银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

专题：2024（第四届）中国楼宇经济北(běi)京论(lùn)坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易(yì)会上隆(lóng)重举办。论坛由世界贸易(yì)网点联盟(méng)、中国产业发展促进会楼(ló银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化u)宇经(jīng)济和总(zǒng)部(bù)经济分会、集群智库共同主办，中(zhōng)国城区高(gāo)质量发展合作联盟(méng)协办，来自全国的楼宇经(jīng)济专家大(dà)咖、典型城(chéng)区和知(zhī)名企业代表齐聚北京(jīng)，聚焦“失衡(héng)与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻(luó)辑和楼宇经济创新发展新(xīn)模式(shì)。

　　银泰集团副总裁、银泰基业集团总裁田媛出席并演讲。以下为演讲实录(lù)：

　　各位来宾，大家下午好，特别荣幸(xìng)，受主办(bàn)方的(de)邀(yāo)请，在此与各位同仁一起交流，进行思想的碰(pèng)撞。

　　我是(shì)来自中国银泰集(jí)团的田媛，来之前匡会(huì)长给了一个命题，说要讨论一下与城共生(shēng)的价值(zhí)，站在中国(guó)银泰集团作为专(zhuān)业的商(shāng)业地产运营的角(jiǎo)度，理解如何与城共生，以及在与城(chéng)共生过程中我们做的(de)探索和思考。银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化

　　进入这个主题(tí)之前，我想跟各位简单回顾一下中国目前面临的一个大的宏观环境，疫情的(de)三年，大家(jiā)知(zhī)道俄乌冲突现在也不明确，美(měi)国的大选还没有(yǒu)确定，美联储大(dà)规模的加息(xī)，我国的经(jīng)济外部冲击非常大，从内部来看，原有的(de)经济引擎也在(zài)失效，人(rén)口红利也在失(shī)效，产能过(guò)剩，社会大众(zhòng)的预期普遍的(de)偏弱，对此咱们的政府(fǔ)也迅速在响应，采取了一系列的措(cuò)施。

　　下面这张图也能够比较清晰(xī)的(de)展(zhǎn)现从(cóng)2000年(nián)到现在，包括(kuò)2026年2027年国家对每一个经济周期，包括外部内部环境(jìng)下的经济形势，所(suǒ)采用的一些措施。

　　面对百年未有之大变局的情形下(xià)，我们的政府行动很迅速，推出了中国经济未来(lái)增长新经(jīng)济增长(zhǎng)6+1动力因子(zi)，大基建、后工(gōng)业、新(xīn)能源、新三(sān)农，数(shù)字化、绿色化(huà)，以及中国作为世界经济安(ān)全岛这么一个(gè)因素的考量(liàng)，在这个(gè)之下大力推动一系列(liè)的经济改革。

　　第一，从(cóng)区域纵深到双循环(huán)，目前国内基本形(xíng)成(chéng)了以国内循环为(wèi)主，国际国内双循环已经启动了(le)这样的(de)格局。

　　第二，从城市化到城市深化，从改革开放以来到现在，城镇化(huà)率从17.9%到现在的65%，基本达到饱和，下一步城市(shì)如何(hé)向深化发展，城市更新怎么做，如何给城市赋予内涵(hán)，让城市更有灵魂，经有温度，现在在这方面大力做文章。

　　第(dì)三，从工业化到数智经(jīng)济，借用了互联(lián)网、人工(gōng)智能等等新的技术手(shǒu)段，不(bù)断推进新(xīn)型(xíng)工(gōng)业化的建设。

　　第四，劳动力的支撑(chēng)到中(zhōng)产消费，中国目前以新中产消费(fèi)为主，美国有一个专业的研究(jiū)报告(gào)，预测到2027年，中国的中产即将达到12亿人，也就是说未来中国新中产将成为(wèi)我国的主要消费群体。

　　这一系列的措施展现出来的中国现在的格局，这几年我们从(cóng)无序到有序，从修复到(dào)转轨(guǐ)。借用白居易先生的一首诗，我们在复杂的国际国(guó)内形势(shì)之下，我们所采用(yòng)的快速的经济反应以及经济改革的措(cuò)施，浅草才能(néng)没马蹄，，欣欣向荣的景象。

