保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式

如何兼顾房企的风险防范(fàn)与规模(mó)扩张？房企(qǐ)的新发展模式是什么？在2023年，保利发展尝试给(gěi)出自己的答卷。

2023年，保利发展全年实现营(yíng)收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿(yì)元，截至年末，公司货币资金余额1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发(fā)展实现房(fáng)企中唯一的四千(qiān)亿级销售，同时在连续(xù)第(dì)6年的经营活动现金流为正的前提下，保利发(fā)展持续聚焦(jiāo)核保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式心城市，拓展金额中(zhōng)99%位于(yú)核心38城。

进入(rù)2024年，保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品(pǐn)质(zhì)时代“机遇。在最新发布(bù)的行(xíng)业白皮书中，保利发展(zhǎn)提出应全(quán)方位理解(jiě)“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用(yòng)户思维”，以用户为中心，推动整个行业生态向高(gāo)质量发展。

坚定去库存实现销(xiāo)售领跑(pǎo)

4月(yuè)22日晚间(jiān)，保利发展披(pī)露财报(bào)，公司2023年度实现营收规模3468亿(yì)元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景(jǐng)下，保利发展(zhǎn)全口径销(xiāo)售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿元的房企(qǐ)，市场占有率逆势(shì)提升至3.6%。保利(lì)发展解读(dú)称，2023年，公司紧盯行(xíng)业(yè)形势变化，把握市场窗(chuāng)口机(jī)会，采取积极灵活(huó)的营销策(cè)略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自(zì)2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立(lì)了“稳(wěn)经营、去库存、调结构、防风险”的经营策略，持续加强两(liǎng)级联动(dòng)，以应对市场波(bō)动。

在管理层及时有(yǒu)效的经营策略(lüè)调(diào)整下，依托扁平的(de)两级架(jià)构高效(xiào)落(luò)地执(zhí)行，4000亿元的销售成(chéng)绩单之下(xià)保利发展的销售结构的持续优化：

城市深耕效果持(chí)续凸显。公司在确定性强的核心(xīn)38城销售贡献(xiàn)近九成，同比提升2个百分点。珠三(sān)角、长三角销(xiāo)售贡献分别超1100亿元(yuán)和1400亿元、广州与(yǔ)佛山合计超800亿元、上海超500亿元(yuán)，深耕效果显著。

市场占有率不断提升。公司2023年(nián)市占率3.6%，同比(bǐ)提(tí)升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式过10%的城市共(gòng)27个，单城市(shì)占率(lǜ)天花板(bǎn)不断突(tū)破提升。

存量项目去化成效显(xiǎn)著。公司加大2022年之前(qián)获(huò)取的存量项目去化力度，存(cún)量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的(de)61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面(miàn)积的69%。

人效进一步提升。2023年，保利发展人均(jūn)签约金额与2022年持平(píng)，人均交付套数比2022年提升26%；下属物业公司、商旅公司、代理公司等规模较大的产业(yè)公(gōng)司(sī)，2023年元均效能(néng)均有不同幅度提升。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保障度交较高。长期以(yǐ)来，保利发(fā)展项(xiàng)目完成交付后(hòu)才确(què)认收入，并(bìng)坚持以(yǐ)成本法(fǎ)计量投资性房地产，资产质量(liàng)稳健扎实。截至(zhì)报告期末，保利发展尚持(chí)有合同负债3772亿元(yuán)，已售未回笼资金约(yuē)966亿元，未(wèi)来收入保障度高。

债务结构持续(xù)优化

对(duì)比业绩快报，年(nián)报中新增披露的各项财(cái)务数据显示，保利发展在手资金充沛、负债进一步压降、现金流健(jiàn)康(kāng)、债务结构(gòu)持续优化。整体(tǐ)来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利(lì)发展实现了资(zī)源补(bǔ)充和债务结构优化，实现了安全和发展的平(píng)衡。

以开源(yuán)节流为关键词，保利发展在2023年(nián)实(shí)现了连续第六年的经营活动现金(jīn)流为正。开源方面，保(bǎo)利(lì)发展一手抢(qiǎng)销售，一手抓回款(kuǎn)，全年(nián)回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其(qí)中当(dāng)年销售回(huí)笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增加可(kě)动用资金529亿元。节流方面(miàn)，公司以销定产，全年(nián)新开(kāi)工(gōng)面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面(miàn)积(jī)4053万平方米，完(wán)成29.1万套(tào)品质交(jiāo)付。

保利发展面对地产周期：去库存保障销售领跑以“品质”破题新发展模式连(lián)续6年的经营活动现金净流(liú)入，保障了(le)保利发展充分的“存粮”。财报显示，截至2023年末，公司货币资金余额(é)1480亿元，保持在总资产10%左右的(de)合理水平。此外，公司报告期末(mò)已售待回笼资金约966亿元，未来可动(dòng)用资(zī)金充裕。

降债务、降利息，双管齐下，债务结构持(chí)续(xù)优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，其中一年内到期的债务占有息负(fù)债比重为20.82%，较年初(chū)下降0.46个百分点。融资成本方面，年(nián)内公司新增(zēng)融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降(jiàng)至3.0%。

