其中，法拍(pāi)住宅成交约7.3万套，清仓率(lǜ)29.3%，较上一年增长1.7个百分点；累计上拍40.9万次，成(chéng)交7.35万次，成(chéng)交率17.9%；成交金额(é)1033.3亿元，同比减少约8.8亿(yì)元。

　　值(zhí)得一提的是，虽然挂拍量(liàng)和成交金额同比有所减少，但拍次却(què)较去年大幅增长。今年前8月，全国(guó)法拍房源累计拍次(cì)85万次，较2机构：今年法拍房平均折价率超30%！部分房源性价比“凸显”，业内人士：购买需注意相关风险023年累计(jì)拍次（63.6万次）增加(jiā)约33.8%；成交11万次，较去年成交累计次数（10.7万次）增(zēng)加约3.7%。

　　记者注意(yì)到，在法拍住宅一拍和二拍成交中，二(èr)拍房源占比增长最为显著。

　　前8月法拍住宅在(zài)各拍次中一(yī)拍成交2.7万(wàn)套，占比37.8%，同比减少(shǎo)约8.5个百分点；二拍成交(jiāo)3.7万套，占比51%，同比增加(jiā)约(yuē)7.8个百分点。

　　在豪宅(zhái)研究院院长朱晓红看来(lái)，法拍房成交次数上涨，与其价格优势有极大关系。“法拍房价格主要影响的是周(zhōu)边二手房市(shì)场，若法拍房出现显著折价，会影响该区域潜(qián)在买家的(de)市场信(xìn)心。”

　　张晓飞则表示，从数据可以看出，今年前8月法拍房拍次增长了33.8%，但成交拍次仅增长约3.7%，说明更多法拍房源进入到二拍甚至变(biàn)卖阶段，参与人群对法拍(pāi)房市场的观望情绪依然浓厚。

　　此外，据克而瑞数据，在一些(xiē)中西部城市，法拍房挂牌量和成交量均呈现出明显增长趋势。其(qí)中(zhōng)，重庆、郑州、太原和成都(dōu)，8月新增法拍房挂拍套数均超(chāo)过(guò)800套。

　　部分法拍房源(yuán)性价比“凸显”

　　值得注(zhù)意的是，法(fǎ)拍房的性价比优(yōu)势进一步(bù)显现。

　　据克而瑞数据，8月份挂拍法拍房起拍价平均折价率(lǜ)约为29%。其中，约16%的法拍房折价率在40%及(jí)以(yǐ)上。而折价率超过40%的法拍房成交率达33%，高于平均成交率19.2%。

　　而(ér)且，8月(yuè)份成交的法拍房平均折价率(lǜ)达(dá)36%，较年内(nèi)均值高出约3个百分点，进一步证明(míng)了法拍房的(de)性价(jià)比优(yōu)势。

　　记者发现，大量法拍(pāi)房在首次竞(jìng)拍未能成交后会再度挂拍（即“二进宫”房源）。据克而瑞(ruì)统计，今年前8月挂拍的28万套法拍房中，二拍(pāi)及以上(shàng)房源约10.3万套，占比接近四成。

　　相比首次(cì)竞(jìng)拍成交房源平均31%的(de)折价率，“二进宫”成交房源折价率达(dá)37%，性价比更(gèng)高。

　　记者注意到，这与房产(chǎn)持有人(rén)的债务困境有(yǒu)很大关系，为尽快解决(jué)或缓(huǎn)解债务， “二进宫”房(fáng)源的折扣力度更(gèng)大，成(chéng)交率也相对更高。

　　以深(shēn)圳(zhèn)为例，南山区知名豪宅项目半岛城邦花园一期一套房源9月19日正在阿里法拍平台(tái)拍卖，一拍起价为1414万元，面积为121.4平方米，折合单价约(yuē)11.64万元/平方米。

　　但在第三方平台(tái)，半岛城邦花园一期项目的同户型(xíng)房(fáng)源市场挂牌价普遍(biàn)在15万元/平方米以上(shàng)，有的甚至超过(guò)18万(wàn)元/平(píng)方(fāng)米。

　　不过，虽然法拍房源因为价格优(yōu)势具备一定(dìng)吸引力，但同时(shí)也伴随着包括法律问题、清场问题、税费(fèi)问题等在内(nèi)的相关风险。

　　9月19日下午，从事法拍咨询工作的(de)朱先生向每经记(jì)者介绍：“有一些(xiē)法拍房(fáng)源可能本身存在产权纠纷(fēn)、债(zhài)务(wù)问题(tí)或法律诉讼，购房者可能需要面对复杂(zá)的法律程(chéng)序。如比较(jiào)麻烦的一类是房子在拍卖前本身就(jiù)有租约(yuē)在身，这就比较考验(yàn)各地法院对租约的认定程度和异地法(fǎ)院执行力度。”

　　朱先生向(xiàng)记者分(fēn)享(xiǎng)了多个法拍房清场案例，存(cún)在的(de)问(wèn)题主(zhǔ)要(yào)包括：法拍房本身隐藏历史欠缴税费及物业管理欠缴(jiǎo)费用、拍卖房源本身(shēn)存在较长租约合同、法拍房源产(chǎn)权成员(yuán)因纠纷其中一方(fāng)拒不搬离等。

　　据记(jì)者了解，法院对(duì)不同法拍房的(de)处置(zhì)方(fāng)式也不一样，如对于拒不搬离的情况，法(fǎ)院通(tōng)常会选择介入清场，包括下发拍卖文书、限(xiàn)期搬离(lí)通知书、断水(shuǐ)断电通知书等；对(duì)于房源本身有(yǒu)租约(yuē)的情况，通常会对租约予以认可或者部分认可，不做清场保证。

　　记者|陈荣浩

　　编辑|段炼魏文艺杜恒峰

责任编辑：李桐

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