博时、华夏REITs上市，多
只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中新经(jīng)纬(wěi)9月20日电 （薛宇飞）19日，博时津(jīn)开产园REIT在上交所敲(qiāo)钟上市，20日，华夏大悦城商业REIT登陆深交所。今年以来，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数据显示(shì)，已上市的公募(mù)REITs共(gòng)有44单。同时，还有多只REITs更新进度条，上市进度更进(jìn)一步。

　　高分红是(shì)REITs的特征之一，据上海证券基金(jīn)评价研究中心数据，2024年REITs市场的分红收益率(lǜ)为5.41%，小幅(fú)领先中证红利指数。另(lìng)外，今年2月(yuè)份以来，REITs在二级市场的价(jià)格不断走高，高分红加上价格上涨带(dài)来的(de)资(zī)本利得，使 得REITs持续受到关注。

　　机构认为(wèi)，该板块仍具备较好(hǎo)的(de)投资(zī)机会，但也要关注产品(pǐn)的基本面。

　　首单混装REIT如何(hé)稳(wěn)定出租率？

　　据了(le)解(jiě)，博时津(jīn)开产园REIT底层资产(chǎn)是(shì)位于天津经开区的天河数字产(chǎn)业园(yuán)和大陆汽车厂(chǎng)房产业园。2023年，天河数字产业园项(xiàng)目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金(jīn)收入为5664.91万元，物业(yè)管理费收入为2659.44万(wàn)元。截至2024年5月31日 ，数字产业园的出租率为(wèi)83.19%。大 陆汽车厂房总建筑面积(jī)为6.32万平方米(mǐ)，2023年的营业收(shōu)入为3879.40万(wàn)元(yuán)，与2022年持平，全部为租金收入，出租率为100%。产业园与厂房的搭配，使(shǐ)得(dé)该只基金(jīn)成为首单混装REIT。

　　以产业园为底层资产的REIT，其(qí)出(chū)租率以及未来出租情况始终(zhōng)受到投资者关注。在(zài)近日的实 地调研
中，博(bó)时津
开产园REIT基金经理江洲对中新经纬等媒体表示，去年有两三(sān)只REITs产品(pǐn)的(de)业绩(jì)出现波动，这种背景下，博时基金挑选资产时也充分(fēn)考(kǎo)虑到这一问题，会挑选能代表天津(jīn)经开区整个产业特(tè)征的资产，大陆(lù)汽(qì)车 厂房代表经开区的汽车制造及零(líng)部件(jiàn)产业，数(shù)字(zì)产业园代表(biǎo)数字经(jīng)济发展。这两个资(zī)产中的租(zū)户稳定性相对较高，数(shù)字产业园中的租户有约50%是(shì)央企、国企，租户结构良好(hǎo)。

　　博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT是博时基金(jīn)首只REITs产品，该产品(pǐn)基金经理胡(hú)海滨表示，博时津开产园REIT中的两类资产的特点各有不同，厂房类项目(mù)的租金比较稳定(dìng)，但租金增长率相对平稳。研发办公类项目抗(kàng)周期(qī)的能力 弱，但租金和出租率提升的空间较(jiào)高(gāo)，两类(lèi)资产(chǎn)有不同的经济属性，混在一(yī)起，比较符(fú)合投资者预期。两项资产混装在一起，有利(lì)于平复(fù)投资者(zhě)对(duì)研发办公类(lèi)出租率有波动的担忧，又能避免投资者觉(jué)得估(gū)值没什么想(xiǎng)象(xiàng)力的缺点。

　　多(duō)只产品等待上市

　　今年以来，公募REITs市场常态化发行明显(xiǎn)加快，已有(yǒu)11单REITs上(shàng)市，6单项(xiàng)目发(fā)布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成(chéng)立(lì)。截至今(jīn)年9月20日，全(quán)市场共有(yǒu)44单(dān)公(gōng)募REITs上 市(shì)。

　　从产品发售阶段的表现看，多只REITs基金获得了投资者超额认(rèn)购。在发售阶段，博时津开产园(yuán)REIT网下共27家投资者管理的79个配售对(duì)象参与报价，网下和网上认购倍数分别为(wèi)7.66倍和9.17倍，其中 ，网(wǎng)下认购倍(bèi)数创今年以来产权类(lèi)公(gōng)募REITs网(wǎng)下询价认购倍数(shù)新高。