　　结合到微观市(shì)场，今天在座的很多同仁都是从事商业地(dì)产运营，从微观(guān)市场来看，过于的我(wǒ)不讲，大家都知道，这个(gè)行业已经(jīng)进入到深度存量的时代，整个增速放缓，经营成压，大家面临的都是同样的问(wèn)题，而且主(zhǔ)力的(de)消(xiāo)费群体已经变了，变(biàn)到90后00后Z时代，他们(men)的想法不一样，他(tā)们的消(xiāo)费行(xíng)为、习(xí)惯(guàn)以及模式都在(zài)发生变化，在这样的环境下(xià)，我们在座的这(zhè)些(xiē)同仁(rén)在积(jī)极的想办(bàn)法，如何冲(chōng)破这个迷雾，从存量市(shì)场(chǎng)里挖金矿，让资产价值边际(jì)效益得到最大化(huà)的体现。

　　我这里总结了几条，一个是精细银泰集团田媛：从存量市场里挖金矿，让资产价值边际效益最大化化(huà)运营，第二(èr)数智化提升；第三(sān)，生(shēng)态化增值；第四，低碳化(huà)增效(xiào)，低碳化的增效，昨天下午在(zài)闭门(mén)会上，中海在讲中海现在整个(gè)写字楼要开始(shǐ)尝试零碳化，对我(wǒ)们冲击也很大，开始要推进了，对在座(zuò)的各位都是可以吸(xī)纳学习的点。

　　与(yǔ)城共生(shēng)，以城为擎

　　什(shén)么叫城市？今天这个论坛大家都在提一(yī)个观点，讲城市，到底什么是城市？我理解城市就是生活场景、生(shēng)产场景和消费娱乐场景的(de)聚合体，生(shēng)活场景是什么？它是一个城市的温度，是老百姓吃喝拉撒的生活(huó)舞(wǔ)台；生产场景更多的是城市的基石，是这个城市源源不断发展的动力。消费娱乐场景是什(shén)么？它就是一个(gè)调味品，因为有(yǒu)了(le)这些消费娱乐场景(jǐng)不断的(de)加入，不断的丰富，才(cái)能让我们的生活多姿多肽，我(wǒ)们如何(hé)与城共生？在这个城市里，通过多元化的场(chǎng)景打造，最终实现人和人、人(rén)和空间、人和产业、人(rén)和自然以及人和(hé)精神的融合共生的非常理想的状(zhuàng)态。

　　如何实现与城共生，达到(dào)这样理想的状态，银泰集团是97年(nián)成立的企业，我们不(bù)断的思考和探索。银泰集团(tuán)创丽(lì)与1997年，主要聚焦商业地产开发运营，专(zhuān)注(zhù)商业(yè)零售领域精细化运(yùn)营现代化的企业集(jí)团(tuán)，主要旗下(xià)分布银(yín)泰商(shāng)业、银泰基业(yè)、银泰置(zhì)地，二级子(zi)公司，也(yě)是二级集团，相当于一个资产管理平台，是银泰集团旗下最大的业主方，主要负责银泰集团在全国旗下(xià)商业物业项目资产的运营以(yǐ)及物业服务。业态(tài)涉及到顶级(jí)写字楼、高端(duān)购物中心以及街区商业体(tǐ)包括酒店，有一些酒店式公寓，业务主要覆盖了北京(jīng)、上海、浙江、四(sì)川四大区(qū)域。

　　对于(yú)银泰(tài)这样一家(jiā)专(zhuān)业从事商业地产运营(yíng)的企业来讲，很长(zhǎng)一段时间，银泰一直在思考，如何(hé)能够更好的打造沉浸式的交互式的体验式的空间(jiān)，给(gěi)我们的消费者带来(lái)一种归属感、仪(yí)式感、氛(fēn)围感，我们在很(hěn)长时(shí)间的摸索以后，创立了IN品牌，它代表了最潮流(liú)的趋势，走进客户的内心，顺应消费者最新的需求，所(suǒ)以我们叫(jiào)IN，是最新的感觉(jué)。

　　我们(men)设立的项目有北京CBD 5701，杭(háng)州(zhōu)湖滨步行街(jiē)的IN77，，成都金融城、合肥(féi)天鹅湖，成为年轻人休闲娱乐放松很好的地方。有朋友说到了杭(háng)州看西湖，到了西湖看IN77，已经成了年轻消费者的首选。

