“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴(yīn)雨连(lián)绵，但难挡大(dà)家的看房热情。

4月20日，香港将军(jūn)澳一个新开售楼盘迎(yíng)来第(dì)二期抽签日，由于楼盘地铁上盖，周边地区教(jiào)育资源丰富，因此受到了许多购房(fáng)者的青(qīng)睐。售楼处大厅摆放着20多张(zhāng)小圆(yuán)桌(zhuō)，周围挤满了中签的买家与销售顾(gù)问，热切地商讨着支付(fù)事宜。房产中(zhōng)介(jiè)则在(zài)电梯(tī)和大厅之间不停穿梭，送走上(shàng)一位购房者后，又(yòu)在电梯口等待下一位客户(hù)。

（售楼部挤满了中签的买家与销售顾问摄/贾明睿）

在香(xiāng)港楼市全面“撤辣”近两个月后，此番(fān)景象在香港多个楼盘轮番上演。2月28日，香港(gǎng)楼市“平地一(yī)声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住(zhù)宅物(wù)业需求管理措施，住宅物业交易(yì)无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按揭贷款的逆周期宏(hóng)观审慎监管措施也会进一步放宽。

这是香港为提振(zhèn)楼市注入的一剂(jì)“强心针”，目前来看(kàn)，效(xiào)果显著。香港置业研究部董事王品弟表示，土地注册处资(zī)料显示，本月至今(截至18日)整(zhěng)体物业(包括一手私宅及二手住宅、一手公(gōng)营房屋、工商(shāng)铺、纯车位及其他非住宅)录得6396宗(zōng)注(zhù)册，较上(shàng)月同期的1790宗大幅增(zēng)加近2.6倍(bèi)。由于注册(cè)量属滞后数字，4月注册个案一般主要反映3月(yuè)楼市于财政预算案公布全面撤辣后的畅旺市况。

值得关注的是，内(nèi)地客成(chéng)为(wèi)了本轮购房的一大主力，有香港(gǎng)房(fáng)产中介告诉21记者(zhě)，“基本上我所有的客人都来(lái)自内地”，从需求看，自住和投资都有。对于“刚需族”而言，子女“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？教(jiào)育以及低价入手成为了他们买(mǎi)房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望。他(tā)们有的通过“优(yōu)才计划”来港半年，买房(fáng)已(yǐ)经提(tí)上日程；有的即将拿到香港永(yǒng)居，但“撤辣”似乎也反映出香港整(zhěng)体(tǐ)经济的动力不足，这让他们对于买房与否显得更加踌(chóu)躇。

全面“撤辣”之后，这些组成了(le)香港楼市(shì)的复杂(zá)图景：新(xīn)盘争先推出、中(zhōng)介迎来(lái)了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经(jīng)“哺育”了李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤(tóng)四(sì)大家族的香港房产经济，能(néng)否走进下一个春风里(lǐ)？

内地买家众(zhòng)生相(xiāng)

2023年10月，黎小姐(jiě)通过优才计划(huà)成(chéng)功拿(ná)到了签(qiān)证，从事ESG工作的她(tā)目前频繁(fán)往返于深(shēn)圳、香港两地。

在港半年，黎小姐(jiě)的置业计划开始提上日程。黎(lí)小(xiǎo)姐告(gào)诉21记者，“撤辣(là)”对于(yú)她的置业计划有部分影(yǐng)响，但并非最重要因素，“初衷是打(dǎ)算在香港长期发展，也比较看好香港住宅的(de)保值(zhí)”。

近段时间(jiān)以来(lái)，黎小姐先后到启德、大角咀、南昌(chāng)等(děng)地寻(xún)找合适的房源。于她而(ér)言，街区氛围和配(pèi)套，以及交通便利程度，尤其是往返内地的便捷程度是(shì)最重(zhòng)要(yào)的选房(fáng)因素，“这两(liǎng)个因素影响长(zhǎng)期的居(jū)住价值，会在此基础上考虑性(xìng)价比”。

