存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经

　　作者：王(wáng)晨(chén)婷(tíng)

　　“存量(liàng)房贷(dài)降到多少(shǎo)你才不提前还贷？”这是最近社交网络上(shàng)时常被讨(tǎo)论的话题。

　　新房利率一降再降。据瑞(ruì)银方面估算，如今，新房房贷(dài)利率(lǜ)仅3.3%，而存量房贷利率平均达逾4.1%。80个基点的差距下，存量房贷高位站岗者“绷不住了”。

　　与此同时，大行房贷规模缩水、个(gè)人(rén)住房贷(dài)款不良率抬头。近期(qī)，市场关于存量房贷降息(xī)的讨论再起，有消息称，存量按揭(jiē)客户有望(wàng)与(yǔ)银行重新协商房贷利率。

　　9月5日，关于招(zhāo)商(shāng)银行(xíng)APP北京地区开始测试“存量(liàng)房贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对此，招商银行方面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是(shì)去年上线的功能，针对的是(shì)上轮房(fáng)贷利率调整业务的办理，并非当前市(shì)场讨论的本轮(lún)房贷利率调整。

　　还有(yǒu)消息称，也可以(yǐ)将现有按揭贷(dài)款直接转入其他银行(xíng)，并重新签订按揭合同。据称，该方案可能(néng)对首套和二套都适用，首次(cì)下调(diào)可能发生在未来几周内。

　　瑞银大中华金融行(xíng)业研究主管颜湄之预计，央(yāng)行或(huò)在数月后下调存量房贷利率。

　　但存量房贷降息，压(yā)力与动力并存，首当其冲的就是拖累银行息差。招商银行行长王良日前(qián)明确表示，该政策还没(méi)有得到确认，如果落地将(jiāng)对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。

　　百(bǎi)万房贷有望(wàng)少还12万

　　事实上，存量房贷降低并不(bù)是(shì)新鲜事。在去年9月，存量房贷利率已经(jīng)进行(xíng)过一次(cì)统一调(diào)整(zhěng)。

　　当时的政策主要面(miàn)向存量首套房，要求存量房贷下(xià)调后的LPR加(jiā)点不能低于发放(fàng)时的城市下限。央行指出，政策实施首周有98.5%符合条件的(de)存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿(yì)元人民币、平均降幅73BP，即居民(mín)每年减少偿付(fù)1584亿元。

　　按照央(yāng)行发布的《2023年第(dì)四季度中国货币政策执行报(bào)告》，截(jié)至存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？2023年底，已有超过23万亿(yì)元(yuán)存量房(fáng)贷的利率完成下调，调整后(hòu)加权平均(jūn)利率是4.27%。

　　如果具体到借款人(rén)，按照100万元按(àn)揭贷(dài)款、等额本息还款计算，存量按揭利(lì)率(lǜ)下调70bp，估算可降低借款人(rén)月供约400元，节约月供和总还款额约5%。

　　若新一轮存量房贷降息落地，可能会(huì)降多少？

　　开源(yuán)证券首席宏观(guān)分析师何(hé)宁在接受时代财经采访时认为，若(ruò)调降存(cún)量房贷利率，潜在空间或(huò)2倍于2023年9月(yuè)。具体(tǐ)的操(cāo)作可能涉及(jí)两方面，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计(jì)算，则居民每年减少(shǎo)偿付788亿元-1182亿元。

　　第二(èr)种可能性，即跟进“517新政”。今(jīn)年5月17日(rì)取消房(fáng)贷利率下(xià)限后，二季度加权平均(jūn)房贷利率(lǜ)迅速下降24BP，而存量房(fáng)贷(dài)并未享有，该(gāi)部分若(ruò)按30-40BP计算，则居民每年减少偿(cháng)付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设全(quán)部按揭贷款利率通过(guò)转按揭和自主调整的形(xíng)式下调至新(xīn)发放(fàng)利率水平，中金研报估算，存量按揭(jiē)利率平均下(xià)调约60bp，估(gū)算减少借款人利息支(zhī)出每(měi)年约2400亿元。

　　按照100万元按揭贷款、30年期等(děng)额本息还(hái)款计算(suàn)，存量按揭利率下调60bp估算可降(jiàng)低借款人月供(gōng)约340元，总(zǒng)还款额大约能省(shěng)下12万元。存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　房(fáng)贷(dài)降息博弈

　　上海首席经济学家金融发展中(zhōng)心副(fù)主任刘(liú)煜辉近(jìn)期表示，中国应该(gāi)大幅度地降低存量房贷（38万亿元）的利息水平，甚至完全可以与10年期和30年(nián)期的长期(qī)国债(zhài)利率绑定。因为(wèi)中国没有完备的个人破产制度，与(yǔ)国际上通行做法比较，中(zhōng)国(guó)的银行承担的风险实(shí)际上是要(yào)小很多的(de)。

