中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网 作(zuò)为首个(gè)以纯办(bàn)公性(xìng)质为底层资产(chǎn)发(fā)行(xíng)的(de)产业园类REITs项(xiàng)目，博时(shí)蛇口产(chǎn)园REIT一直受到市场关(guān)注。

近期，博时蛇口产园REIT发布2024年中期报(bào)告：期内该基金收(shōu)入为1.03亿(yì)，净利(lì)润为3434.22万元，期(qī)末基金总资产为37.9亿，净(jìng)资产为32.4亿(yì)。

收益分配方面，本期(qī)可(kě)供分配金额为6176.18万元，实(shí)际(jì)分(fēn)配金额(é)为4774.97万元，上(shàng)半年可供分配(pèi)金额完成率低(dī)于按天数平均的预期。

博时蛇口产园REIT解释，主要 系两方面的原因：一是基金项目回款在年(nián)度内呈现前低后高(gāo)的季节(jié)性特征，一(yī)季度回款(kuǎn)率(lǜ)偏低，但预(yù)计全年能达成(chéng)99%的回款(kuǎn)率目
标；二是存续租约(yuē)如有约定免(miǎn)租期在(zài)租约期(qī)内进行分(fēn)摊设置的，一(yī)般设置在各年一季度，一
季度(dù)的平均有效租金单价偏低，二季(jì)度平均有效租金已恢(huī)复至正常水平。

租金与出租率

产(chǎn)城园区评论获悉，博时蛇口产园REIT的 基础设施
资产分别位于深圳(zhèn)南山区、光明(míng)区，均属于产园类资产。期内，基础设施项目可(kě)出租(zū)面积(jī)为20.48万平(píng)方中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率米(mǐ)，上半年平均实际出租面积19.14万(wàn)平方米，平均出租率93%。

截至2024年6月30日，基础设施项目总体(tǐ)期末(mò)时点出(chū)租面(miàn)积18.98万平方(fāng)米(mǐ)，期末时点出租率为93%，较上
年度末下降(jiàng)2个百分点(diǎn)。

整体来看，博时蛇口(kǒu)产园REIT以降低租金换取(qǔ)一定(dìng)出租率。

博时(shí)蛇口产园REIT于报告中表示，期内项目公司实现营业(yè)收入1.01亿元，完成招募预测的94%，首发项目受宏观经济及周边市(shì)场竞争等因素(sù)影响，出租(zū)率的超预期达成未能全部弥补其中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率租金单价的下降。

期内，万海(hǎi)大厦、万(wàn)融大厦项目出租率稳(wěn)中有升(shēng)，新签单价(jià)基本保持稳定，部分续签单价略有下降；扩募的
光明加速器二期项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)出现一定程度(dù)下降(jiàng)，呈现出市(shì)场活跃度下降、新租客户租赁单价下降或免租期延长、续租客(kè)户申请单价下(xià)调(diào)等情
况，在一定程度上影(yǐng)响了基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营。

具(jù)体到各个项目，万海大厦上半年平均可(kě)出租面积5.26万平方米(mǐ)，平(píng)均实(shí)际出租面积4.81万平方米，平均出租率91%。平均含税(shuì)有效(xiào)月租金120.42元平方米，较2023年下半年有(yǒu)所下降，公告中 指主要(yào)受一季度存续合
同(tóng)免租期分摊(tān)设置影响。该项目期末时点出(chū)租 面积4.97万平方米，期末时点出租率94%，较上年(nián)度末(mò)提升2个百分点。

万融大(dà)厦(shà)上半年(nián)平均可(kě)出租面(miàn)积4.14万平方米，平均实际出租面积3.88万平方(fāng)米，平均(jūn)出租率94%。平均含税有效月租金110.93元平方米，较2023年下半年(nián)有所下降，同样是由于受一季(jì)度存续(xù)合同免租期分(fēn)摊设置影响。项目期末时点出租面积3.9万平方米，期末(mò)时点出租率94%，较上年度末(mò)提升2个百分点。