整体来看(kàn)，多项举措并举之(zhī)下，2023年保利发展财务结(jié)构进一步优化：期末公司资产负(fù)债率76.55%、扣预(yù)收资产负债率67.14%、净负债率(lǜ)61.20%，分别较期(qī)初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红(hóng)线 ”保持一贯绿档水平。

对财务(wù)安全最直接有力(lì)的证据，是在行业(yè)普遍收紧银根的背景下，保(bǎo)利发展逆势加(jiā)码股(gǔ)东回报，既展现央(yāng)企责任担当，也体现了发展(zhǎn)信心。按今年一月前期股东(dōng)回报规划(huà)，将分(fēn)红(hóng)比例跃(yuè)升至(zhì)40%，相比此前(qián)提高(gāo)1倍，同时保利发(fā)展还(hái)实施了不超过(guò)20亿元回购方案。

向“新质生产力的基础(chǔ)设施服务商”转型

进入(rù)2024年，保利(lì)发(fā)展仍(réng)然保持进取的态度。在资源(yuán)端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结(jié)合(hé)公(gōng)司多(duō)年(nián)管理经验沉(chén)淀出“总部+城(chéng)市平台”扁平(píng)的两级管理架构，保利发展有望穿越新(xīn)的地(dì)产(chǎn)周期(qī)，实(shí)现长期可持续的发展。

在资源端，最新发布(bù)的《保利2023—2024年不动产行(xíng)业白皮书》明(míng)确指出：“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到(dào)有确定需(xū)求的优(yōu)质区域。

在2023年，保利发(fā)展不仅是“销冠(guān)”，近年拿(ná)地(dì)金额也位居行业首位。报告期内，公司共(gòng)拓展项目103个(gè)，总地价1632亿(yì)元，权(quán)益地(dì)价1359亿元(yuán)，同(tóng)比提升26%，拓展权益比提升16个百分(fēn)点至(zhì)83%。公司新增项目税前成本利(lì)润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。值得注意(yì)的是，公司拓展金额中99%位(wèi)于核心38城，新(xīn)增项目楼(lóu)面均价15187元/平方米。

在优质增量资源(yuán)的补充下，保利发展土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米(mǐ)，其中存量项目(mù)6608万平方米，增(zēng)量项目1182万(wàn)平方米，存量项目占比下降(jiàng)8个百分点；核(hé)心38城面积储备占比近七成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。

在销售端，建“好(hǎo)房子(zi)”被广泛认为是支持房企(qǐ)跨越新周期的通(tōng)行(xíng)证。在今年(nián)的全国两会上，住建部部长倪虹(hóng)对房地产企业喊(hǎn)话：谁能为(wèi)群众建设好房子、提供好服务，谁(shuí)就能有市场、有发展、有未来。

保(bǎo)利发展正是行业内第一个提出进入品质时代的房企，也是最(zuì)先落实产(chǎn)品制(zhì)胜理念的公司。在这一战(zhàn)略的指引下，保利发(fā)展形(xíng)成了“天悦(yuè)和(hé)”三大产(chǎn)品系(xì)十二(èr)大(dà)子品牌，且获消费者认可。2023年，保(bǎo)利发展完成29.1万(wàn)套产品交付，在交付提升(shēng)的同时获得客户满意度提升(shēng)。

值得(dé)注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质时(shí)代“的内涵，将”服(fú)务“摆在了更(gèng)为显要(yào)的位置。事实上，新一年的白(bái)皮书正式更名为不(bù)动产行业白皮书。保利发(fā)展解释称(chēng)，“房地产”大(dà)家讨论得(dé)更多(duō)的是销售(shòu)，“不动产”注(zhù)重(zhòng)资产价值和使用价值的双重属(shǔ)性。而发展不(bù)动(dòng)产要(yào)坚持“用户思维(wéi)”，以最终客户使(shǐ)用需求(qiú)为根本出发点，全方位提升产品和服(fú)务品质(zhì)。

从“好产品”到“好服务(wù)”，保利(lì)发展正着力延伸(shēn)服务内容和扩大服务外延，城市消费与服(fú)务(wù)需求持续扩大，正开(kāi)启(qǐ)多个新赛道。比如：围绕居住社区，对服务(wù)内容进(jìn)行延伸，包括(kuò)为业(yè)主提(tí)供家装家居、房屋交易租赁等增值服务，发展(zhǎn)商业、养老、托幼(yòu)等业务。再比如：从社区走向(xiàng)城(chéng)市，围绕(rào)不动产的各类业(yè)态，扩大服务外延。探索公共服务、产业园区、商旅、会展和体育等(děng)服务及(jí)消费，挖(wā)掘市场价值。

在(zài)白(bái)皮书中(zhōng)，保利发(fā)展呼(hū)吁房企要(yào)积极向“新质生产力的基础设施服务商”转型，从(cóng)区域布局(jú)、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方方面面，为新(xīn)质生产力提(tí)供硬件支撑和软件服务，持续助推社(shè)会(huì)经(jīng)济的高(gāo)质(zhì)量发展。

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