三只消费类REITs首份季报揭晓

在基金(jīn)合同成(chéng)立两个月(yuè)、上市一个月(yuè)后，我国首批上市的三(sān)只消费类基础设(shè)施公募REITs首次交出了短期成绩单。

随(suí)着(zhe)公募基(jī)金一季报披露完(wán)毕(bì)，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华(huá)润商业(yè)REIT的一季度表现也得以揭晓。整体来看，三个(gè)项(xiàng)目在季(jì)报统计(jì)期内的可分配(pèi)金(jīn)额，基
本达成了2024年全(quán)年预(yù)测值(zhí)在时间加(jiā)权下的预期，同时底层资产出(chū)租率
均超98%，相比首发评(píng)估基准时(shí)点稳中(zhōng)有升。在吸引客(kè)流、保租 增收方面，提升品牌级次则成为多只消费REITs底层资(zī)产运营的核心(xīn)方向。

不过(guò)区别于上市前的讨论热度，消费类REITs发行以来，二级市场表现和投资人的态(tài)度始终相对(duì)更为“冷(lěng)静”。有受访对(duì)象向(三只消费类REITs首份季报揭晓xiàng)21世纪经济报(bào)道记者表示，后续(xù)仍希望持续跟踪与验(yàn)证消费类基础设施底(dǐ)层资产营运质量与募投资(zī)金的使用情况。

收(shōu)益分配基本实现预期

从政 策提振、产品(pǐn)申报到正式进(jìn)入二级市场，2023年以来，消费类基础设(shè)施(shī)REITs的开闸无疑是(shì)业内(nèi)最值得
关注的(de)热点(diǎn)之一。最近数据显(xiǎn)示(shì)，我国已成立公募REITs共36只，包含消费类REITs4只(zhǐ)。

当前，除中金印力消费REITs刚刚于(yú)本月初结束募集外，另外3只已率先登陆资本市场一月有余。截(jié)至4月22日(rì)，嘉实物美消费(fèi)REIT、华夏金茂商业REIT和(hé)华夏华润商(shāng)业REIT均完成了上市以来首份季报的(de)披露。

首批(pī)消费(fè三只消费类REITs首份季报揭晓i)REITs“成绩单”表现 如何？具体来看，物美消费(fèi)REIT、华夏金茂REIT的基金(jīn)合同(tóng)成(chéng)立(lì)日为1月31日，华夏华润商业REIT则(zé)成立(lì)于2月(yuè)7日，而以三只基金各自的成立(lì)日到3月31日作为其一季度报告期的统(tǒng)计(jì)区间，成立两 个月以来，区间内可(kě)供分配金额达成率最高的为物(wù)美消费REIT。

一季报显示，物美消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供分配金额1211.32万元，而此(cǐ)前项目在 招募说明书中对2024年可分配(pèi)金额的预测值为6700万元。如(rú)简单(dān)按项目成立时间占全年比重进行加权，报告期内的可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)为(wèi)18%，超(chāo)过了年预(yù)测(cè)值1/6的预期。

金茂(mào)商业REIT一季报同样显示，该基金在当期可供分配金额(é)887.27万元，两个月(yuè)达成(chéng)了(le)年(nián)度预测值(zhí)5254.29万元的16.88%。报告期内，该基金实(shí)现收(shōu)入1462.13万元，净(jìng)利润281.87万(wàn)元。

华润商业REIT作为(wèi)目(mù)前市场
上三只消费类REITs首份季报揭晓规(guī)模最大的(de)消费REITs，成立54天实现的可供分配金额为5122.89万元，约为(wèi)全年预测3.41亿元的15%。一季
度对应年化分(fēn)派率达到(dào)5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其中，该项(xiàng)目报告期内实现的营收为1亿元，净利润(rùn)-426.58万元(yuán)，也(yě)是三单消费REITs一季报(bào)中唯一(yī)净
利润为负的项目，不过记者注意到，这一亏损并非经(jīng)营(yíng)性原因(yīn)导致(zhì)。在招募说明书中，管理人(rén)对华润(rùn)商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万元，其中(zhōng)年度的核心支出用于 购(gòu)买项目公司股权。在对2025年(nián)的预测中，这一数字将回正至1332.28万元。

在经历出租率和二级价格大幅下(xià)跌后，市场对于产权类REITs资质的(de)衡量视角正逐渐改变，稳(wěn)定的出(chū)租率日益成(chéng)为底层资产的生命线。一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，且2/3项目的出(chū)租率相比(bǐ)首发评估(gū)基准时点(diǎn)有所提(tí)升(shēng)。

据了解，嘉实物美REIT的底层基础(chǔ)设施项目类型为以超市(shì)为主(zhǔ)力店的社区商业，包括位于北京(jīng)市的大成项目、玉蜓桥(qiáo)项目、华(huá)天项目和(hé)德胜门项目(mù)。截至2024年3月末，上述基(jī)础设施(shī)资产整体的出租率为98.33%，而据基金招募说明书，在2023年6月末，四个项目的总出(chū)租率仅为88.71%。

再看华夏基
金旗下的两只基(jī)金——作(zuò)为(wèi)华润商业REIT底层资产的青岛万象城，其截至一季 度末的出租率为99.16%，相比去年年中的98.49%同样得到了进一(yī)步提升(shēng)。金茂REIT底层资产长(zhǎng)沙览秀城一季度(dù)末的最新出租率则维(wéi)持在98.26%，较2023年(nián)6月末时点(diǎn)微幅下降0.1%。

