万科再发声！管理层将增持，郁亮：股价距自己要求很远！大股东重申支持

“万(wàn)科(kē)今天(tiān)的股价表现是达(dá)不到股东要求的，距离我(wǒ)自己的要求也很远。股东对我(wǒ)们的批评鞭策，我们完全接受，也不(bù)会(huì)找(zhǎo)任何借口，目前正制定管理团队增持股票计划方案。”4月30日(rì)，万科董事会主席郁(yù)亮在万科2023年度股(gǔ)东大会上首次发言，对万(wàn)科股(gǔ)价波动问题予以回应(yīng)。

提振股(gǔ)价最(zuì)关(guān)键还是把公司做(zuò)好，作为应对，郁亮分享了公司谋求谋(móu)求长期健康发展的“一揽子(zi)方案”、“两(liǎng)个阶段”以及“三个目的”。万科明确，除住(zhù)宅开发、物业服务(wù)、租赁公寓三大主(zhǔ)业外，将退出(chū)其(qí)他业务，清理和转让(ràng)非主业的财务投资，坚决(jué)大力度推(tuī)进商办等大宗资产(chǎn)交易(yì)，计划每年完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以上。

图(tú)片源自时报财(cái)经图库

万科(kē)转型“一二三”

在(zài)市场下(xià)行阶段，万科亦面临压力。

2023年，万科虽然实现销售规模(mó)仍然保(bǎo)持(chí)在行业第二，但(dàn)是受结算规模和结算(suàn)毛(máo)利(lì)率下(xià)降、减值计提(tí)的影响下，万科(kē)利润承压。2023年(nián)度，公司净利润同比下降46.4%，在今年(nián)一季度小幅亏损3.6亿元。与此同时，资金存量、现金短债比等指标也出现下行，作为结(jié)果(guǒ)，2023年度万科股价(jià)跌(diē)去约四成。

“提(tí)振股价(jià)最关键还是把公(gōng)司做(zuò)好，降风险、改善(shàn)基本面，谋求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实(shí)现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：

“降(jiàng)负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五(wǔ)年付息(xī)负债总规模要(yào)降一半以上；

“融资模式转型”，从统借统还、主体(tǐ)信用为主的(de)模式，逐步转向以项目(mù)、资产信用为主的融资模式；

“聚(jù)焦主业”，腾出有(yǒu)限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

进一步看，郁(yù)亮将(jiāng)“一(yī)揽子(zi)方案”拆成“两个阶段”，第一阶段(duàn)是坚定瘦身，调整融(róng)资(zī)模式(shì)，降解风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做(zuò)精业务，成(chéng)为行(xíng)业产品标杆、服务标杆。

其中在瘦身阶段，郁(yù)亮明确，除三项主业外(wài)，将退出其他业务，清(qīng)理和转让非主业(yè)的财务投(tóu)资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计(jì)划每年完成200亿元(yuán)。同时(shí)，主动完成(chéng)融资模式转型。

“瘦身，是为第(dì)二(èr)阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持(chí)续领先。”郁亮总结(jié)道，“当前的压(yā)力是阶(jiē)段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续(xù)发展(zhǎn)。万科管理团队对职业声誉(yù)的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努力。”

大股东再发声支(zhī)持

在(zài)股东大会上，万科大股东深铁(tiě)集团再次重申了对万科(kē)的支持(chí)。

“作为万(wàn)科公司(sī)的长(zhǎng)期股东，深铁集(jí)团的(de)态度和(hé)立场一(yī)直没有变(biàn)，会一如既往支持万科的良(liáng)性(xìng)发展，不(bù)会因市场波动而(ér)动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁，在房地产新旧(jiù)模(mó)式(shì)转换过程中，需(xū)要给企业一些时(shí)间来调整步伐和节奏。

就在股东大会召开前，4月30日上午(wǔ)，万(wàn)科旗下中(zhōng)金印力消费(fèi)REIT在深交所成功上(shàng)市(shì)。辛杰(jié)介绍，在中金(jīn)印(yìn)力消费REIT的发行过程(chéng)中(zhōng)，深铁集团对(duì)其认(rèn)购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动(dòng)性支持，也为大量商(shāng)业资产的盘(pán)活变现提供(gōng)了平台。”

