六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行板(bǎn)块迎(yíng)来重度回调。

截至收盘(pán)，42只上市银行股中除沪农商行收涨0.3%、重庆银行平盘外，其余40只悉数(shù)下跌。银行板块日内下跌1.52%，领 跌所有行业(yè)板块。而在银行板块(kuài)内，国有六大行跌幅均超2%领跌板(bǎn)块，其(qí)中农业银行(xíng)下跌4.48%，工商银行下(xià)跌3.03%。

多(duō)位受访人士对记者表(biǎo)示，今(jīn)日银行股下挫(cuò)，一定程度上与市场(chǎng)上存量房贷降息预期升温有关(guān)。

麟评居住(zhù)大数据研究院首席分析师王小嫱告诉财联社记(jì)者：“今日银行(xíng)股价下跌，大概率与前两天市场(chǎng)消息称存量(liàng)房贷降息预(yù)期有关。一旦银行(xíng)存量房(fáng)贷利息(xī)下调，将进一(yī)步降低银行的收益率，直接影(yǐng)响银行的盈利能(néng)力，短(duǎn)期来看对银行股价来说有一定的负面作用。”

“综合来看，存款房贷降息(xī)预期多少对银行股表现造成一定影响。”上(shàng)海易居房(fáng)地产研究院副
院(yuàn)长(zhǎng)严跃进(jìn)也告诉财联社记者：第一，如果存量按揭贷款转按揭(jiē)改革确(què)认推行，对银行来说是利空的。第二，从银
行(xíng)的个贷数据(jù)来看，房(fáng)地产业务下行对贷款产生(shēng)了一
定(dìng)的冲击，个人住房贷(dài)款同比下(xià)跌比较明显、第(dì)三，多家银(yín)行最新个
人住房贷(dài)款不良率有所增加，部分城商行尤为突(tū)出。

中(zhōng)金公司9月
2日认(rèn)为，近期银行股价快速上涨后出现回调，除了对于存量(liàng)按揭利率调整导(dǎo)致息差承压的担(dān)忧之外(wài)，也由(yóu)于(yú)短期内(nèi)交易拥挤度上升，在整体市场风险偏好改善导致避险资金 流出高股(gǔ)息板块。

不过，中金公司此前也指出，假设存量(liàng)按揭利率下调，虽然短期内抑制银行(xíng)股价表现，但也意味着(zhe)中期风险的提前(qián)缓释(shì)。王小嫱补充，从(cóng)长远来看，降低存款利率(lǜ)有(yǒu)望减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷(dài)款的(de)压力，改善(shàn)当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心(xīn)。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管 理风险，稳(wěn)定发展(zhǎn)。

存量房(fáng)贷(dài)利率降息预(yù)期升温，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政(zhèng)策面上，据央行(xíng)今年7月发布的《中六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？国区域金融(róng)运行(xíng)报(bào)告（2024）》，存量房贷(dài)利率(lǜ)下调对减少提前还贷(dài)、拉动消费(fèi)增长起到显著作用，强调在下一步工作(zuò)中要“坚持在市场化(huà)法治化轨道上 推进金融创新发展，督(dū)促金融(róng)机构继续 将降(jiàng)低存量房贷利率的成效落实到位，理(lǐ)顺(shùn)增量和存量房贷利率关系，有效(xiào)减轻居民利息负担，释(shì)放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济(jì)持续(xù)回升(shēng)向好”。

市场面上(shàng)，存量房贷利率与新增房贷利(lì)率的差距还在进一步扩大。自去 年四(sì)季度存量按揭利(lì)率下(xià)调后(hòu)，今年以来，央(yāng)行两次下(xià)调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国层面首套、二套房贷(dài)利率下(xià)限，目前除北京、上海和深圳房贷利率未取消下(xià)限外，全国其他城市均取消了利率下限。多地新发放的首套(tào)住房贷款利(lì)率已降至(zhì)3.2%左右(yòu)，部分城(chéng)市利率(lǜ)降至3%以下。

在王小(xiǎo)嫱看来，由于9月份(fèn)是楼(lóu)市政策的高发期(qī)，且(qiě)以往9月多次出台(tái)重磅政策(cè)，不排除(chú)9月份会(huì)实施下调(diào)存量房(fáng)贷的(de)贷款利率的可能性。虽(suī)然短期能(néng)给银行(xíng)带来负面影响和经营压(yā)力，但从整体宏观经济发展的角度，降低存(cún)量(liàng)房(fáng)贷利率是大势所趋。

“政(zhèng)策(cè)窗口趋近，若调降存量房贷利(lì)率，潜六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？在空间或2倍于(yú)2023年(nián)9月。”开源证券(quàn)首(shǒu)席(xí)宏观分析师何宁(níng)认为，乐观情(qíng)形下可(kě)能包括两(liǎng)部分调降，一是面向存量(liàng)非首套房、类似于(yú)2023年9月的补降的(de)情况。二是2024年5月(yuè)取消房贷利率下限而存 量房(fáng)贷并未享有的情况。两者(zhě)合(hé)计对应潜(qián)在调降(jiàng)空间1922亿(yì)元-2693亿元 ，占2023年居民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金(jīn)公司估算，假设全部按揭贷款利率通过(guò)转按揭和自主调整的形(xíng)式下调至(zhì)新发放利率(lǜ)水平，估算存量按揭利率平均下(xià)调(diào)约60bp，估算减少借款人利(lì)息支出每年约2400亿元，规(guī)模超过2023年。假设转按揭的
范围仅包括首套房房贷（假设占存(六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？cún)量房贷(dài)比例约为(wèi)90%），估算存量按揭利率平(píng)均下调约(yuē)54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。

提 前还贷热度不减，银(yín)行优(yōu)质按揭资(zī)产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的(de)优质资产。从中报数据来看，存量房贷用户提前还款的需(xū)求依旧旺盛，银(yín)行的按揭资产规模“缩(suō)水”趋势未(wèi)止 。

东方财富Choice数(shù)据显示，上半年42家上市公司的个人住房贷款余额达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。六家国有大(dà)行上半(bàn)年个人住房贷款(kuǎn)余额合计26.12万亿元，在42家上市银(yín)行个人住(zhù)房贷(dài)款(kuǎn)余额总规(guī)模中占比77%。上半年 ，仅六大行的个人住房贷款余额就同(tóng)比减少了6547.59亿元。剔除规模增加的邮储银行，其他五(wǔ)家国有大行个人住房按揭贷款余(yú)额减(jiǎn)少6923.06亿元。

不过，当前商业(yè)银行的净(jìng)息差仍然(rán)面临一(yī)定(dìng)压力。对于存量转按揭、存
量房(fáng)贷利(lì)率下调(diào)的可(kě)能性，严跃进(jìn)也提示，直接下调(diào)业(yè)务冲击比较大，需(xū)要综(zōng)合(hé)考虑银行的息(xī)差空间，包括降低(dī)存款成本等，只(zhǐ)有这样银行才有主动性。

克而(ér)瑞(ruì)研究中心也认为，对于跨行“转按揭”，商(shāng)业银行需要考虑的情况比较多，包括如何建立(lì)统
一的转贷程序(xù)，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解(jiě)净息差收窄后银行(xíng)面临的经营压力，银行净息差在1.5%左右(yòu)，存量(liàng)房贷降(jiàng)息、跨行“转按(àn)揭”推行的对商业银行的负面影响较大，也将直接制约商业(yè)银行(xíng)的 积极性和安全(quán)运营，还需后(hòu)续更多细(xì)则出台来支撑。

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