保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时(shí)报记者(zhě) 张一帆

4月22日晚间，保利发展披露的最新(xīn)财报显(xiǎn)示，2023年，保利发展全年实(shí)现(xiàn)营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元，截至2023年末，公司货(huò)币资金余额1480亿(yì)元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发展实(shí)现房企中唯一的4000亿级销售。同时(shí)，在连续第6年经营活动现(xiàn)金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓(tuò)展金额(é)中(zhōng)99%位于核心38城。

公司表示，2024年保利(lì)发展仍将坚持布局核(hé)心城市，把握“品质时代”机遇。在最新发布的行业白皮书(shū)中，保利发(fā)展提(tí)出应全方位理(lǐ)解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以(yǐ)用户为中心(xīn)，推动整个行业生态向高质量发展。

销售领(lǐng)跑：坚定去库存

保利发展2023年度实现营收规模3468亿(yì)元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房(fáng)企整体销售(shòu)规(guī)模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元，成为行(xíng)业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升(shēng)至3.6%。保利发展(zhǎn)称，2023年，公司采取积极灵活的营销策(cè)略(lüè)，坚决果断去库(kù)存。

销售规模持续领跑(pǎo)，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年(nián)，保利发展就确立(lì)了“稳经营、去库存、调结构、防风险”的(de)经营策略，持续(xù)加强两级联动，以(yǐ)应对市场波动。

保(bǎo)利发展表示，在管理层及(jí)时有效的经营策略(lüè)调整下(xià)，依托扁平(píng)的两级架构(gòu)高效落地执行(xíng)，4000亿的销售成绩(jì)单之(zhī)下保利发展的销售结(jié)构持续(xù)优化：城市深耕效果持续凸显。公司(sī)在确定(dìng)性强的(de)核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百(bǎi)分点。市场占有率不断提(tí)升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分(fēn)点，其中，核心38城(chéng)市(shì)占率达6.8%，同比提(tí)升0.7个百分点；市占率超过(guò)10%的城市共27个，单城市(shì)占(zhàn)率天(tiān)花板不(bù)断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的(de)存量(liàng)项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的(de)61%。人效进一步提升。2023年，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)人均签约金额(é)与(yǔ)2022年持平，人均交付套数比2022年提升 26%。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向(xiàng)未来收入转结的(de)保障度较高。截至报告期末，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)尚持有合同负债3772亿元，已售未回(huí)笼(lóng)资(zī)金(jīn)约966亿元，未来(lái)收入保障度高。

债务优(yōu)化：

经营活(huó)动(dòng)现金流为正

对比业绩(jì)快报，年报中新增披露的各项(xiàng)财务数据显示，保利发展(zhǎn)在手资金充(chōng)沛、负债进(jìn)一步压降、现金流健康、债务(wù)结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展(zhǎn)实现了资源补充和债务结构优化，实现了安全和发展的平衡(héng)。

保利发展在2023年实(shí)现了连续第六年的经营活(huó)动现金流为正。开源方(fāng)面，保利发(fā)展一手抢销售，一手抓回款(kuǎn)，全年回笼金(jīn)额4304亿元(yuán)，销售回笼率102%，其中当年销售回(huí)笼(lóng)率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式(shì)，累计增(zēng)加可动用资金529亿元。节流(liú)方面，公司以销定产，全年新开(kāi)工面积1491万平方米，同比下降37%；集中(zhōng)资源保障品质交付(fù)，竣工(gōng)面积4053万平方米，完成29.1万(wàn)套品质交付。

连续六年的经营(yíng)活动现金净流(liú)入，保障(zhàng)了保(bǎo)利发展的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币(bì)资金余额1480亿元，保持(chí)在总资产10%左右的合理水平。

降债务、降利息(xī)，双管齐下，债(zhài)务结(jié)构持续优化。截至2023年(nián)末，保利(lì)发展(zhǎn)有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成本方面，年内公司新增融(róng)资1371亿元(yuán)，综合成本仅3.14%，其中(zhōng)，三年期直接融资成本最(zuì)低(dī)降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财(cái)务结构进一步优化：期(qī)末公司资产负债率76.55%、扣预收资产(chǎn)负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个(gè)百分点，现金(jīn)短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。

在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加(jiā)码(mǎ)股东回报。按今年1月(yuè)前(qián)期股东回报规划，将分红比例跃(yuè)升至40%，相比此前提高(gāo)1倍(bèi)，同时保(bǎo)利(lì)发展还实施(shī)了不超过20亿元回购方案。

转型目标：新质(zhì)生产力

的基础设施(shī)服务(wù)商

进入2024年，保利发展仍然保持进取(qǔ)的态度。在资源端把握布(bù)局核心城市，在销售端(duān)秉持为(wèi)客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公司多年管理经验沉淀出“总部(bù)+城(chéng)市平台”扁平的两级管理架构(gòu)，保(bǎo)利发展有望穿(chuān)越新的地产周期，实(shí)现长期可持续的发展(zhǎn)。