　　第三个话题，与城共生，为城赋能。

　　与城共(gòng)生(shēng)也是商业、物业(yè)企业基本的职责，也是一个最(zuì)终(zhōng)要达到的目标，如何通过(guò)与城共生，为城更好的赋能。

　　大家说(shuō)城市(shì)为什么让大家愿(yuàn)意待下(xià)去，实际上(shàng)最主(zhǔ)要的是通过对城市内涵的注入，让这个城市外延展现出一种烟(yān)火气，烟(yān)火气是城市(shì)的精气神，我们(men)通过精心雕琢(zuó)高级的商(shāng)业空间，精准回应人们对美好生活的向(xiàng)往和期待。

　　接下(xià)来(lái)从三个维度分享一下，银泰集团如何为城赋能，我们所做的几个点(diǎn)。

　　第一，以空间化构筑沉浸式体验新风尚，在银泰内部有一个定位，有银泰的地方就有(yǒu)繁荣的商业生态圈，为此我们打造了银泰(tài)中心系列产品，定(dìng)位(wèi)就是做城市的地标，只要一(yī)个项目到一个城市，一定要做(zuò)成这个城市的地标。北京银泰(tài)中心，就是(shì)长安街沿线最(zuì)高的楼，也是CBD标志性的建筑。成都的银泰中心，在成都金融城的核心地段，在成(chéng)都的中轴线上也是一个封面作品，还(hái)有(yǒu)木一推(tuī)的西安(ān)银泰中心，已经获得了2023年百亿高端TOD的城市单元。

　　在这个过程中，通过地标(biāo)建筑，通(tōng)过(guò)空(kōng)间的打造，更多的是体验人和城市关系，人(rén)和商业(yè)，人和空间，我们通过挖掘生(shēng)活(huó)中的触(chù)点，建立情(qíng)感连接，打造消费者信任的(de)氛围(wéi)。

　　去年我们建立了一个新(xīn)的品(pǐn)牌InPark，这是我们从来没(méi)有想过的，通过这(zhè)个产品，大家也在思考(kǎo)，市场的消费一直有，就(jiù)是(shì)你怎么定位准消费，怎么抓住消费(fèi)者真实的想法，构建一(yī)个松驰，让他们放松下来的场地。

　　第二，以特色化的运营注(zhù)入“有趣”的灵魂，一直在强(qiáng)调(diào)我们的(de)内容，我们一直在想大家(jiā)怎么才能静的下来，我们想到最(zuì)好的一个词，城市的栖息地，不管在(zài)什么样的空间打造(zào)什么场景，最终达到的目的是让(ràng)消费者愿意来，来到我(wǒ)这儿(ér)彻底放松下来，不是(shì)以消费为主要目的(de)，让(ràng)消费者静(jìng)下来，愿意停留，先停留以后(hòu)再消费。去年郑州的INPark开业当天，实际上那天(tiān)的(de)客单价非常低，但是那(nà)天人山人(rén)海，后来我们惊喜(xǐ)的发现，随着人流不断涌(yǒng)入(rù)，随着大家对这个空间认可以后，客单价自然而然就起来了。

　　还(hái)有新质生产力，交互空间的打造、主题空间的打造，甚至电子互动的方式，进一步提升商业运营(yíng)的新质生产力。

　　银泰包括(kuò)王府井的(de)in88，引入了波司登的旗舰店，华为的旗(qí)舰店，杭州(zhōu)湖(hú)滨的银泰in77基本是首店，成都(dōu)的银(yín)泰城，我们打造夜经济典型代表，7×24小时，，把消费者牢牢的留住(zhù)。

　　最后一个，以多元化打造开放包容的(de)生态系统。对于商业地产的运营(yíng)来讲也是要强调生态系(xì)统，银泰的大会(huì)员，通过内部的酒店，内部的写字楼，包括商业、内部打通以后，从三大场景服务(wù)到三大特(tè)权体验，进一步拓宽(kuān)会员的服务半径，让会员有无感(gǎn)的消费新体验(yàn)。

　　包括银泰的写字楼，经过20多年的(de)摸索，打造出一(yī)整套银(yín)泰的标准，通过无(wú)感的服务提升视听(tīng)。

　　回头看，轻(qīng)舟已过万重山，先强看，前路漫漫亦灿灿。

　　祝大家中秋快乐，合家安康，谢谢！

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责任编辑：王翔(xiáng)

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