六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行板块迎来重度(dù)回调。

截至收盘(pán)，42只上市银行股中除沪农商行(xíng)收涨0.3%、重庆银行平盘外，其余(yú)40只(zhǐ)悉数下跌。银行板(bǎn)块日(rì)内下跌1.52%，领跌所有行业板块。而在银行板块(kuài)内，国(guó)有六(liù)大行跌幅均超2%领跌(diē)板(bǎn)块，其中农业银行下(xià)跌4.48%，工商银行下跌3.03%。

多位受访人士对记者表示，今日银(yín)行股下(xià)挫，一(yī)定程度(dù)上与市场上存量房(fáng)贷降息(xī)预(yù)期升温有(yǒu)关。

麟评居住大数据(jù)研究院(yuàn)首席分析师王小(xiǎo)嫱告诉财(cái)联社记者：“今日银行股价下跌，大概率与前两天市场消息称存量(liàng)房贷降息(xī)预期有关。一旦银行存(cún)量房贷利息下调，将进一步降低(dī)银(yín)行的收益率(lǜ)，直接影响银行的盈利能力，短期来看(kàn)对银行股(gǔ)价来说有一定的负面作用。”

“综合来(lái)看，存款房贷降息预期多(duō)少对银(yín)行股表现造成一定影(yǐng)响。”上海易居房地产研究院副院(yuàn)长严(yán)跃进也告(gào)诉财(cái)联社记者：第一，如果存量按(àn)揭(jiē)贷款转按揭改(gǎi)革确认推行，对银行来(lái)说是(shì)利空的(de)。第二，从银行的个贷数据来看，房地产业务下行对贷款产生了一定的冲击，个人住房贷款同比下跌比较(jiào)明(míng)显、第(dì)三(sān)，多(duō)家(jiā)银行最新个人(rén)住房贷款不良率(lǜ)有所增加，部分城商行尤为突(tū)出。

中金(jīn)公司9月2日认为，近期银行股价快速(sù)上(shàng)涨后出(chū)现回调，除了(le)对于(yú)存量按揭利率调整导(dǎo)致(zhì)息差承压的担忧(yōu)之外，也由于短期内交易拥挤度上(shàng)升，在整体(tǐ)市场(chǎng)风险偏好改(gǎi)善导致避险资金流出高股息板块。

不过，中金公司此(cǐ)前(qián)也指出，假设存(cún)量按揭利率下调(diào)，虽然短期内抑制银行股价表现(xiàn)，但也(yě)意味着中期风险的提(tí)前缓释。王小嫱补充，从长远来看，降低存(cún)款利率(lǜ)有(yǒu)望减缓当前的提前还贷(dài)现象，减缓居民贷款的压力，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心。存(cún)量房贷的(de)贷款利(lì)率(lǜ)下调有助于更好地管理风险，稳定发(fā)展(zhǎn)。

存量房贷利率降(jiàng)息预期(qī)升温，机构测算显示调降空间或超过(guò)2000亿

政策面上，据央行今年7月发布的《中(zhōng)国区域金融运行(xíng)报告（2024）》，存量房(fáng)贷(dài)利率下调对减少提(tí)前还(hái)贷、拉动(dòng)消费(fèi)增长起(qǐ)到显著作用，强(qiáng)调在下一步工作中要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展(zhǎn)，督(dū)促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和(hé)存量(liàng)房(fáng)贷利率关系，有(yǒu)效减轻居(jū)民利息负担，释放公众投资(zī)和(hé)消(xiāo)费动力，激发市场(chǎng)活力，推动经(jīng)济持续回升向(xiàng)好(hǎo)”。

市场面上(shàng)，存量房贷利率(lǜ)与新增房贷利率的差距还在进一步扩大。自(zì)去年四季度存量按揭利率(lǜ)下调后，今年以来，央行(xíng)两次下调5年期(qī)以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消(xiāo)全国层面(miàn)首套、二套房贷利率下限，目前(qián)除六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？北京、上(shàng)海和深圳(zhèn)房贷利率未取消下(xià)限外，全国其他城市(shì)均取消了利率下限。多地新发放的首(shǒu)套住(zhù)房(fáng)贷款利率已降至3.2%左右，部分(fēn)城市利率降至3%以(yǐ)下。

在王小嫱看来，由于9月份(fèn)是(shì)楼市政策的高发期，且以往9月(yuè)多次出台(tái)重磅政策，不排除9月份会实施下调存量房贷的贷款利率的可能性。虽然短期能给(gěi)银行(xíng)带来负面影响和经(jīng)营压力，但从整体宏观经济发展的(de)角度，降低存量房(fáng)贷利率是(shì)大势(shì)所趋(qū)。

“政策(cè)窗口趋近，若调降存量房贷利率(lǜ)，潜(qián)在空间或2倍于2023年9月。”开源证(zhèng)券首席宏观分析师何(hé)宁认为，乐观情形下可能包括(kuò)两部分调降(jiàng)，一是面向存量非首套房、类似于2023年(nián)9月的(de)补降的情况。二是2024年5月取消房贷利率下(xià)限而存量房贷并(bìng)未(wèi)享有的情况。两者合计对应(yīng)潜在调降空间1922亿元-2693亿元，占(zhàn)2023年居民可支(zhī)配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估(gū)算，假设全部按揭贷款利率通过转(zhuǎn)按揭和(hé)自主(zhǔ)调整的形式下调至新发放(fàng)利(lì)率水平，估算存(cún)量按揭利率平均下(xià)调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。假设转按揭的范围(wéi)仅包括首套房房贷（假设占(zhàn)存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下(xià)调约54bp，估算减少借款人利(lì)息支出每年约2000亿元。

提前还贷热(rè)度不减，银行优质按揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是(shì)银行青睐的优质资产。从中报数据来看，存量(liàng)房贷用户提前还款的需(xū)求依旧旺盛，银行的按揭资产(chǎn)规模“缩水”趋势未止。

东方财富Choice数据(jù)显示，上(shàng)半年42家上市公(gōng)司的个人住房(fáng)贷款余额达34.076万亿元，较(jiào)去年同比减少1.97%。六家国有大行上半年个人(rén)住房贷(dài)款余额合计26.12万亿元，在42家上市银行个人住房贷款余额总规模中占比77%。上(shàng)半年六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？，仅六大行的个人住(zhù)房贷(dài)款余额(é)就同比减少(shǎo)了6547.59亿元。剔除规模增加的邮储银行，其他五家国有大行个人住房按(àn)揭贷款余额减少6923.06亿元。

不过，当前(qián)商业银行的净息(xī)差(chà)仍然面临一定压力(lì)。对于存量转按揭、存量(liàng)房(fáng)贷利率下调的可能性，严跃进也提示(shì)，直接下调业务冲击比较大，需要综合考虑银行的息差空间，包括降低存款成本等，只有这样银行(xíng)才有主动性。

克而瑞研(yán)究中心也认为，对于(yú)跨行(xíng)“转按揭”，商(shāng)业银行需要考虑的(de)情况比较(jiào)多，包括如何(hé)建立统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条(tiáo)件(jiàn)，如何缓解净息差收(shōu)窄后银行面临(lín)的经营压(yā)力，银行(xíng)净息差在1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行(xíng)的负(fù)面影响(xiǎng)较大(dà)，也将直接(jiē)制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更(gèng)多细(xì)则(zé)出台来支撑。

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