在资源端，在最新发布的《保(bǎo)利2023—2024年不动产行业白皮(pí)书》明确指出，“房企(qǐ)不能再走(zǒu)‘三高’的(de)粗(cū)放式发展道路”，但同时(shí)也强调要维持(chí)适度杠杆，保持合理投资(zī)和土地储备，将投资(zī)聚(jù)焦到(dào)有确定需求(qiú)的优质区域(yù)。

在2023年，保利发展不仅是“销冠(guān)”，近年(nián)拿地金额也(yě)位居行业首位(wèi)。报告期内，公司共(gòng)拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权(quán)益比提(tí)升 16个百分点至83%。公(gōng)司新增项(xiàng)目税前成本利润率(lǜ)平均(jūn)在15%以上，具有(yǒu)较强(qiáng)盈利能(néng)力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核(hé)心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结构持(chí)续优化。报告期末，公司土地储备计容建面(miàn)7790万平方米，其中(zhōng)存(cún)量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项(xiàng)目占比下降8个百分点(diǎn)；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百(bǎi)分点。

在销售端，建“好(hǎo)房子”被(bèi)广泛认为是支(zhī)持房企(qǐ)跨越新周期的(de)通行证。在今年的全国两会上(shàng)，住建部(bù)部长倪虹对(duì)房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服(fú)务，谁就能有市场、有发展保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”、有未来。

2023年，保利发展完成29.1万(wàn)套(tào)产品(pǐn)交付，在交付提(tí)升的同时获得客户满意度提(tí)升。

值得注意的是，保利发展(zhǎn)今年进(jìn)一步拓(tuò)展“品质时代”的内涵，将“服务”摆(bǎi)在了(le)更为显(xiǎn)要的位(wèi)置。事实上，新一年的白(bái)皮书正式更名为不动产行业白(bái)皮书。保利发展(zhǎn)称，“房地产”大家讨论得更多的是销售，“不动产(chǎn)”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用户(hù)思维”，以最终客户使(shǐ)用需求为(wèi)根本出发点，全方位提升产品和服务品质。

在白(bái)皮书(shū)中，保利发展呼吁房企要积极向“新质生产(chǎn)力的基础设施服务商”转型，从区域布局、产品(pǐn)业态到供应链技术创新、服务输出等方面，为新质生产(chǎn)力提供硬件支撑和软件服(fú)务，持续助推社(shè)会经济的高质量发展。

4月22日晚间，保利发展披露的最新财报显示，2023年，保(bǎo)利发展全年实现营收规模3468.28亿(yì)元，归母净利润120.67亿元，截(jié)至2023年末，公司货币资(zī)金余额1480亿(yì)元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保(bǎo)利发(fā)展实现房(fáng)企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第6年(nián)经(jīng)营活动现金流为正的前提下，保利发展持续聚焦核心城市，拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

公司表示(shì)，2024年保利(lì)发展仍将(jiāng)坚持布局核(hé)心城市，把握“品质(zhì)时(shí)代”机遇(yù)。在最新发(fā)布的行业白皮书中，保利发展(zhǎn)提出应(yīng)全方位(wèi)理(lǐ)解“品质时代”，“品(pǐn)质时(shí)代”的关键(jiàn)是牢牢紧扣“用户(hù)思维”，以用户为中心，推动(dòng)整个行业生态向高(gāo)质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展2023年度(dù)实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增(zēng)长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈(chéng)两(liǎng)位数下滑的背景下，保利发(fā)展全口(kǒu)径销售(shòu)4222亿元(yuán)，成为行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取积极灵活的营销策略，坚决(jué)果断去库存。

销售规(guī)模持续领跑，体现了保利发(fā)展自2021年(nián)下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了(le)“稳经营、去库存、调结构、防风(fēng)险”的经营策略，持续加强两级联动，以应对市场波动。

保利发展表示，在管理层及(jí)时有效的经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩(jì)单之下保利发展的销售结构持续优化：城(chéng)市(shì)深耕(gēng)效果持(chí)续凸显。公司在(zài)确定性强的核(hé)心38城(chéng)销售贡献近9成，同比提升2个百分点。市场占有率不断提(tí)升。公司2023年市(shì)占率3.6%，同比提(tí)升0.2个百(bǎi)分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升(shēng)0.7个百分点；市占(zhàn)率超(chāo)过10%的城市共(gòng)27个，单城市占率天花板(bǎn)不断突破提升。存量项目去化(huà)成效显著。公(gōng)司加大2022年之前获取(qǔ)的(de)存量项目去(qù)化(huà)力(lì)度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人效进一(yī)步提升。2023年(nián)，保利发展人均签约金额与2022年持平(píng)，人均交付套数比2022年提升(shēng)26%。

同时，在谨慎(shèn)保守的会计政策下，公司(sī)当期销售向(xiàng)未来收入转结的保障度较高。截至报(bào)告期(qī)末，保(bǎo)利发展尚持有合同负(fù)债3772亿(yì)元，已售未回(huí)笼资金约966亿元，未来(lái)收入保障度(dù)高。

