房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房(fáng)销售量下降态势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导致新(xīn)房(fáng)供应规模也保持在低(dī)位。

　　“金九银十”素来(lái)是房地产市场的销售旺季，期间，房企做足营销工作，积(jī)极推盘(pán)促销，通(tōng)过优惠政策和活(huó)动吸引(yǐn)购房者。每年9、10这两个月，房企的供应量(liàng)和销(xiāo)售业绩通常也会明显优于其他(tā)月(yuè)份。

　　然而值得(dé)注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极性却(què)一般。究其原因，与市场上销售下行态(tài)势未改，新房库存(cún)较高，去化周期(qī)拉长，土地成(chéng)交(jiāo)规模(mó)收缩，房企资金存压等一系列因(yīn)素有关。

　　推盘积极(jí)性不(bù)足

　　近(jìn)日，房地产研究机构克而瑞调研的数据显示，9月28个重点城市预计新增(房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因zēng)商(shāng)品住宅(zhái)供应面积703万平方米，环比下降4%，同比下(xià)降59%，绝对量显著不及二季度月(yuè)均水平，与一季(jì)度月均699万平方米基本持平。

　　分(fēn)城市来看，仅一线城市(shì)供应(yīng)量将环比增长10%，三四线同环比近乎腰斩(zhǎn)。

　　一线城(chéng)市中，北(běi)京、广州两个城市集中放(fàng)量，新房供应(yīng)量环比分别增长28%、33%，上海、深圳新房供应(yīng)量的同环比(bǐ)均处于下降态势(shì)，其中(zhōng)，深圳降幅较大(dà)，环比下降22%，同比下降70%，供应量或将不足3000套。

　　二线城市供应量环比微跌5%，同比(bǐ)降幅超6成，分化持续加剧。其中(zhōng)，西安、长沙单月供应(yīng)量较大，超过50万平(píng)方米，环比增长4%和79%。宁波、重庆、厦门三个城市的供应量虽然不及50万平方米，但环比增幅较大，分别为660%，79%，32%。剩下(xià)的二线城(chéng)市(shì)供应(yīng)量基本都保持同环(huán)比(bǐ)齐降态(tài)势，即便是前(qián)期热度较高的成都、杭州(zhōu)，9月(yuè)的新房供应量也出现(xiàn)环比下降，房(fáng)企(qǐ)推盘积极性(xìng)并不高涨。

　　相比(bǐ)于一、二线城市，三、四线城(chéng)市新房(fáng)供应量则显著回落，同、环(huán)比降幅(fú)均在4成以上。克而瑞(ruì)研究中心称，因低迷行(xíng)情影响，三、四线城市基(jī)本都处于去库存阶(jiē)段。

　　明源地产研究院认为，以前的房地产市场，淡旺季分明，年后有“三月小阳春(chūn)”，延续到“五月黄金周”；六月至八(bā)月市场逐(zhú)渐回归平淡，九月又重回高峰，“金九银十”由此而来。之所以有旺季，一方面与旺季期间房企集中推盘带来的(de)联动效应有(yǒu)关(guān)，另一方面，在这些(xiē)旺季，前面几个月淡(dàn)市的需求积累爆发(fā)。而这几(jǐ)年(nián)疲软的市场需求，将所有的波峰波谷熨平，“金九银十”成色(sè)不再。今年(nián)八月份以来，新政的效果逐(zhú)渐减弱，楼市的(de)热度重新回落，房企对九(jiǔ)月的成交没(méi)抱太大期待。

　　去化压力是主因

　　中指研究院企业研(yán)究总监刘水(shuǐ)对第一财经表(biǎo)示，“金九银十”传统营销旺季来临，但今年房企的推盘(pán)积极性(xìng)不如以往，主要还是受目(mù)前市场下(xià)行压力影响。“新房销售量下降(jiàng)态势未(wèi)改，同时土地成交规模持续收缩，从而(ér)导(dǎo)致新房供应规模也(yě)保持(chí)在低位(wèi)，加之房企目前的资金压力，导致房企在推盘(pán)方面更加谨慎。”