据悉，在(zài)激烈竞争环境下，不少项(xiàng)目会倒向出租率为先，采取一些降(jiàng)租手段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等(děng)等。

万海大厦和万融大厦是(shì)博时蛇口产园REIT的首发资产，据了解，这两个(gè)项目租(zū)金单价最高的年份是2019年，彼时万海大厦(shà)平均月租金为154.1元(yuán)，万融大(dà)厦平均月租(zū)金为131.09元。随后，租金单价总(zǒng)体呈现下滑趋势。

光明加速器二期项
目则是博时(shí)蛇口(kǒu)产园REIT于2023年扩募的资产，平均可出租(zū)面积11.07万平方米，平(píng)均实际出租面积(jī)10.45万(wàn)平方米，平均(jūn)出(chū)租率(lǜ)94%。平均(jūn)含税有效月租金56.54元平方米(mǐ)，租金单价基本保持稳定。

截至报告期(qī)末，基(jī)础设(shè)施项目期(qī)末时点出(chū)租面积10.1万(wàn)平(píng)方米，期末(mò)时点出租(zū)率91%，较年度(dù)末下降6个百分点。项目周边市场(chǎng)竞争较为激烈，出租率出(chū)现了一定波动，基金(jīn)将联合运营管理方加大(dà)招租力度，提升现有客户的续(xù)租率，加速去化空置面积。

市场(chǎng)仍面临挑战

在租户方面，截至2024年6月30日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务租赁面积合计占比57.50%。万海大厦新一代信息技术、文化创意、物(wù)联网和电子商务租赁面积合(hé)计占比61.50%。光明科技园二期项目租户行业中，高端制造(zào)业、生物产业、新(xīn)一代信息技术产业(yè)和创新创业服务租赁面积合计占比71.27%。

数据显示，期内项目公司收入同比增加53%，主要(yào)是(shì)2023年6月6日新增扩募项目光明加速器二期(qī)项目，上年同期扩募项目(mù)不是完整的(de)运营期间(jiān)，该项(xiàng)目收入同比增加3,267.99万元，剔除 扩募项目影(yǐng)响后收入同(tóng)比增长4个百分点。

基础设(shè)施项目公司经营性现金流流入合计(jì)1.13亿元，主要包括租(zū)金收入、物业(yè)管理费收入(rù)、水电费(fèi)收入、押金收入；经营性现金流出合计2211.16万元，主要是报告期内应缴纳增值税等税(shuì)费、物管(guǎn)费、水电费、维修费、佣金、退回押金(jīn)等支(zhī)出(chū)。

中报(bào)指出了目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级写字(zì)楼出租市场活跃度有所(suǒ)回暖，但市 场租金走势仍延续2023年(nián)的下(xià)行趋势。

基金指出，在市场租金整体下行(xíng)的环境下，租赁方 企业搬迁需求同比提升明显，较多本地企业从老旧(jiù)写字楼搬迁至甲级写字楼，外资(zī)企业搬迁或(huò)扩张情绪仍维持谨慎(shèn)；出租方业主(zhǔ)租赁条(tiáo)款进一步灵活，多根据租户情况(kuàng)采取包括但不限于装修(xiū)补贴、延长免租期(qī)、租期内不递增、提供配套设施使用优惠等措(cuò)施。

博时蛇口产园REIT援(yuán)引了戴德梁行公布的市场数据：2024年二季度，深圳(zhèn)甲(jiǎ)级写字 楼平均租(zū)金为176.6元平方米，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空置(zhì)率为27.2%，比上升2.7个百分(fēn)点。

受甲级写字楼及整体市场租金(jīn)下(xià)行压力影(yǐng)响，深圳优质产业园租金顶部空间承压(yā)，整体

租 金水平(píng)持续下行、整(zhěng)体出租(zū)率有所滑落，但出租表现仍好于甲级(jí)写字楼市场。

以深圳标杆(gān)优质产业园南山高新园区为例，2024年中平均租金130.2元平方米月(yuè)，同比下跌11.56%；年(nián)中时点空置率率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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