保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房(fáng)企的风险防范与规模扩张？房企的新发展模式是(shì)什么？在2023年，保利发展尝试给出自己的答(dá)卷。

2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿(yì)元，截至年末，公(gōng)司货币(bì)资金余额1480亿元。在经营(yíng)层面，去库(kù)存战略的执行帮助保利发展实(shí)现房企(qǐ)中唯一的四千亿级(jí)销售，同时在连续第6年的经营活动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中99%位于核心38城。

进入2024年，保利发展仍(réng)将坚持布局核心城市，把握“品质时代“机遇(yù)。在最新发布的行业白皮(pí)书中，保利发展提出(chū)应全方位理解“品(pǐn)质时代”，“品质时代”的(de)关键是牢牢紧扣 “用户思维”，以用户为中心，推动整个行(xíng)业(yè)生态向高(gāo)质量(liàng)发展。

坚定去库存(cún)实现销售领跑

4月22日晚间，保利发展(zhǎn)披露财报，公司2023年度实现营收(shōu)规模3468亿元，同比增长23%；归母(mǔ)净利(lì)润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整(zhěng)体销售规模呈两位数(shù)下滑的背(bèi)景下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企(qǐ)，市(shì)场占有率逆(nì)势提升至3.6%。保利(lì)发展解读称，2023年，公司紧盯行业形势变化，把(bǎ)握(wò)市场(chǎng)窗口机会(huì)，采(cǎi)取积极灵活的营销(xiāo)策略，坚(jiān)决果断去库存(cún)。

销售规(guī)模持续领跑，体现了保利发展自(zì)2021年(nián)下半(bàn)年以来一以贯之的“去(qù)库存”战(zhàn)略。2023年(nián)，保利发展就确立了“稳经营、去库存、调结构(gòu)、防风(fēng)险”的(de)经营策略(lüè)，持续加强两级(jí)联动，以应对市场波动。

在管理层及时有效(xiào)的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执(zhí)行(xíng)，4000亿元的销售成绩单之下(xià)保利发展的销售结构的持续优化：

城市深耕效果持续凸显。公(gōng)司在确(què)定性强的核心38城(chéng)销售贡献近九成，同比提升2个百分点。珠三(sān)角、长(zhǎng)三角销售贡献(xiàn)分别超(chāo)1100亿(yì)元和1400亿(yì)元(yuán)、广州与佛山合计超800亿元、上海超500亿元，深耕(gēng)效果显著。

市场占有率不断提升。公司2023年市(shì)占率3.6%，同比(bǐ)提升0.2个百分(fēn)点，其中(zhōng)，核(hé)心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市(shì)占率天花板不(bù)断突破提升。

存量项目去化成效显(xiǎn)著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签(qiān)约金额2575亿(yì)元，占全年销售金额(é)的61%；签约面积1643万平方米(mǐ)，占全(quán)年销售面积的69%。

人效进一步提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年持平，人均交(jiāo)付套数比2022年提升26%；下属物(wù)业公司、商旅公司、代理公司等规模较大的(de)产业公司，2023年元均(jūn)效能均有不同幅(fú)度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公(gōng)司当期(qī)销售向未来收入转结的保障度交较(jiào)高。长期(qī)以来，保利发展项目完成交(jiāo)付(fù)后(hòu)才确认收入，并坚持以成本法(fǎ)计量投资性(xìng)房地产，资产质量稳健扎实。截至报告期末，保(bǎo)利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元，未来收入(rù)保障度高。

债务结构持续优化

对比业绩(jì)快报(bào)，年报中新增披(pī)露的各项财务数据显示(shì)，保利发展在手(shǒu)资金充(chōng)沛、负债(zhài)进一步压降、现金流健康、债务(wù)结构持续优化。整(zhěng)体来(lái)看，在保持(chí)经营现金流为(wèi)正的前提下，保利发展实现了(le)资(zī)源(yuán)补充和债务结构优化，实(shí)现了安全和发展的平衡。

以开源节(jié)流为关键词，保利发展(zhǎn)在2023年实现了连续第六年(nián)的经营活动现(xiàn)金流为正。开源方面(miàn)，保利发展一(yī)手抢销售，一手抓回(huí)款，全年回(huí)笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼(lóng)率78.3%；同(tóng)时(shí)通(tōng)过加速参股项目投(tóu)资回收(shōu)等方式(shì)，累(lèi)计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全(quán)年新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积1491万平方(fāng)米，同比下降37%；集中(zhōng)资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，完成(chéng)29.1万套品质(zhì)交付。

连续6年的经(jīng)营活(huó)动现金净流入，保障(zhàng)了保利发展充分的“存粮(liáng)”。财报显示(shì)，截至2023年末(mò)，公(gōng)司货币资金余额1480亿元，保持(chí)在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报(bào)告期(qī)末已售待(dài)回笼(lóng)资金约966亿元，未(wèi)来(lái)可动用资金充(chōng)裕。