事实上，对于外来人才(cái)，香港特区政府提(tí)前打开了“撤辣”通道。香港行政长官在2023年施政报告中明确，为外来人才的置业印花税实施“先免后征”，即在购入物业时(shí)先暂(zàn)免征收相关税项，若其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。

过去(qù)几年，香(xiāng)港通过“优(yōu)才计划”、“高才通(tōng)计划”等(děng)人才引进措施吸引了(le)大量内地人才到(dào)港发展。香港(gǎng)特区政(zhèng)府劳工及福利(lì)局局长孙玉菡(hàn)透露，截至今年(nián)2月底，“高才通计划”共收到逾7.2万宗申(shēn)请，其中近5.9万宗获批，已有约(yuē)4.4万人通过该计(jì)划来港。加上经其他人才入境计划获批的申请，由去(qù)年至今(jīn)总计约10.8万(wàn)名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才通计(jì)划”等移居香港的内(nèi)地朋友，目(mù)前仍以租(zū)房为主，较(jiào)少考虑置业。但这些在港发展(zhǎn)、定(dìng)居意愿较大的人群，依然有望成为香港房地产市场新(xīn)需求的(de)一大主力(lì)。

同样来自内地的赵(zhào)女(nǚ)士目前在内地和香(xiāng)港(gǎng)经(jīng)营一家留学咨询公司。在她(tā)的计划里，孩子以后会在香港读书(shū)，因此买房计(jì)划原(yuán)就在列。在香港特区政府(fǔ)推出“撤(chè)辣”措施后，这一计划被提前了。多番比较后，赵女士准备在大围购置一套二手房或者在启德入手一套新房(fáng)。

子女教(jiào)育以(yǐ)及趁低买入成为了赵女士购房的重要(yào)推手。“买房考虑最多肯(kěn)定是投资(zī)价值，虽然不能说是抄底，但价格回落到一个觉得可以出手的计算(suàn)，结合孩子未来(lái)的规划，买房计划基(jī)本就落实了(le)。”

赵女士表示，身边有到港买房计划(huà)的人(rén)士与她的(de)考虑差不多，都是前期做投资，后期用于孩(hái)子上学(xué)。

与他(tā)们(men)相(xiāng)比，白兰要显得更加(jiā)谨慎。“某种(zhǒng)程度上而言，‘撤(chè)辣’会让(ràng)我更担(dān)心（香港）经济情(qíng)况，会让我更怀疑买房(fáng)是不是一个正确(què)的决定。”当香(xiāng)港特区政府宣布“先免后征(zhēng)”时，决心要拿到永居的白(bái)兰(lán)就(jiù)知道自己不需要缴纳这部分税款，也因此，对于(yú)全面“撤辣”的推出，白兰并不敏感。

于白兰(lán)而言，最(zuì)重要(yào)的影响因(yīn)素还是(shì)房价(jià)，“还是有点犹豫，这个房子是要(yào)买来自住还是买来投资？如果是投资，最重要的是房价能不能涨，这个还是取决(jué)于经(jīng)济情况和市场(chǎng)信心，但这两点我并没有看到(dào)很积极的方向。”

一手成交创近11年新高

从各大楼盘的交(jiāo)易(yì)数据(jù)来看，全面“撤辣”在短期内(nèi)取得了明显成效。记者了解到，有(yǒu)新开售的楼盘超购27倍；有的(de)项目即便门(mén)槛较高(gāo)，总价在2000-3000万港元，但也去化得很快(kuài)。

根据统计，香港楼市全(quán)面“撤辣”后，3月一手房市场录得约4170宗(zōng)成交，为(wèi)《一手住宅物(wù)业销售条例》2013年4月实施以来，近(jìn)11年单月新高。

二手市场同样回温。美联物业研究中心综(zōng)合土地(dì)注册处资料显示(shì)，3月二手住宅注(zhù)册量录得2701宗，较2月2219宗回升约21.7%。同(tóng)时，鉴于土地注册处注册(cè)个案属滞后数据，因此2月(yuè)底(dǐ)财案撤辣后的楼市表现尚未(wèi)于上述3月注册量全(quán)面反映出(chū)来(lái)。