辛杰表示(shì)，目前中金印力(lì)消费REIT的扩募方案正(zhèng)在筹划，有望注入新(xīn)的资(zī)产，深铁对(duì)该平台(tái)的发(fā)展具有长足信(xìn)心。他同时表示，与万科的其(qí)他合作项目，都(dōu)在以市场(chǎng)化、法治化(huà)的方(fāng)式，积极谋划和推进之中(zhōng)，一旦(dàn)落地，万科将予以公告。

对于万科的未(wèi)来，辛杰(jié)表示，股价(jià)涨跌受多种因素影响，深铁(tiě)集团(tuán)秉持长期(qī)主义，不会因市场波动而动摇。中国经济长(zhǎng)期向(xiàng)好，房地(dì)产行业仍有机会，老百姓需要好房(fáng)子、需要(yào)万科这样的(de)专业化公司。

“深铁会督(dū)促万科，积极把握行业变革趋势，以科技创新发展新质生产(chǎn)力，建设好房(fáng)子(zi)、提供好服务，做到产品过硬(yìng)、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实现长期健(jiàn)康发展。” 辛杰总结道(dào)。

一揽子方案正在落(luò)实

加强大宗交易和股(gǔ)权交易工作，回(huí)款 300 亿元以上(shàng)；两年削减付息债务 1000 亿元，推动融资模式(shì)转型；做“好产品、好服务”；推(tuī)进组织精简高(gāo)效，压降管理费用。

一季报显(xiǎn)示，万科明确(què)的2024年四大(dà)重点(diǎn)工作正在一一落(luò)实：

今(jīn)天（4月30日），万科旗下(xià)中(zhōng)金印力消(xiāo)费REIT在深圳证券交易所正式上市。中金印力(lì)消(xiāo)费REIT发(fā)行规模为32.6亿(yì)元，所(suǒ)筹资(zī)金除用于归还(hái)22.3亿元的项目负债，进而降低(dī)负债水平外，还将(jiāng)有4亿至5亿元用于未(wèi)来的发展。其中深(shēn)铁集团(tuán)，通过战略配售认购基金募集(jí)份额总额(é)的29.75%。

开年(nián)首季，万科(kē)已实现(xiàn)大宗资产交易回款42亿元，其(qí)中上海七宝万科广场(chǎng)实现50%股权交易(yì)，交(jiāo)易金额23.84亿元。

一季度，公(gōng)司境内新增融(róng)资的综合成本为3.33%，同时(shí)积极拥抱经营(yíng)性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调(diào)机(jī)制，推动融资模式转(zhuǎn)型；

2024年以来，公司南(nán)方区域、上海(hǎi)区域、北京区(qū)域、西北区域均已开展组(zǔ)织调整，对区域内城市(shì)公司进行整(zhěng)合(hé)重(zhòng)组，相关调整有助(zhù)于促进城市间的资(zī)源整合和人才的灵活调(diào)配，集中优势管理资源，提升效率。

在会上，公司总裁祝九胜回应融(róng)资进展称，得益于银行支(zhī)持和自身努力，已逐渐好转并充(chōng)满(mǎn)信(xìn)心。

承(chéng)接3月业绩推介(jiè)会(huì)的表态(tài)，祝九(jiǔ)胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三(sān)项工作重点(diǎn)。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单(dān)），能(néng)报尽报，能上尽上，目前(qián)集团已有59个项目申请纳入白(bái)名单；二是大力推进经(jīng)营性(xìng)物业贷(dài)，作(zuò)为“双利手(shǒu)”，既可(kě)以解决历(lì)史上的存量问题，也可以(yǐ)阶段性地获取新的流动性；三(sān)是银团贷款，目前取得了众多银行(xíng)的支持，可以提(tí)升银企合作(zuò)的效率，目前正在(zài)积极推进中。

