存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来(lái)源：时代财经

　　作(zuò)者：王晨(chén)婷

　　“存量房贷降到多少(shǎo)你(nǐ)才不(bù)提前还贷？”这是最近社交网络(luò)上时常被讨论的(de)话题。

　　新(xīn)房(fáng)利率一降再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷利率仅3.3%，而存量(liàng)房贷利率平均存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？达逾4.1%。80个(gè)基(jī)点的差距下，存量房贷高位站岗(gǎng)者“绷不住了”。

　　与此同(tóng)时，大行房贷规模缩(suō)水、个人住(zhù)房贷款不良率抬(tái)头。近期，市场关于存量(liàng)房贷降息的讨论再起，有消息称，存量按揭客户有(yǒu)望与银(yín)行重新(xīn)协商(shāng)房贷利率。

　　9月5日，关于(yú)招商银行(xíng)APP北(běi)京地区(qū)开始测试“存量房贷(dài)利率调整”功能的消息，也引起(qǐ)不少关注(zhù)。对此，招商银行方面表示，网传该行APP截图中的(de)“存量房贷利率调整”是去年上线的功能，针对(duì)的是上(shàng)轮房贷利率调整业(yè)务的办(bàn)理，并非(fēi)当前市场讨论的本轮房贷(dài)利率调整(zhěng)。

　　还有(yǒu)消息称，也可以将现有按揭贷(dài)款直接转入其他银行，并重新(xīn)签(qiān)订按(àn)揭(jiē)合同。据称，该方案可能对首套和二套都适用，首次下调可能(néng)发生在未来几周(zhōu)内。

　　瑞(ruì)银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率(lǜ)。

　　但(dàn)存量房贷降(jiàng)息，压(yā)力与动力并存，首当其冲的就是拖累银(yín)行息差。招商银行行长王良日(rì)前明(míng)确表示，该政策还没有得到确认，如果(guǒ)落地将对银行业的存(cún)量按揭利(lì)率带来一定负面的影响。

　　百万房贷有望少还12万

　　事实(shí)上，存量房贷降低并不是新鲜事。在去年9月，存量房贷利(lì)率已经进行过一次统一调整。

　　当(dāng)时的政策主要(yào)面向存量首套房，要求存量房贷下(xià)调后(hòu)的LPR加点不能低于(yú)发放时的城市(shì)下限(xiàn)。央(yāng)行指出，政策实施首(shǒu)周有98.5%符合条件的存量首套房贷利(lì)率完成下(xià)调(diào)，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP，即居民每年减少偿付1584亿元。

　　按照(zhào)央行发布的《2023年第(dì)四季度中国货币政策执行报告》，截至2023年(nián)底，已有超过23万亿元(yuán)存量房贷的利率完成下调，调整后(hòu)加权平均利率(lǜ)是4.27%。

　　如果具体到借款人，按照100万元(yuán)按揭贷款、等额本息还(hái)款(kuǎn)计算，存量按揭(jiē)利率下调70bp，估算可降低借款人月供约400元(yuán)，节约(yuē)月供和总还款额约5%。

　　若新一轮存(cún)量房贷降息落地(dì)，可能会降多少？

　　开源证券首席宏观分析师何宁(níng)在接受时代财经采访时认为，若调降存量(liàng)房贷利率，潜在空间或 2倍于2023年(nián)9月。具体的操作(zuò)可能涉及(jí)两方面，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首(shǒu)套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二种可能(néng)性，即(jí)跟进“517新政”。今年5月17日取消房贷利率下限(xiàn)后，二季度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并(bìng)未享有，该部(bù)分若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设(shè)全部按揭贷款利率通(tōng)过转(zhuǎn)按揭和自主(zhǔ)调整的形式下(xià)调至(zhì)新发放利率(lǜ)水平，中金研报估算，存量按揭利率平均下调(diào)约60bp，估算减少借款人(rén)利息支出每年(nián)约(yuē)2400亿元。

　　按照100万元按揭贷款(kuǎn)、30年(nián)期等额本息还款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降(jiàng)低借款人月供约340元(yuán)，总还款(kuǎn)额大(dà)约能省(shěng)下12万元。

　　房贷降息博(bó)弈(yì)

　　上海首(shǒu)席经济学家(jiā)金融发(fā)展中心副主任刘煜辉近期表示(shì)，中国应(yīng)该大幅度(dù)地降(jiàng)低存量房贷（38万亿(yì)元(yuán)）的利息水平，甚至完全可以与10年期和(hé)30年期(qī)的(de)长期国债利率绑定。因为(wèi)中国没有完备的个人破产制度，与国际上(shàng)通行做法比较，中国的银行承担的风(fēng)险实(shí)际(jì)上(shàng)是要小很(hěn)多的。