内地客成为了本轮香(xiāng)港楼市成交(jiāo)复苏的主要推手(shǒu)之一。香港置业一手盘客户(hù)主任陈(chén)先生向21记者表示，最近来看一(yī)手楼盘的客户中，大概7成来自(zì)内(nèi)地。问及“撤辣”前后的情况，陈(chén)永智(zhì)称变化很(hěn)大，“之前都要(yào)等拿到永居才可以减税，而拿到(dào)永居意味着放弃原来的内地户口，现在不(bù)需要这样了，内地(dì)同胞可以直接减税(shuì)置业。”

在(zài)陈(chén)先生看来，“香港(gǎng)本地的(de)购房力已经(jīng)很弱了，现在香港一手房市场面向(xiàng)的主要就(jiù)是内地客户(hù)。”

需(xū)要指(zhǐ)出的是，在全面“撤辣”之前，香(xiāng)港特区政府已经(jīng)将买家印花税和新住宅印花税税率减半，均从之前的15%减至7.5%。这两个税款面向的对象都(dōu)包括非香港永久性居民，在推出(chū)之初，这两(liǎng)个税款就是作为香港房产(chǎn)需求管理措施的(de)一部分，藉以遏抑外来需求和减低投资需求，从而稳定住宅物业市场。

但是，由于经济低迷(mí)、利率高企叠(dié)加(jiā)流失，香港房产市场(chǎng)陷入了(le)长时间低(dī)迷。如今，来(lái)自内地的刚需客与投资客再(zài)次(cì)“带资”进入香港房产市场。

从投资角度看，“香港(gǎng)的物业投资历史悠久，且租金回报率比较可观(guān)，一般可以达到3厘（3%），CBD附近的可以达到4厘（4%）。香港作为国际金融中心，聚集了一(yī)大批国际国内人才，相(xiāng)信(xìn)较容易放租。”香港仲量联行资(zī)深董事李远(yuǎn)峰向21记者表示。

同时，香港的(de)租(zū)金(jīn)明显高于内(nèi)地城市，“如果同“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？一笔钱(qián)花在香(xiāng)港和内地，回报率肯定(dìng)是香港高。”陈先生“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？表(biǎo)示(shì)。的确，从投资属性看(kàn)，香港(gǎng)租售比情况比内地好(hǎo)，但持有成本也(yě)比较高。

就此，李(lǐ)远峰(fēng)回应称，成(chéng)本考虑主要看买家是否做借贷以及按揭利息(xī)情况，差饷、管理费及其他费用占比(bǐ)并不高，结合(hé)香港法制健全，相信(xìn)香港物业依然是不错的长线持有(yǒu)资(zī)产。

长期复苏(sū)需要更多支撑(chēng)

上世纪90年代，作为香港经济(jì)的重要支柱，地产业被视作“香港经济的寒暑表”；后来随着时间推移，高地价、高楼价问(wèn)题(tí)逐(zhú)渐成为了香港突出的(de)社会问题(tí)；近几年，香港楼市更(gèng)是陷入了长(zhǎng)期低迷。

美(měi)联(lián)物业数据(jù)显示，2023年(nián)香港楼(lóu)市共推出35个全新新(xīn)盘项目，涉及单位总数14119套，于2023年共售(shòu)出6740个单(dān)位，售出率约48%，不足五成。拉长(zhǎng)时间线来看，这一售出(chū)率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显著(zhù)下降。

在难得的购买(mǎi)潮以及去库存(cún)压力下，许多地产(chǎn)企业(yè)“以价换量(liàng)”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下长实集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港元/平方呎(1呎约等于0.093平方米），但均价(jià)仅2.19万港元/平方呎，相当于打了七八(bā)折，且比周边同类新盘便宜约6000港元/平方(fāng)呎，价格优(yōu)势明显(xiǎn)。