　　然而，备受期待的存款房贷降息想要落地，还存在(zài)不少压力。

　　国(guó)盛金融研究团队预测，若存量房(fáng)贷(dài)利(lì)率下调，预计(jì)实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约(yuē)6bps的负向(xiàng)影响，对净利润增速影响约-5.3%。

　　净息差，一般用以衡量银(yín)行生息资产的(de)获利能力，也(yě)就是赚钱的能(néng)力，是银(yín)行(xíng)核心(xīn)的效益性指标之一，而净(jìng)息差降低，则意味着银(yín)行从传统存贷业务(wù)中获取(qǔ)的利润在持续减少(shǎo)。

　　近期，银行净(jìng)息(xī)差逐渐止跌，但仍处(chù)历(lì)史最低水平。截至2024年(nián)6月末，42家A股(gǔ)上市银行的平均净息差(chà)为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银(yín)行净息差低于1.8%的“警戒线(xiàn)”。

　　不过，中金(jīn)研报认为，虽然存量按(àn)揭(jiē)利率的可能调整对银(yín)行息差形成影(yǐng)响，但假设负债成本同(tóng)步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即(jí)使不调(diào)整存量按揭利率(lǜ)，居民可能仍在通(tōng)过提前还贷、或者是通过(guò)经营消费贷置换等方式(shì)对银行息差形成压力。”研报称，息(xī)差能否(fǒu)企稳，根本上取决于(yú)居(jū)民是否通过偿债压力降低实现(xiàn)信贷需求的改善。

　　提前还贷的现象“风(fēng)靡”近一年(nián)，按揭早偿率(lǜ)仍位于 14%左右的高位，还可(kě)能(néng)存在使用消(xiāo)费(fèi)和(hé)经营贷置换按揭的空间。在提前还贷压力较大的情况下，调整存量(liàng)房(fáng)贷利率在一定程度上对(duì)银行和借款人来说是“双(shuāng)赢”，也能释放(fàng)更多消费活(huó)力。

　　但若考虑(lǜ)“转按揭”，银行要面(miàn)临的压(yā)力或许更大(dà)。

　　转按(àn)揭，简单来说，是将目前房贷换成其他银行利率更低的房贷。颜湄之估计，若允(yǔn)许按揭贷款人(rén)自(zì)行转(zhuǎn)换银行，就会刺激竞(jìng)争，可能会把银行的按揭利率拉得更低(dī)，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计，目(mù)前不会完全(quán)开放转换按揭(jiē)，但若最终要市场化的话(huà)，相信(xìn)会(huì)朝着此方向发展。

　　招商银行(xíng)行(xíng)长王良(liáng)日前在业绩发布会上表示，招行还没有接到宏观按揭管理部门，人民(mín)银行或者国(guó)家金融监督管理总局的意见(jiàn)，也没有征求过银行意见。“这方面政策推(tuī)出的话，对银行业的存量按揭利率带(dài)来一(yī)定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究，推出这样的(de)政策。”王良表示。

　　广东省城(chéng)乡(xiāng)规划(huà)院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉建议，尽(jǐn)可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成(chéng)按揭仍(réng)旧是低利率、普(pǔ)惠利率的观感和印象，进而减少提(tí)前还贷，鼓励按揭买房。

　　“尽管此举(jǔ)可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和(hé)不愿意贷款的形势。把贷款增量(liàng)做起来(lái)，即(jí)便利率低了，总利(lì)润也是不变(biàn)的，而且资金成本也下降了。对(duì)商品房销售的影(yǐng)响，趋势上无法扭转，但斜率上可以缓解下滑。”李宇嘉对时代财经说。

　　对于借款人来说，比起期待存量房贷利率的调整，目(mù)前更现实的(de)方式或许是“商转公”。

　　近期(qī)，已有山东青岛、江西赣州、安徽宣城等近(jìn)30个城市的住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规(guī)定，将部分或全部商贷转(zhuǎn)换成公积金贷款。

　　以商贷利率3.95%为例，公积金(jīn)贷款首套利率为2.85%，选(xuǎn)择等额本息贷款60万元、期(qī)限30年，“商转公”后，公积金贷款月(yuè)供比(bǐ)商业贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万元。

　　目(mù)前，北上(shàng)广尚未跟进“商转公”政策(cè)。今(jīn)年5月，广州住房公积(jī)金管(guǎn)理中(zhōng)心曾在回(huí)复居(jū)民(mín)问(wèn)询时(shí)表示，目前国内开展“商转公”业务的城市除(chú)深圳，基本均为体量较小的城市(shì)，北京、上海均未开展此项业务。

责任编辑：王馨茹

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