责编：彭勃(bó)

校对：高(gāo)源

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“万科今天的股价表(biǎo)现是达(dá)不到股东要求的，距离我自己的要求也很远。股东对我们的批评鞭策，我们完全接受，也不(bù)会找任何借口(kǒu)，目(mù)前正制(zhì)定管理团队增持股票计(jì)划方案(àn)。”4月(yuè)30日，万科董事会主(zhǔ)席郁亮在万(wàn)科2023年(nián)度股东大会上首次发言，对万科(kē)股价(jià)波动问题予以回应。

提振股价最关(guān)键还是(shì)把公司做(zuò)好(hǎo)，作为应对，郁亮分享了公司谋(móu)求谋求长期健康(kāng)发展的“一揽子方案”、“两个阶段”以及“三个目的(de)”。万科明(míng)确，除住(zhù)宅开发(fā)、物业(yè)服务、租赁(lìn)公寓三大主业外，将退(tuì)出其他业务，清理和转让非主业的财务投(tóu)资，坚决(jué)大力度推进商办等大宗资产交易(yì)，计(jì)划每年完成200亿元，同时未来五年付息负债总规模要降一半以(yǐ)上。

图片源自时报财经图库(kù)

万科转(zhuǎn)型“一(yī)二三”

在市场下行(xíng)阶段，万科(kē)亦面临压(yā)力。

2023年，万科虽然实现销售规(guī)模(mó)仍然保持在行(xíng)业第二，但是受结算规模和结算毛利率下降、减值计提的影响下，万科利(lì)润承压。2023年度，公司净利润同比下降46.4%，在今年一季度小(xiǎo)幅亏损3.6亿元。与此同时，资金存(cún)量、现金短债比等指标也出现下行，作(zuò)为结(jié)果，2023年度万科(kē)股价跌去约四成。

“提(tí)振(zhèn)股价最关键还是把公(gōng)司(sī)做好，降风险、改(gǎi)善基本(běn)面，谋(móu)求长期健康发展。”郁亮表示，万科制定了“一(yī)揽子方(fāng)案”以实(shí)现(xiàn)“三个目(mù)的”，即“降负债”“融资模式转型(xíng)”“聚焦主业”：

“降负债”要未(wèi)来两(liǎng)年削减付息债务(wù)1000亿元以上，未来五年(nián)付息负债总规(guī)模要降一半以上；

“融资模式转型”，从统借统还、主体(tǐ)信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信(xìn)用为主的融(róng)资模式；

“聚(jù)焦主业”，腾出(chū)有限(xiàn)资源(yuán)、做好(hǎo)做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

进一步看，郁亮将“一揽子方案”拆(chāi)成“两(liǎng)个阶(jiē)段”，第一(yī)阶段是坚定瘦身，调整融资模式(shì)，降解(jiě)风险；第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品(pǐn)标杆、服务标杆。

其中在瘦身(shēn)阶段，郁亮明(míng)确，除三项主业外，将退(tuì)出其他业(yè)务，清理和转让非主业的财务投资(zī)。坚决(jué)大力度推进商办等大宗资(zī)产交易，计(jì)划每年完(wán)成200亿元。同时，主动完成融资模式转型(xíng)。

“瘦(shòu)身(shēn)，是为第二(èr)阶段聚集资源、打基础。对(duì)于锚定(dìng)的三大优势业务，万科将集中资源(yuán)和管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总(zǒng)结道(dào)，“当前的压力是阶段性的，未来两年会初(chū)见成效，统筹好降(jiàng)负债和高质量发展，公司才能可持续发展。万科管理(lǐ)团队对职业声誉的珍惜和重视从(cóng)未改变，将不断自省，加倍努力。”

大股东再发声支持

在股东大会上，万科大股东深(shēn)铁集(jí)团再(zài)次重申了对(duì)万科的支(zhī)持。

“作为万科公司的长期股(gǔ)东，深铁(tiě)集团的态度和立场一直没有变，会一如既(jì)往支持万科的良性(xìng)发展，不会因市场波动而动摇。”深铁集团董事长辛杰表示。他呼吁，在房地产新旧模式转换过程中，需要给(gěi)企业一些时间来(lái)调整(zhěng)步伐(fá)和节奏。

