新“国九条”点名REITs市场 聚
焦完善配套法规及 税收政策

国务院近日印发《关于加强监管(guǎn)防范风(fēng)险推(tuī)动资(zī)本市场高质量发展的若(ruò)干意见》（下称新“国九条”），其中(zhōng)提出，推动债券和不动产投资(zī)信托基金（REITs）市场高质量(liàng)发展；研究制定不动产投(tóu)资信托基(jī)金管理条例；落实并完善上市公司股(gǔ)权激励、中长期资金、私募股(gǔ)权(quán)创投基金、不动(dòng)产投(tóu)资信(xìn)托基金(jīn)等税收政策(cè)。

市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政策(cè)支持和发展方向，预示(shì)着我国REITs市(shì)场(chǎng)将迎来新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资(zī)本市场(chǎng)稳定健康发展方面发挥更加重(zhòng)要的作用。

多位(wèi)业内专家表示，REITs具有盘活存量资产(chǎn)、促进投融资良性循环，降低企(qǐ)业(yè)和地方政府债务的作用，建议从立法和税收等(děng)方面入(rù)手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨(jù)大

新“国九条”提出，推动(dòng)债(zhài)券和(hé)不(bù)动产投(tóu)资(zī)信托基金（REITs）市场(chǎng)高质量发展。

REITs是兼具股、债属性的权益性长期投资品种，是不可或缺(quē)的(de)重要投(tóu)融资工具。一位宏观研(yán)究员对上海证券报(bào)记者(zhě)表示，美国REITs市场(chǎng)规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美(měi)国REITs市场的体量，我国REITs市场应是(shì)万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大。

而且(qiě)，REITs自(zì)身的特性(xìng)使得其可以成为资本市场和实体经济之间的重要桥(qiáo)梁。“我(wǒ)们可以在现实生活中亲身感受周边商场超市(shì)的(de)热闹程度，或者高速公路的车(chē)流拥挤度的同 时看到相应REITs的价格变化。”上
述人士说。

中信证券相关业务负责人(rén)士表示，我国的公募REITs涵盖非常广泛的基础设施(shī)资产，其中既包括海外(wài)REITs中常见的产权 类资产，也包括众多经(jīng)营权类基础设(shè)施资产。在目前已上市新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策的(de)REITs中，保租房、仓储、新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策产业园、消费基础设施属于(yú)产权REITs，而高(gāo)速公路、能源、生态环保则多属于经营权REITs。

该业务负责人士(shì)说，REITs底层资产运营机(jī)制清晰，具有强制
派息机制，是能够提供相(xiāng)对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场(chǎng)各项制度规(guī)则正在持续完善优化，投(tóu)资者也在不断(duàn)健(jiàn)全REITs投研体系，优(yōu)化内控制(zhì)度建设，朝着价值投资、长(zhǎng)期投资、理(lǐ)性投资的方向发展。”

推进REITs的立法计划

新“国九条”强(qiáng)调，研究制定不动产投资信托基金管(guǎn)理条例。

市场人士称，REITs的立(lì)法计划(huà)是中国资本市场(chǎng)法治建设(shè)和市场(chǎng)发展的重要组成部分，旨在为REITs市(shì)场的(de)健康(kāng)发展提(tí)供法律保障(zhàng)和制度支持。随着立(lì)法工作(zuò)的推进，预计将进一步促进REITs市场的(de)稳定和成熟，为投资者提供更多(duō)保护，并推动(dòng)REITs产品更好地服(fú)务实体经济(jì)发展。

一(yī)位资深市场人士表示，短期看，REITs市场还需继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小众，立(lì)法条件还(hái)需进(jìn)一步探索；中长期看，REITs的
立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展(zhǎn)改革委和中国证监会等多部门协调和配合。

“立法可以进一步(bù)提(tí)升和(hé)规范REITs的特点、性质和地位，对市场长远和可持续发展具有重(zhòng)大意义。”上述人士说。

今(jīn)年3月，上海证券交易所总经(jīng)理蔡 建春(chūn)曾表(biǎo)示，我国REITs市场采取“公募基(jī)金+资产支持证券”的框(kuāng)架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计层面的(de)基础制度亟待完善，相关制度安排对(duì)于进一(yī)步壮大REITs市场、新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策服务实体经济 建(jiàn)设存在较大制约。

对此(cǐ)，蔡建春建议，加快不动产投资信(xìn)托基金(jīn)（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建(jiàn)议明确五方面内容：

一是明确REITs属于证券法规范的证券(quàn)品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资(zī)者保护等事项予(yǔ)以规定，条例未(wèi)规定的适(shì)用证券法规定(dìng)。

二是明确REITs发行交易(yì)相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管(guǎn)理(lǐ)、做市机制等事项(xiàng)，解决产品(pǐn)结构及(jí)参与机构责(zé)任义务等问题。

三是明确REITs管(guǎn)理架构和持有人会议机制，确(què)定“REITs载体+项目(mù)公司”的产品结构，参照股东(dōng)大(dà)会制度，建立
健(jiàn)全REITs持(chí)有人会议机制(zhì)，解(jiě)决运行管理效率问(wèn)题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约(yuē)束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法律责(zé)任，明确REITs发行(xíng)人信息披(pī)露、募集资金(jīn)使用等相关监管安排，解决法律责任(rèn)主体和责任机制等(děng)问(wèn)题。

建议完(wán)善REITs税收政策

新“国(guó)九条”也提出，要落(luò)实并完善不动产投资信(xìn)托基金税收政策
。

回顾(gù)国外发达市场REITs的发展历程，REITs市场的每一次快速发
展无(wú)不与(yǔ)税收优惠政策的改革有关。

2022年(nián)1月26日，财政部、税(shuì)务总(zǒng)局发布《关于基础(chǔ)设施领域不动产投(tóu)资信托基金 （REITs）试点税收政策的
公告》。该政策明确了基础设施REITs适用的税收政策。

市场人士表示，税收政(zhèng)策的(de)落实和(hé)完善，不仅有助于降低原始权益人的税负，而且也有(yǒu)利于提(tí)振市场参(cān)与热情，推动REITs市场(chǎng)的发展壮大。同时，这(zhè)些政策也体现了国家对发展公募REITs的大力支持，为基 础(chǔ)设施资产的盘活和有效投(tóu)资提供了良好的税务基(jī)础(chǔ)。未来(lái)，随着REITs市场的不断发展和实践的(de)深入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出(chū)台，进(jìn)一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上(shàng)市前的资(zī)产组合或重组、发行设立、运营分(fēn)配、退出四个阶段。一位原始权益负责人对记者 表示，目前REITs的税收优惠仅限于资产重组和发(fā)行设立阶段减(jiǎn)免和递延企业所得税，不(bù)涉及运营和退出阶段增值税、土地增值(zhí)税的政策优惠。建议进(jìn)一步完善REITs的(de)税收政策(cè)，提(tí)高(gāo)原始(shǐ)权益人(rén)发(fā)行意愿(yuàn)和投(tóu)资(zī)者的收益。

该人士还建议，可以从简化税收流程、明确税收细则、加强(qiáng)跨部(bù)门协调等方(fāng)面完善(shàn)对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为了降低企业和(hé)投资(zī)者的(de)税(shuì)务合规成 本，可以进一步(bù)简化REITs相关的税收申报和缴纳(nà)流程。针对当前(qián)税收政策中的一些模(mó)糊地带，如资产划转的具体定(dìng)义、战略配售份额的税务处理等(děng)，应出台(tái)更(gèng)明确(què)的指导细则，以减(jiǎn)少市场的不确定性。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策