长实执行(xíng)董事赵(zhào)国雄表示(shì)，BlueCoast首批(pī)属“捞底价(jià)”，考虑到当前低迷的房市和竞争激烈(liè)的市场环境，这次开价“蚀少当赚”。去年8月，长实集团(tuán)旗下(xià)的“亲海駅(yì)II”的低价促销也(yě)曾掀起市场热(rè)议。

如今，从3月数据(jù)看，全面“撤辣”之后，香港楼市迎来“小阳春”。但是，从更长的时间坐标(biāo)看，香港楼市仍(réng)难(nán)称复(fù)苏。

首先，库(kù)存压力仍很(hěn)大。根据香港房屋局以(yǐ)及美联物业研究中(zhōng)心数据，截至2023年底，香港楼盘(pán)的(de)“货尾”（新盘销售剩余(yú)未卖出(chū)的单位）已达(dá)2.03万套，达近20年来新高，同时，潜在新(xīn)盘(pán)供应单位(wèi)数创历史新高，达10.9万个单位(wèi)，创(chuàng)有记(jì)录以来新高。

同时，楼市走势仍未明朗(lǎng)。中原地产研究部高级(jí)联席董事(shì)杨明仪4月19日表示，反映香港主要(yào)大(dà)型屋(wū)苑二手住宅楼市走势的(de)中原城市领先指数(shù)CCL最新报146.35点，虽(suī)高于“撤辣”前的143.02点，但(dàn)仍处于(yú)逾(yú)7年(nián)低位，在(zài)2017年1月(yuè)底(dǐ)水平徘徊。该指数较2021年8月191.34点历史高位(wèi)跌(diē)23.51%，较2023年4月168.40点高位跌(diē)13.09%，而(ér)2024年则(zé)累跌0.58%。

李远峰向(xiàng)记者(zhě)表(biǎo)示，“撤辣”后市(shì)场的(de)反应很直接，入市成(chéng)本(běn)降低有效刺(cì)激了成交量。但是在(zài)2018、2019年政府推出了较多土地，从发(fā)展(zhǎn)周期看，这两年正是项目落成的高峰期，在(zài)供过(guò)于求的情况(kuàng)下(xià)，房价(jià)走势预计会走(zǒu)低(dī)。

“最近新推的几个新盘价格(gé)整价较(jiào)市(shì)场价有(yǒu)所折让，推低了房产指数，全年来看可能会同比下跌。我们预计货存积压情况(kuàng)缓解后，指数才有机会回升。”李远峰同时还指出，在利(lì)息维持高(gāo)位(wèi)，香港经(jīng)济复苏较预期缓慢的(de)情况下，香港的楼价复苏还需要时间。

长远而言，香港(gǎng)楼市该如何走进下(xià)一个春风里？

广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉向21记者表示，“全(quán)面”撤辣带(dài)来(lái)的效果肯定是正(zhèng)面的。“香港是自由港(gǎng)，物业价值的稳定(dìng)非(fēi)常关(guān)键，会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此，当物业价值跌到一定程(chéng)度，就会(huì)采取手段来稳定物业价(jià)值，从而稳定香港对于全球资(zī)金的吸引(yǐn)力。”

在李宇(yǔ)嘉看来(lái)，香(xiāng)港过去以地产、金融行业(yè)为(wèi)发展中心，如(rú)今这两(liǎng)个行业(yè)遭遇逆风，同时也出现了产业空心(xīn)化趋势。在(zài)此背景下，“香港房(fáng)地产价格和(hé)行业未来(lái)走势发展很(hěn)大程度(dù)上取(qǔ)决于能否(fǒu)融入内地、融入大(dà)湾区，即香港与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向(xiàng)流动。吸引更多的企业进来，如此才可以扩大市场对房(fáng)地产的需求，让香港(gǎng)地产的(de)复苏前景(jǐng)更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港(gǎng)在国际规则、金融服(fú)务方面(miàn)依然有很强的优势，内地企业有这些方面的需(xū)求，如果能(néng)够结合起来，补(bǔ)充香港产业空心化的(de)不足，那么地产发展还会有较大的发展(zhǎn)空间，“单(dān)靠政策难以将香港房地产市场(chǎng)稳定下来”。

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