就在股东大会召开前，4月30日(rì)上午，万科旗下中(zhōng)金印力消费REIT在深交所成功上市。辛(xīn)杰介绍，在中金印(yìn)力消费REIT的发行过程中，深铁集(jí)团对其认(rèn)购占比29.7%，“REITs作为重要的战略性平台，将(jiāng)为万科带来(lái)新的流动性支持，也为大量商业资(zī)产的盘活(huó)变现(xiàn)提供了平台。”

辛杰表(biǎo)示，目前中金印力消费REIT的扩(kuò)募(mù)方案正在筹划(huà)，有望注入新(xīn)的资产(chǎn)，深铁对该平台的发(fā)展具有长足信心(xīn)。他同(tóng)时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式(shì)，积极(jí)谋划(huà)和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。

对(duì)于万科的未来，辛杰表示(shì)，股价涨跌受(shòu)多(duō)种(zhǒng)因素影响，深铁集团秉持(chí)长期主义，不会因市(shì)场波动(dòng)而动摇(yáo)。中国经济长期向好，房(fáng)地产行(xíng)业仍有(yǒu)机会，老百姓需(xū)要好房子、需要万科这样的专业化公司。

“深铁会督促(cù)万(wàn)科，积极把握行业变革趋势，以科技创新(xīn)发展新质生产力，建设好房子、提供好服务，做到(dào)产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价值，实现长期健康发展。”辛杰总结道。

一揽子方案正在落实

加强(qiáng)大宗交易和股权交易工作(zuò)，回款 300 亿元(yuán)以上；两年削减付息债务 1000 亿元，推动融资模式转型；做“好产品、好服务”；推进组织(zhī)精简高(gāo)效，压降管理费用。

一(yī)季报显示，万科明(míng)确的2024年四大重点工作(zuò)正在一一落实：

今天（4月30日），万科(kē)旗下(xià)中金印力消费REIT在深圳证(zhèng)券交易所(suǒ)正式上市(shì)。中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元，所筹资(zī)金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而(ér)降低负债水平外(wài)，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。其中深铁(tiě)集团，通过战略配售认购基(jī)金募集份额(é)总(zǒng)额的29.75%。

开年首季，万科已(yǐ)实现大宗资产(chǎn)交易回款42亿元(yuán)，其中上海七(qī)宝万科广场实现(xiàn)50%股权交易，交易金额23.84亿(yì)元(yuán)。

一季度，公司境内新增融资的综合成本为3.33%，同时积极拥抱经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资(zī)协调机制，推动融资模式转(zhuǎn)型；

2024年以来，公司南方区域、上海区域(yù)、北(běi)京区域、西北区域均已(yǐ)开展组织调整，对(duì)区域内城市公司进行整合重组，相关(guān)调整有(yǒu)助于(yú)促(cù)进城市间的资源整合和人才的灵活调(diào)配，集中优势管理资源(yuán)，提升效率。

在会(huì)上，公司总(zǒng)裁祝九(jiǔ)胜回应融资进展称，得益于银行支持和自身努力，已逐渐好(hǎo)转并充满(mǎn)信心。

承(chéng)接3月业绩推介会(huì)的表态，祝(zhù)九胜再以“三重山”回应了如(rú)何应对阶段性流(liú)动(dòng)性挑战的问题(tí)，并强调了针对(duì)上述挑战的三项工(gōng)作重(zhòng)点。一是不(bù)折不扣落实房(fáng)地产融资协调机制（白名单(dān)），能(néng)报尽报，能上尽上，目前集团已有(yǒu)59个(gè)项目申请纳入白名单；二是大(dà)力推进经营性(xìng)物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题(tí)，也(yě)可以阶段性地获取新的(de)流动性；三是(shì)银团贷款，目(mù)前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的(de)效率，目前正在积极推进中(zhōng)。

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