　　广东省住房政策研究中心研(yán)究员李宇嘉对(duì)第一财经(jīng)表示，“金(jīn)九”开发(fā)商推盘(pán)供应积极性(xìng)不高，背后的主要(yào)原因在于开发商手里的库存(cún)待售房源比较多，另外，开发商新盘去化率整体也比较低，去化周期比较长。据他统计，目前市场上大概有(yǒu)一半的新房是(shì)2024年之(zhī)前就上(shàng)市的库存(cún)。“这(zhè)样的情(qíng)况下，如果开发商(shāng)仍然推新盘，销售不畅的情况下，只会导致市场(chǎng)预(yù)期更差，而且还会拉长开发(fā)商资(zī)金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉。”李宇嘉说。

　　李宇嘉也表示，在其调研过程中发现，当前开发(fā)商推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋(dòng)为单位推(tuī)出房源，现在有的(de)楼盘则开始以楼层为单位(wèi)，步子(zi)迈得比较小，这与9月房企推盘积极性不足的(de)逻辑一致，背后的原因都是市场上库存较(jiào)高，开发商去化困难(nán)。”

　　新房市场整体去化速度放缓，去(qù)化周期拉长，已(yǐ)是事实。9月上旬，房地产中介机构深圳中原的二(èr)级市场营销高峰论坛上，中原(yuán)地产大(dà)陆区二级市场(chǎng)战略中心总经理(lǐ)任壮表示，在2016、2017年房地产市场行情好的时候，全国29个重点城(chéng)市新房住宅项目开盘首周的去化率平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政(zhèng)策”后，全国首付比例整体下调，市场行情好转(zhuǎn)，周度平均去化率升至33%。随着(zhe)“517”新政效应减弱，8月，该数值已回落至29%。

　　房地产研究机构中(zhōng)指(zhǐ)研究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已(yǐ)开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工(gōng)未售库存”为3.8亿平方米(mǐ)。尽管库存量有所下降(jiàng)，但从出清周(zhōu)期来看，目前(qián)“已开工未售库存”的出清周期(qī)约为(wèi)3.4年，且呈(chéng)现上升趋(qū)势，去(qù)化压力较大。

　　中指研究院认为，尽管当前的库存规模有所下降，但(dàn)是(shì)与2016~2017年市场库存(cún)规模回落不同(tóng)的(de)是，2016~2017年的情况(kuàng)是“市(shì)场销售提升、库存水平(píng)下降(jiàng)，去化周期缩短，市场库存压力缓解”，而目前“虽然市(shì)场库存水平下降，但(dàn)销售持续(xù)低(dī)迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升”。

　　今年5月以来，“去库存”已成为房地产的(de)重要施策方向(xiàng)，多个城市相继发布了收储房源(yuán)征集公告，但受收(shōu)购价格、资金成本、房源错配(pèi)等(děng)因(yīn)素影响，国企收储“去库存”模式整体仍(réng)处于探索阶(jiē)段。

　　中指研究院认为，我国房地产销售仍面临(lín)调整压力，市场仍处于(yú)筑底阶段，“去库存”政策(cè)若在(zài)未(wèi)来几个月加快(kuài)落地节奏，将对房企现金流改善及居民预期将(jiāng)产生积极(jí)影响。住房端，国企(qǐ)收储(chǔ)是最直接(jiē)的去库存手段，但政策细节仍有待优化，落地节奏(zòu)有待加快。土地端，盘活存(cún)量土地、优化土地供应是主要政(zhèng)策方向，其中退地置换或成为改善土地库存结构的一(yī)种有效方式。

　　刘水表示，市场需求端，一线城市(shì)限购政策存在较大优化空间，同(tóng)时继续下(xià)调房贷利率、提高(gāo)房贷(dài)利息抵扣个税(shuì)幅度等或成为需求(qiú)侧政策优化方向，从而进一步(bù)降低居民购(gòu)房(fáng)成本。整(zhěng)体来看，随着“金九银十”传统旺季(jì)的来临，房企(qǐ)仍需充分把握这一时机，积极应对市场挑战以达到快速去化的目的。

责任编辑：刘(liú)万里 SF014

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因