债务(wù)优化(huà)：

经(jīng)营活动现金流为正

对比业绩快报，年报中新增披露的(de)各项财(cái)务(wù)数据显示，保利发展在手资金(jīn)充沛、负债进一步压降、现金流(liú)健康、债务结构(gòu)持(chí)续优化。整(zhěng)体来看，在(zài)保持经营现(xiàn)金流为正的前提(tí)下，保利发展实现了资源补充和(hé)债务(wù)结构优化(huà)，实现了安全和(hé)发展的平衡。

保利发展在2023年实现了连续第六年(nián)的(de)经营活动现金流(liú)为正。开源方面，保利发展一手抢销售，一手(shǒu)抓回款，全年(nián)回笼(lóng)金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时(shí)通(tōng)过加速参(cān)股项目投资回收等方式，累计增加可动用资金(jīn)529亿元。节流方面，公司以(yǐ)销(xiāo)定产，全年(nián)新开(kāi)工面(miàn)积1491万平方米，同比下降37%；集(jí)中资源(yuán)保障品质交付，竣(jùn)工(gōng)面积4053万平方(fāng)米(mǐ)，完(wán)成29.1万套品质交付。

连续(xù)六年的经营活动现金净流入，保障了保利发展的“存粮(liáng)”。财报显示，截至2023年末，公(gōng)司货币资金余(yú)额1480亿元(yuán)，保持(chí)在总资产10%左右的合理水平(píng)。

降债务(wù)、降利息，双管齐下，债务结(jié)构持续优(yōu)化。截至2023年末(mò)，保(bǎo)利发展有息债务余额3543亿元(yuán)，较期初(chū)减少(shǎo)271亿元。融资成本方面，年内(nèi)公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接(jiē)融资(zī)成(chéng)本最(zuì)低降至3.0%。

整体来看，2023年保利(lì)发展财务(wù)结构进一步优化：期末公司资产负(fù)债率76.55%、扣(kòu)预(yù)收资产负债(zhài)率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下(xià)降1.56、1.34和2.37个百分点(diǎn)，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿(lǜ)档(dàng)水平(píng)。

在行业普遍收(shōu)紧银根的(de)背景下，保利发展逆(nì)势加码股东回报。按今年1月前期股(gǔ)东回报规划(huà)，将(jiāng)分红比例跃升至40%，相比此前(qián)提高1倍，同时保利发展还实施了不超过(guò)20亿元(yuán)回购方案。

转型目标：新质生产力

的基础设施服务商

进入2024年，保利发展(zhǎn)仍然保持进取的态度。在资(zī)源端把握布(bù)局核(hé)心城市，在销售端秉持为客户建 “好房子”，在两大高确定性(xìng)战略规划指引下，结合公司(sī)多年管理经验(yàn)沉淀出“总部+城市平台”扁平的两(liǎng)级管(guǎn)理架(jià)构，保(bǎo)利(lì)发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出，“房企不(bù)能再走‘三高’的(de)粗放式(shì)发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资(zī)和土地储备，将投资聚焦到有确定需求的优(yōu)质区域。

在2023年，保利发(fā)展不(bù)仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内，公司(sī)共(gòng)拓展项目103个，总地价1632亿(yì)元，权(quán)益地价1359亿元，同(tóng)比提升26%，拓展权(quán)益比提升(shēng)16个百分点(diǎn)至83%。公司新(xīn)增项(xiàng)目(mù)税前成本利润率平(píng)均在15%以上，具有较强盈利(lì)能力。值得注意的(de)是，公司(sī)拓展(zhǎn)金额中99%位于核心38城。

在(zài)优质增量资源(yuán)的补充(chōng)下，保(bǎo)利发展土储结构持续优(yōu)化。报告期末，公(gōng)司土地(dì)储备计容建面(miàn)7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目(mù)1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成(chéng)，提升2.4个百分点。

在销售端(duān)，建(jiàn)保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”“好房(fáng)子”被广泛(fàn)认为是支持(chí)房企跨(kuà)越新周期的通行证。在今年的全国两会上，住建部部长倪虹对房地(dì)产企业喊话：谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场、有(yǒu)发展(zhǎn)、有未来。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交付提升的同(tóng)时(shí)获得客户满意度提(tí)升。

值得注(zhù)意的(de)是，保利发展今年进一步拓(tuò)展“品质时代”的内涵，将“服务”摆在了更为显要的位置。事实上，新一年的白(bái)皮(pí)书正(zhèng)式更名为不动产行(xíng)业白皮书。保利发展称，“房地产(chǎn)”大家讨论得更多的是销售，“不(bù)动产”注重资产价值和使(shǐ)用价值的双重属性。而发展(zhǎn)不动产要坚持“用(yòng)户思维(wéi)”，以最终客户使用需求为根本出发点，全方位提升产(chǎn)品和服务品质。

在白皮书中，保利发展(zhǎn)呼吁房企(qǐ)要(yào)积极向“新质生产力的基础(chǔ)设施(shī)服务商”转型，从区域布局、产品业态到供应链技术创新、服务(wù)输出等方(fāng)面，为新质生产力提供硬件(jiàn)支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展。

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