“万科今天的股价表现是达不到股东要求的，距离我自己的要求也(yě)很远。股东对我们(men)的批评鞭策，我们(men)完全接受，也不(bù)会找任何借口，目前正制定管理团队增持股票计划(huà)方案。”4月30日，万科董事会主席郁亮在万科(kē)2023年度股东大会上首次发言，对万科股价波动问题予以回应。

提振股价最关键还是把公司做好，作为应对，郁万科再发声！管理层将增持！大股东重申支持亮(liàng)分享了公司(sī)谋求谋求(qiú)长期健康发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三 个目(mù)的”。万科明确，除住宅开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业(yè)的财务投(tóu)资，坚决大力度推进商办等大宗资(zī)产交易，计(jì)划每年完成200亿元，同时未(wèi)来五年付息负债总(zǒng)规模要(yào)降一半以上。

万科转型“一二三”

在市场下行阶段，万(wàn)科亦面(miàn)临压力(lì)。

2023年，万科(kē)虽(suī)然实现销售规模仍然保持在行业第二，但是受结算规模和结算毛利率(lǜ)下降、减值计提的影响下，万科利润承压。2023年度(dù)，公司(sī)净利润同比(bǐ)下降46.4%，在今年一季度小幅亏损3.6亿元。与此同
时(shí)，资(zī)金存量、现金短债比(bǐ)等指标也出现下行，作为结果，2023年度万科股价跌去约四成。

“提振股价最关键还是把公司(sī)做好，降风险、改善基本面，谋求长期(qī)健康发展。”郁亮表示，万(wàn)科制定了“一揽子方案”以(yǐ)实现“三(sān)个(gè)目的”，即“降负债(zhài)”“融资模式转型”“聚焦主业”：

• “降负债”要未来两年 削减付息债 务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模(mó)要降一(yī)半以上；

• “融资模式(shì)转型”，从统借(jiè)统还、主(zhǔ)体信用为主(zhǔ)的(de)模式，逐步转向以项目、资产信用为主
  的(de)融资模式(shì)；

• “聚焦主(zhǔ)业”，腾出有限资源、做好(hǎo)做强综合住区开发、物业服务、租赁(lìn)公寓(yù)三大主(zhǔ)业。

进一步看，郁亮(liàng)将“一揽子方案(àn)”拆成“两个阶(jiē)段”，第一阶段是坚定瘦身，调整(zhěng)融资模式，降解风险(xiǎn)；第二阶段，万科将聚焦(jiāo)主业，做精(jīng)业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

其中在瘦身(shēn)阶段，郁亮(liàng)明(míng)确，除三(sān)项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的(de)财务(wù)投(tóu)资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完(wán)成200亿元(yuán)。同时，主动完(wán)成融(róng)资模式转型。

“瘦身，是为第二(èr)阶段聚集资源、打基础。对(duì)于锚定的三大优势业务，万科将(jiāng)集中资源和(hé)管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总结 道，“当(dāng)前的(de)压力是阶段性(xìng)的，未来两年会初见成效(xiào)，统筹好降负债(zhài)和高质量发展，公司才能可(kě)持续发展。万科(kē)管理团队对(duì)职(zhí)业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加(jiā)倍努力(lì)。”

大股东(dōng)再发声支持

在股(gǔ)东大会上(shàng)，万(wàn)科大股东深铁集团再次重申(shēn)了对万科的支持。

“作为万科公(gōng)司(sī)的长期股东，深铁集团(tuán)的(de)态(tài)度和(hé)立场一直没有(yǒu)变，会一(yī)如(rú)既往支持(chí)万科的良性发(fā)展，不会因市场波动而动摇(yáo)。”深铁(tiě)集团董事长辛杰(jié)表示。他呼吁，在(zài)房地产新(xīn)旧模(mó)式转(zhuǎn)换(huàn)过程中，需要给企业(yè)一些时间来调整步伐和节奏。

