听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！

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正本清源“房屋养老金(jīn)”

助力城市健康发展

听风辩势∣正本清源“房屋养老金” 助力城市健康发展！nt cms-style="font-M strong-Bold">缘起

2024年8月20日，上海市第十六(liù)届人大(dà)常(cháng)委会(huì)第十五次扩(kuò)大会议上，龚正市长具(jù)体介绍了深入推进改革开放、培(péi)育发展新质(zhì)生产力、深入推进长三角(jiǎo)一体化发展、深(shēn)化人民城市建设等(děng)方(fāng)面工作(zuò)。其(qí)中，提到房屋养老金(jīn)制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房(fáng)屋 “小修(xiū)小补”的支(zhī)付。上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点(diǎn)；第(dì)二步，在试点基础上，明年全市推开。

背景(jǐng)&逻辑

中国城市化阶段呼(hū)唤(huàn)“住房养(yǎng)老(lǎo)金”制度

自1978年(nián)改(gǎi)革开放以来，中(zhōng)国(guó)城镇化进程(chéng)历经40多年快速发展，取得了举世瞩目的成就。2023年，我国常(cháng)住人口(kǒu)城(chéng)镇化率达到了66.16%，提前实现了“十四五”规划目标。对照城镇化国(guó)际指标看，我国城镇(zhèn)化已进入“下(xià)半场”，从(cóng)无到有，从有到优，在提升城镇化质量水平上，依然(rán)有很大的发展空间。近年来，学界等社会(huì)群(qún)体关(guān)于(yú)建立“房屋养老金”（或(huò)称(chēng)“住房(fáng)养(yǎng)老金”）制度的呼声越(yuè)来越高，以提(tí)升居民的居住品质和住房可持续发展。“住房养老金(jīn)”的本质是一种长期住房储蓄投资机制(zhì)，旨在为房屋的维修、更新改造以及未来的重建提供资金保障(zhàng)。我(wǒ)国存量房检测和工(gōng)程保险(xiǎn)市场规模(mó)超千亿，房屋(wū)养老金制度的建立和完善有望加速(sù)已售房屋检(jiǎn)测和工(gōng)程质量潜在缺陷保险（IDI）等业务需求放量。

“中国(guó)方案”可借鉴“他(tā)山之石”

“住房养老金”的(de)概念源于(yú)国外，美国、新加坡、日本等国家都建立了比较完善的住(zhù)房养老金制度(dù)，对探索适合中(zhōng)国国情的住房养老金制(zhì)度具(jù)有参考价值。1977年美国颁布《统一(yī)区(qū)分所(suǒ)有(yǒu)物业权法》，其物业管理通常由专业物管公司或业主(zhǔ)协(xié)会负责(zé)。房屋维护资金由业主缴(jiǎo)纳，通(tōng)常包括物业保养费(fèi)和维修准备金，后者类似中国(guó)已实行的住宅维修基金。美国业主协(xié)会每年(nián)编制预算(suàn)方案时，会考虑业主承受力(lì)和周边物业(yè)情况。美(měi)国(guó)业主协会通常会购买物业保险，为物业(yè)提供全面保(bǎo)障，结合信(xìn)托(tuō)基金等(děng)措施从而使物业(yè)保值增值，维护(hù)全体业主(zhǔ)利益。新加坡“备用金”制度(dù)来源于1968年制定(dìng)的《地契分层法令》，住宅小区管理费中包含维修资金，此外，新加坡政府也会将部分(fēn)城市建设费(fèi)投入住宅小区的维护和管理。日本(běn)为住宅维修专门设立了修缮积(jī)立金制(zhì)度，分长期(qī)维护、紧急维修(xiū)两类，一般由业主委员会决定，并选定有能力的管理公司进行监管。各国“住房养老金”制度下更新后的老旧社区房地产价(jià)值与税收提升，形(xíng)成良性循(xún)环，最终通(tōng)过这一制度使得城市住宅保值(zhí)增值，得以(yǐ)健康持(chí)续发展。

中(zhōng)国在(zài)已有(yǒu)“个人账户”基础上将聚焦“公共账户”建立(lì)

24年8月23日(rì)住(zhù)建副部长董建国在“推动高(gāo)质量发展”系列发布会上表示，研究建立房屋体(tǐ)检(jiǎn)、房屋养老金、房屋保(bǎo)险三项(xiàng)制度，构建全生命周期的房屋(wū)安全管理长效机制，上海等(děng)22个城市目前正在开(kāi)展试点。以上海为例，今年将于浦(pǔ)东新区先行试点，明年全市铺(pù)开。我(wǒ)国房屋养老金分为公共账户和个人账户(hù)。现行房屋养老金（个人(rén)账户）主要指住宅专项维修资金，系居民购房办(bàn)理房屋(wū)产权证时必(bì)须缴纳的费用，目前全国结余(yú)超1万(wàn)亿元。此次建立的(de)房屋养(yǎng)老金制度主要(yào)使(shǐ)用公(gōng)共资(zī)金建立公共(gòng)账户，按照“不增(zēng)加(jiā)个人(rén)负担(dān)、不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在(zài)资金来源包括地方财政补贴、土地出让金按比例拨付、住房(fáng)公积金增值收益分配(pèi)等(děng)，旨在(zài)弥补个(gè)人账户资金规(guī)模有限、提取流程繁琐的制度(dù)短板，有(yǒu)望为存量房安全体(tǐ)检、安全管(guǎn)理、维修更新补助提供稳定资金池。

催(cuī)化引擎

中国经济或(huò)行业复苏超预期

房屋养老(lǎo)金制度试点落地超预期

“公共账户”进程(chéng)超预期等

风险(xiǎn)提示

宏观经济复苏不及预期；
市(shì)场需求不及预期；
制度建(jiàn)设不及预(yù)期；
政策试(shì)点(diǎn)落地不及预期等。

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（转自：国金证券第5小时）

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