　　然而，备受期待的存款房贷降息想(xiǎng)要(yào)落地(dì)，还存在不少压力(lì)。

　　国盛(shèng)金融研究团队预测，若(ruò)存量房贷利率下调，预(yù)计实际降幅将小于45bps，对银行息差产生约6bps的(de)负(fù)向(xiàng)影响，对净利润增速影响约-5.3%。

　　净息差(chà)，一般用(yòng)以衡量银行生(shēng)息资产(chǎn)的获利能(néng)力，也就(jiù)是赚钱的能力，是银行核心的效益性指(zhǐ)标之一，而净息差(chà)降低，则意味着银行从传统存贷(dài)业务中(zhōng)获取的利润在(zài)持续减少。

　　近期，银行净息(xī)差逐(zhú)渐止跌(diē)，但仍处(chù)历史最(zuì)低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净(jìng)息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股(gǔ)上(shàng)市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

　　不过，中金研报认为，虽然存量(liàng)按揭利率的可能调(diào)整对银行息差形成影响，但假设负债成(chéng)本同步调整，预计对于息差的总体影响是中性的。

　　“实际上，即使不调整存量按(àn)揭利率(lǜ)，居民可能仍在通(tōng)过提(tí)前(qián)还(hái)贷、或者是通(tōng)过经营消费(fèi)贷(dài)置换等方式对银行(xíng)息差(chà)形成(chéng)压(yā)力。”研报称，息(xī)差(chà)能否企稳，根本上取决于居民是(shì)否通过(guò)偿债压力降低(dī)实现信贷需求的改善。

　　提前还贷的(de)现象“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的(de)高位，还可(kě)能存在使用消费(fèi)和经营(yíng)贷置换按揭的空间。在提(tí)前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率在(zài)一定程度上对银(yín)行和借款人来说是“双(shuāng)赢(yíng)”，也能释放更(gèng)多消费活力(lì)。

　　但若考虑“转按揭”，银行要面临的压力或许更大。

　　转按揭，简单来说，是将(jiāng)目前房贷换成其(qí)他银行利率更低的房贷(dài)。颜湄之估计，若(ruò)允(yǔn)许按揭贷款人自行转换银行，就会(huì存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？)刺激竞争，可能会(huì)把银行的(de)按揭利率拉得更低(dī)，或跌(diē)至(zhì)2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计，目前不会完全(quán)开放转(zhuǎn)换按揭，但(dàn)若最终要(yào)市场(chǎng)化(huà)的话，相信会朝着(zhe)此方(fāng)向发展。

　　招(zhāo)商银行行(xíng)长(zhǎng)王良日前在业绩发布会上表示，招行还(hái)没有(yǒu)接到宏观按揭管理部门(mén)，人(rén)民银行(xíng)或者国家(jiā)金融监督(dū)管理总局(jú)的意见，也没(méi)有(yǒu)征求过银行(xíng)意见。“这方面政策推(tuī)出的话，对银行业的存量(liàng)按揭利(lì)率带来一定负面的影响(xiǎng)。宏观管理部门会做好充分论证(zhèng)和研究，推出这样的政策(cè)。”王良表示。

　　广(guǎng)东省城乡规划院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉建议，尽可能一次性降(jiàng)到中长(zhǎng)期定期存款利率的(de)水平(píng)，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而减(jiǎn)少(shǎo)提(tí)前还贷，鼓励(lì)按揭买房。

　　“尽管此举可能(néng)降(jiàng)低银(yín)行利率，但可以减缓提前(qián)还贷和不愿意贷款的形(xíng)势。把贷款(kuǎn)增量做起来，即便利(lì)率低了，总利润也是不变的，而且资金成本(běn)也下降了。对商品房销售的影响，趋(qū)势上无法(fǎ)扭转，但斜率上可(kě)以缓(huǎn)解下滑。”李宇嘉对时代财经(jīng)说。

　　对于借款人(rén)来(lái)说，比起期待存量房贷利率(lǜ)的调整，目前更现实的方式或许(xǔ)是(shì)“商(shāng)转公”。

　　近期，已有(yǒu)山东青(qīng)岛、江西赣州、安(ān)徽(huī)宣城等近30个城市的住房公积(jī)金中(zhōng)心发布“商转(zhuǎn)公”政策，借款者可根据相关规定，将部分或全部(bù)商贷转换成公积金贷款。

　　以商贷利率3.95%为例，公积金(jīn)贷款首套利率为2.85%，选择等额本息贷款(kuǎn)60万元、期(qī)限30年(nián)，“商转公”后，公积金贷款月供比(bǐ)商业(yè)贷款减少365.88元，一年节省4390元，30年将节省13.17万元(yuán)。

　　目前，北上广尚未跟进(jìn)“商转公”政策。今(jīn)年5月，广(guǎng)州住房公积金管理中心曾在回复居民问(wèn)询时表示，目前国内开展“商转公”业务(wù)的城市除深圳，基本均为体(tǐ)量较小的城市，北京(jīng)、上海均未开(kāi)展此项业务。

责任编辑：王馨茹

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