就在股东大会召开前，4月30日上午(wǔ)，万科旗下中金(jīn)印力消(xiāo)费(fèi)REIT在深交(jiāo)所成功上(shàng)市。辛杰介绍，在中(zhōng)金印力消费REIT的发(fā)行过程中 ，深铁集团对其认(rèn)购占比29.7%，“REITs作为(wèi)重要的战略性平台，将(jiāng)为(wèi)万(wàn)科带来(lái)新(xīn)的(de)流(liú)动性支持(chí)，也为大
量商业资产的盘活变现提(tí)供了平台。”

辛杰表(biǎo)示，目前中(zhōng)金印力消费REIT的 扩募方案正在筹 划，有望注入新的资产，深(shēn)铁对该平台(tái)的发展具(jù)有长足信心。他同时表示，与万科的其他合作项(xiàng)目，都在(zài)以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以(yǐ)公告(gào)。

对于万科的未(wèi)来，辛杰表示，股价涨跌受多种因素影响，深铁集团秉(bǐng)持长期主义，不会因市(shì)场波动而动摇。中国(guó)经济长期向好，房地产行业(yè)仍有(yǒu)机会，老百(bǎi)姓需要好(hǎo)房子、需要万科这样的专业化公司。

“深铁会督(dū)促万科，积极把握行业变革趋势，以(yǐ)科技创新发展新质生产力，建设好房子(zi)、提供好服(fú)务，做到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实现长(zhǎng)期健康发展(zhǎn)。” 辛杰总结道。

一揽子方案(àn)正在落实

加(jiā)强大(dà)宗交易和股
权交易工作，回款300亿元以上；两年削减付息(xī)债务1000亿元，推(tuī)动融资模式转型；做“好产品、好服务”；推进组织精简高效(xiào)，压降管理费用。

一季(jì)报显示，万科明确(què)的2024年四大重点工作正在一一落实(shí)。

今天(tiān)（4月30日），万(wàn)科旗下中金印力 消费REIT在深圳证(zhèng)券交易所正式上市。中金印力消费(fèi)REIT发(fā)行规模为32.6亿元，所筹资金除用于(yú)归还22.3亿元的项目负债
，进而降低(dī)负(fù)债水平外，还将有4亿(yì)至5亿元用于(yú)未来(lái)的发展。其中深铁集团，通过战略配(pèi)售认购基金募集份额总额(é)的29.75%。 

开年(nián)首(shǒu)季(jì)，万科已实现大宗资产交(jiāo)易回(huí)款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额(é)23.84亿元。

一季度，公司境内(nèi)新增融资的综合成本为3.33%，同时积(jī)极拥抱经营性物业贷(dài)等融资工具，全面融入城市房地产(chǎn)融资(zī)协调机制，推动融资模式转型；

2024年(nián)以来(lái)，公司南方区域、上海区(qū)域、北京(jīng)区(qū)域、西北区域均已开展组(zǔ)织调整，对区域(yù)内城市公司进行(xíng)整合重组(zǔ)，相关调整有助于
促进(jìn)城市间的资源整合和人才的灵活(huó)调配，集中优(yōu)势管理资源，提升效率。

在会(huì)上，公司总(zǒng)裁祝(zhù)九胜回应融资进展称(chēng)，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好(hǎo)转并(bìng)充
满信心。

承接3月业绩推介会的(de)表态，祝(zhù)九胜再以“三重(zhòng)山”回应了(le)如何应对阶段性流动(dòng)性挑战的问题，并强(qiáng)调
了针对(duì)上述(shù)挑战的三项工作重点。一是不折不扣 落实房地产融资协调机制(zhì)（白名单），能报尽报，能上尽(jǐn)上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二(èr)是大力(lì)推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历(lì)史上(shàng)的存量问题，也可以阶段性地获取(qǔ)新的流动性；三(sān)是(shì)银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企(qǐ)合作的效率，目前正在积极推进(jìn)中。

责编：李丹

校对：王锦(jǐn)程

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