新政效 应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市 成交降温

随着楼市(shì)“517新政”效应的减弱(ruò)，楼市(shì)交(jiāo)易在前期走高(gāo)后，近期出现一定降温。

中指研究(jiū)院近日发布(bù)的报告显(xiǎn)示，今年8月，22个城市楼市整体成交面积环比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振楼市的“517新政”重磅出台，随后各城市纷纷推出落(luò)地政策，其(qí)效应也在随后显现(xiàn)。6月，在开发商冲(chōng)击半年业(yè)绩的努力下，市场交易规模达到年内最高。到7月，一些房企的推盘力(lì)度有所减弱，楼市(shì)成交规模也出(chū)现下降。8月，市(shì)场交易继续降(jiàng)温。

新(xīn)政效应减弱，需(xū)求释放不足，被(bèi)认为是8月市场降温的新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温主因。但(dàn)值得(dé)注意的是，8月本(běn)身也是市场淡(dàn)季，加之部分开发商为“金九银十(shí)”蓄力，减(jiǎn)少了推盘力度，使得楼(lóu)市出现短暂的供需双降。

不过，部(bù)分城(chéng)市正在走出独立行情。近(jìn)几个月，北京、上海等城市的二手房交易(yì)保持(chí)在高位(wèi)，显示出(chū)这些区(qū)域市场的韧(rèn)性较强(qiáng)。

如今，“金九银
十(shí)”已至，但自“517新政”后，楼市政策重新(xīn)恢复到“小(xiǎo)步快跑”的节奏。这种节奏能否带动(dòng)传统旺(wàng)季的热 度，成为各界关注的焦点。

北京、上海走出独立行情

虽然(rán)8月楼市整体降温，但不同能级的(de)城市，市场表现并不一致。按照中指研究院的统计，一线城(chéng)市楼(lóu)市成交面积(jī)同比上(shàng)涨5.05%，二线城市和三四线城市则分别下跌19.73%和(hé)13.77%。

在本轮楼市(shì)调整中(zhōng)，一线城市表现出较强的韧性，其(qí)中北京、上海(hǎi)的反(fǎn)弹(dàn)势头尤(yóu)其明显。

今年(nián)6月和7月，上海二手房成交量(liàng)分(fēn)别达到(dào)2.6万套和2.1万(wàn)套，8月虽降至1.8万套，但仍高(gāo)于上年同期。

北(běi)京(jīng)于6月末出台了“517新政”的落地政策，7月的二手房(fáng)成交量便超过1.5万套。8月，北(běi)京的二手(shǒu)房成交量仍然达到1.4万套。

算上新房(fáng)成交量，近 期(qī)这 两个城市的(de)总(zǒng)体交(jiāo)易 规模保持稳定。考(kǎo)虑到(dào)8月是传(chuán)统淡季，两个城(chéng)市的(de)交(jiāo)易规模维 持在不错的水准。

58安(ān)居客研究院院长张(zhāng)波指出，一线城市中(zhōng)，北京、上(shàng)海正在走出独立行情(qíng)。他认为，这两个城市的市场韧性较强，且二手房对一手(shǒu)房的挤压强度不大，客群重叠度相对较小。

事实上，影响新房和二手房交(jiāo)易的因素并不(bù)完全相同。

北京某大型房企相(xiāng)关负责人 向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销售目标后，一些新(xīn)房项目开(kāi)始收回价格折扣，并推(tuī)出中高端产品(pǐn)，从而追求利润(rùn)。这也在一定程度上影响了(le)交易量。

另一方面，为备战传(chuán)统(tǒng)旺季“金九银十”，房企在8月的推盘(pán)规模普遍有所减少(shǎo)。中指研究院(yuàn)指出，今(jīn)年1~8月，重点城市商(shāng)品(pǐn)住宅批准(zhǔn)上市面(miàn)积同比下降34%。其中，8月供应(yīng)量同比下 降40%。

相比之下，二手房供应一(yī)直较为充足，价格成为影(yǐng)响交易(yì)的主要因素。多(duō)家经纪机构指出，二手房市场仍在延续“以价换量”的趋势，但议价空间正在减小，业主对(duì)价格更为坚持。因此，近几个(gè)月的二手房(fáng)交易规模有所下降。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的(de)区间。”一位(wèi)不具名分析师向21世纪经济报道记者表示。

中指研究院的统计显示，今年8月，百城新建住宅(zhái)平均价格为16461元/平方米，环(huán)比上涨0.11%，原因是(shì)部分城市优质改善项目入(rù)市，带动价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平(píng)均价格新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连(lián)续28个月下 跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成色待估

市(shì)场降温(wēn)也 直接影响到房企的销售业绩。中指研究院指出，今(jīn)年1~8月，TOP100房企销(xiāo)售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同(tóng)比(bǐ)下降22.1%，环比下 降2.43%。

近期，上(shàng)市(shì)房(fáng)企纷纷发布中报，营收、利润(rùn)双双下降成(chéng)为(wèi)行业共性。不少
企业高管在业绩会上指出，要改善(shàn)这种局面，最终仍需寄望于市场的持(chí)续升温。

近期，随着传统营销旺季“金九银十”的到来，不少房企正(zhèng)在跃(yuè)跃欲试。

前述上市房企负责人表(biǎo)示，为备战“金九银(yín)十(shí)”，公(gōng)司(sī)已(yǐ)提前对推盘项目、价格折扣措施作(zuò)了安排，并(bìng)给区(qū)域公司(sī)设定了销售目标。

但他同时(shí)指出，“517新政”效应减弱，一些项目(mù)的蓄客情况并不理想，既有的营销措施能否达到(dào)效果，自己 “心里没底”。

今年8月，各地出台楼市(shì)政(zhèng)策(cè)超50条。其中成都、长(zhǎng)沙等地优化限贷政策，并因区施策；深圳、长沙发布征集商品房用作保障性住(zhù)房(fáng)的公告。中指研(yán)究院指出，截至8月底，已有约30城(chéng)发布国企收储公告。

自“517新(xīn)政”后，楼市政策重(zhòng)新恢(huī)复到“小步快跑”的节奏 ，其能否带动“金九银十”的热度，是(shì)业界关注的重点。

分析人士指出，9月和10月
，各地有望加(jiā)快楼市政(zhèng)策(cè)的出台节(jié)奏，从而进一步激(jī)活市场。其中(zhōng)，一线城市限购政策存在(zài)优化空间，部分三四线城市也(yě)可能推出较大力(lì)度(dù)的措施(shī)，带动(dòng)国(guó)庆长假(jiǎ)期间的返乡置业。

中指研(yán)究院研究副总监徐跃进表(biǎo)示，进入(rù)“金九银十”，短期内核心城(ché新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温ng)市新房市场活跃度或将(jiāng)小幅回升。但近两年土地交易明显降温，供(gōng)应缩量有可(kě)能制约房企的供货能力，进而(ér)拖累(lèi)销售恢复。同时，居民收入预期等长期因(yīn)素尚未有明
显改善，新房(fáng)市 场整体仍承压。

相比之下，在“以价换量”的背(bèi)景下，重点城市二手房市场有望保持一定的(de)活跃度。

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