　　在开售当(dāng)日，华夏大悦城商业(yè)REIT就提前结束公众(zhòng)发售，公众投资者和
网下(xià)投资者认购申请确认比例分别为 37.089%和36.585%，基金比例配售前认(rèn)购金额累计48.124亿元。招商基金蛇口租赁住房REIT在发售时 ，收(shōu)到了来自(zì)79家网下投资者管(guǎn)理的207个配售对象的有效报价，网下(xià)询价阶段全(quán)场认(rèn)购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高。

　　还有(yǒu)多只产品更(gèng)新上市进度。据Wind数据统计，截(jié)至9月19日，共有3单REITs项目的动态为“已申报(bào)”（1单(dān)为首发，2单为扩募(mù)），4单为“已受理”，4单为“已(yǐ)问(wèn)询”，3单为“已反馈(kuì)”（2单为首发，1单为(wèi)扩募(mù)），12单为“通过”。

　　同时，项目种类不断增多，首单水利设施REIT、首单科(kē)创孵化器REIT、首单(dān)供热REIT等(děng)产品(pǐn)不断涌现。

　　博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？s-style="font-L strong-Bold">未来走势如何？

　　二级市场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持续走高。参(cān)考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年2月初开(kāi)始，该(gāi)指(zhǐ)数不(bù)断上涨，从今年以来最低点的(de)2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指数也有类似表(biǎo)现，今年2月5日至9月(yuè)19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年
初REITs价格产生波动的原因，江洲认(rèn)为，一是，投资者(zhě)对底层资产未(wèi)来(lái)的(de)运营没有那(nà)么乐观；二是，部分同类型REITs出现业绩(jì)不佳的情况，导致投资者对其他(tā)类型(xíng)的资产产(chǎn)生恐惧心理(lǐ)；三是，当市场出现(xiàn)单边下跌时，很多(duō)机构被(bèi)动止损，导致整个市场出现非理性调整。

　　江洲称，今年2月份(fèn)以来的(de)REITs价格大幅反弹，反映的是估值迅速恢复。他认为，2023年出现的负面因素已经不存在(zài)，投资者更加成熟(shú)，监管机构的配套措施也更加(jiā)完(wán)善，宏观经济预期向好，这些因素共同推动REITs在二级市场出现(xiàn)较好行情。

　　海通证(zhèng)券表示，对(duì)比REITs产品2024年中报和2023年年报披露的主要持有人(rén)数据(jù)会发现，券商、保险、公募基(jī)金、私募基金等机构投资(zī)者(zhě)整体增持REITs。本轮REITs行情、机构增配 态势的
驱(qū)动(dòng)因素主(zhǔ)要有三点 ：第一，公募REITs行至低位后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公(gōng)募REITs稳定分红优势凸(tū)显；第三，监(jiān)管规(guī)则的改变与较强力度的政策提振。

　　从具体(tǐ)产品看，截至9月(yuè)19日，2024年 以(yǐ)来共计有20只REITs基金价格(gé)涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性(xìng)租赁住房(fáng)REIT等7只产品的涨幅超过20%。产品类型上，上述(shù)20只产品中，有5只为保障性租赁住房REITs，且中金厦门安(ān)居保障(zhàng)性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT的价格涨幅位居(jū)全部REITs的第一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基础设(shè)施、能源基础设施、生态环保(bǎo)、消(xiāo)费基础设施REITs分别有5只、4只、3只、2只
、1只。

　　仓(cāng)储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏(xià)深国际仓储物流(liú)REIT、红(hóng)土
创新盐田港(gǎng)仓储物流(liú)REIT、嘉实京(jīng)东仓储(chǔ)基础设施REIT的年内涨幅垫底(dǐ)，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为(wèi)，债券(quàn)市场利(lì)率中(zhōng)枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资(zī)产，在政策力度加强以及(jí)社保金和养老金入市预期下，将持续提升配(pèi)置性价比，板块具备(bèi)较好的投资机会。

　　对于后续表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一定涨(zhǎng)幅，8月初REITs经过九连阳后，指数(shù)有所回调、部分机(jī)构止盈，新旧动能转换背景下，基本面仍是重(zhòng)点，保(bǎo)租房、能源、环保相(xiāng)对(duì)稳健，对部分业 绩不及预期的产业园、物流园、高速需保持谨慎。

　　对于今年表现较好的保障性租赁住房(fáng)REITs，平安证券分析(xī)，一方面是因为(wèi)保障性(xìng)租赁住房REITs基本面优质，另一(yī)方面是供给相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住(zhù)房REITs形成冲击的事件是供给增加，因此，若该类(lèi)REITs持续(xù)走(zǒu)高并与市场估值(zhí)偏离，需关注供给落(luò)地(dì)的时点，保障(zhàng)性租赁住房REITs的波动性有可能增大。

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责任博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？(rèn)编辑：刘万里
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