值得一提(tí)的是，放在全公募REITs市场(chǎng)来看 ，三只消费类REITs一季度(dù)的出租率排名整体十分(fēn)居前。事实上，区别于产业园等(děng)常见的公募市场产权类资产，消费类REITs底层资产(chǎn)租户分散(sàn)的特(tè)性，让其相较
于产权类资产的集(jí)中退租风险更低。在一季 报中，多个项(xiàng)目都出现了租(zū)户“结构(gòu)稳定”“分散化(huà)程度(dù)较高(gāo)”等描述。

关(guān)注长线经营能力与(yǔ)收(shōu)益兑现

作为商业地产(chǎn)行业“投融管退”闭环的重要通道，从去年10月(yuè)首批产品申报到快速获批发(fā)行，消
费类REITs一度成为REITs市场(chǎng)炙手可热的话(huà)题。在诸多(duō)分析人士看来，REITs的出台意(yì)味着(zhe)赋予(yǔ)商
业地产区别(bié)于一般房地产领域的新定位(wèi)，有望加(jiā)速盘活存量资产，为实体
商业消费场
景注入新活力。

Wind数据显示，从上市到一季度末，三只消
费类REITs均录得负收(shōu)益，平均下跌5.3%。而二季度以来(lái)，几只产品的市 场表现有所回升，截至(zhì)4月22日，物美消费REIT和华润商业(yè)REIT分别自成立以(yǐ)来微幅增长(zhǎng)0.8%和0.3%。金(jīn)茂商业REIT则下跌5.6%，在市场排名(míng)较为靠后。

一家参与了公(gōng)募
REITs投资(zī)的险资机构人士向21世纪经济报道记者表示，消费类公(gōng)募REITs的收益一方面(miàn)来自(zì)底层资产(chǎn)的租金收入(rù)，另(lìng)一方面来自资(zī)产增值空间。而当(dāng)前(qián)，其所在的公(gōng)司对于参与消费类基础设施的投资仍(réng)较为谨慎。

“目前国家(jiā)对于商业地产的调控政策还是比较严的(de)，但百货商场、购(gòu)物中心，本(běn)质上也(yě)属于靠租赁(lìn)作为主要(yào)收入来源的地产。”该人士指出。“2023年各商场的(de)平均租金较疫情前出现明显的修复，但目前我(wǒ)们还在 持续关注长效稳定的(de)收(shōu)益兑现。”

区别于房企以高杠杆赚取投资收益的旧有模式，由于(yú)租(zū)金收入与公募REITs的分红率息息相关，追求高质量的(de)运营管理能力(lì)以提(tí)升资产吸引力正(zhèng)成(chéng)为经(jīng)营(yíng)新(xīn)形(xíng)势。今(jīn)年的一季(jì)报(bào)中，两(liǎng)只以购物(wù)中心为底层资产的(de)REITs也披(pī)露了(le)增收思路。

其中记者注意到(dào)，两家购物中心均致力于(yú)提升商城的(de)品牌(pái)级次，引进并留存高(gāo)端(duān)潮(cháo)流，品质(zhì)化、概念化(huà)店(diàn)铺成为招商储备方向 。

在经营提(tí)升方面，长沙览秀城项目合理(lǐ)利用场内(nèi)空间，通
过多(duō)经业(yè)务和联营代销(xiāo)业务丰富消费场景(jǐng)并拓宽了 收(shōu)入来源(yuán)。金茂消费REIT一(yī)季报(bào)表示，项目“通过联营业(yè)务向多经(jīng)业务(wù)的(de)转型(xíng)，大幅提升了(le)多经业务规模比(bǐ)例，综(zōng)合来看联营(yíng)业务及多经业务的净收益高于发行时预测(cè)水平”。

华(huá)润商业REIT则指出，青(qīng)岛(dǎo)万象城(chéng)正在进行局部业态主动(dòng)优化调整与装(zhuāng)修
改造，计划于(yú)2024年10月末完成，届时预计将新增可租赁(lìn)面(miàn)积(jī)约6168平方(fāng)米，规划(huà)约(yuē)40家商铺，进一步提升项目资(zī)产价值和收益水平。

今(jīn)年(nián)2月，商务部曾(céng)围绕推动消费持续扩大，把2024年定为“消费促(cù)进年”，并提(tí)出(chū)一季度坚持“政(zhèng)策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆时令等，继续组织开展(zhǎn)丰富多彩的促消费活(huó)动营造(zào)良好消费氛围(wéi)。业内人(rén)士看(kàn)来，中期维度上，预计消费类基础设施REITs有望在国民(mín)消费(fèi)需求持续释放，以及商旅文体融合(hé)消费新场景的拓展中受益。

此外(wài)，前述险资人士还指出，目前我国符合消费REIT底 层资产入池条件的适格资(zī)产(chǎn)多(duō)为一(yī)线、新(xīn)一线(xiàn)城市中的商业设施(shī)，但这类城市的商业设施建(jiàn)设同样已(yǐ)基本趋(qū)于饱和
，意味着后续资产增容的选择空间较(jiào)为有限(xiàn)。

不过对(duì)此，近期新“国(guó)九条”中(zhōng)提到的“研究制(zhì)定不动(dòng)产投资信托基 金管理条例”也令人期待。

“如(rú)后续(xù)出台新规对公募REITs募集资金再投资去向多(duō)元化方面有所规定，可能会(huì)对消费类基础设施的发(fā)展形成补充，也对投资人形成更好的参考(kǎo)。”该人士称。

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