降债务、降利(lì)息，双管齐下，债务结构(gòu)持(chí)续优化。截至2023年末，保利(lì)发展有息债务余额3543亿元，较期初减(jiǎn)少271亿元，其中一(yī)年内到期的债务占有息负债比(bǐ)重为20.82%，较年初下(xià)降0.46个(gè)百分(fēn)点。融资成本方面，年(nián)内(nèi)公司新增(zēng)融(róng)资1371亿元，综(zōng)保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式合(hé)成本仅3.14%，其中，三年(nián)期直接(jiē)融资成本最低降至3.0%。

整体来看，多项举措并举之下，2023年保利发(fā)展财务结构进一步优化：期末(mò)公司资产负债率76.55%、扣预收资产(chǎn)负债率67.14%、净负(fù)债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百(bǎi)分点，现(xiàn)金短债比1.28，“三(sān)道红线”保持一(yī)贯绿档水平。

对财务安全最直(zhí)接有力的证(zhèng)据，是在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆(nì)势加码股东回报(bào)，既展现央企责任担当(dāng)，也体现了发展信心。按今年一月前期股东回(huí)报规划(huà)，将分红比例跃升至40%，相比(bǐ)此(cǐ)前提(tí)高1倍，同时保利发展还实施了不超过20亿(yì)元回购(gòu)方案(àn)。

向“新质生产力的基础设施服务商”转型

进(jìn)入2024年，保利发展仍然保(bǎo)持进取(qǔ)的态度。在资源端(duān)把(bǎ)握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子(zi)”，在(zài)两(liǎng)大高确定性战略规划指引下，结合公司多(duō)年管理经验沉(chén)淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持(chí)续的发展。

在资源端，最新(xīn)发布的(de)《保利2023—2024年不动产行业(yè)白皮书》明确指出(chū)：“房企不能再走‘三高’的粗放式发(fā)展道路”，但同时(shí)也强调(diào)要(yào)维持(chí)适度(dù)杠杆，保持合理投资和(hé)土(tǔ)地储备，将投资聚焦到有确定(dìng)需求的优质区(qū)域。

在2023年，保利发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居(jū)行(xíng)业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比(bǐ)提升16个百分点至83%。公司新增项目税(shuì)前成本利(lì)润(rùn)率平均(jūn)在15%以上，具有较强盈利能力。值得(dé)注意的是，公司拓展(zhǎn)金额中99%位于核心38城，新增项目楼面均价(jià)15187元/平方米。

在优(yōu)质增量资源的补(bǔ)充下，保(bǎo)利发(fā)展土储结构持续优化(huà)。报告期末，公司土地(dì)储备计容建面7790万平方米，其中存量(liàng)项目(mù)6608万平方米(mǐ)，增量项目1182万平方(fāng)米(mǐ)，存量(liàng)项(xiàng)目占比(bǐ)下降8个百分点；核心38城面积(jī)储备(bèi)占比(bǐ)近七成(chéng)，提升2.4个百分点(diǎn)，资源结构不断优化。

在销售端，建“好房子”被广泛认为是支持房(fáng)企跨(kuà)越新周期的(de)通行证(zhèng)。在今年的全国两会上，住建部部(bù)长倪虹对(duì)房地产企业(yè)喊话(huà)：谁能为群众建设好(hǎo)房子、提供好服务，谁就能有市场、有发(fā)展、有未来。

保利发展正是行业内第一个提出(chū)进入品质时(shí)代的房企，也是最(zuì)先落实(shí)产品制(zhì)胜理念的公司。在这一战(zhàn)略的指引(yǐn)下，保(bǎo)利(lì)发展形成了“天悦和”三大产品系十二大子品(pǐn)牌，且获消费者认可。2023年，保利(lì)发展(zhǎn)完成29.1万套产(chǎn)品交付，在交(jiāo)付提升的同时获得客户满(mǎn)意度(dù)提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质(zhì)时代“的内(nèi)涵，将”服务“摆在了更为(wèi)显要的位置。事实上，新一年的白皮书正(zhèng)式更名为不动产行业白皮书(shū)。保利发展解释称，“房地产”大家讨论得更多(duō)的是销售，“不动产(chǎn)”注重资产(chǎn)价值和使用(yòng)价值的(de)双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客(kè)户使用需求(qiú)为根本出(chū)发点，全方位提升产品和服务品质。

从(cóng)“好产(chǎn)品”到“好服务”，保利发(fā)展正着力延(yán)伸服务内容和扩大服务外延(yán)，城市消费与服务(wù)需求持续扩大，正开启(qǐ)多个新赛道。比如：围(wéi)绕居住社区，对服务内容进(jìn)行延伸，包括为业(yè)主提供家装家居、房屋交易租赁等增值服务，发展商(shāng)业、养老、托幼等业务。再比如：从社区走向(xiàng)城市，围绕不动产的(de)各类业态(tài)，扩大服务外延。探索公共服务、产业园区(qū)、商旅、会(huì)展和体育等服务及消费，挖掘市场价值。

在白皮书中，保利发展(zhǎn)呼吁房企(qǐ)要积极(jí)向(xiàng)“新质(zhì)生产力的基础设施服(fú)务商”转型，从区域布局、产品(pǐn)业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新质生产力提供硬件支(zhī)撑和软件服务，持续助推社会(huì)经济的高质量发展。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式