北京松绑 “离婚限购”后房贷政策再调整，离婚不满一年无房按首套

行业(yè)深度调整下，房(fáng)价(jià)尤其新房价格何时触底仍是重点。

北京楼市政策松绑持续更新落地中。继“离婚限(xiàn)购”政策(cè)废止后，4月(yuè)23日起，相关房贷政策也将进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，即离婚(hūn)不满一(yī)年的房贷申请(qǐng)人，如家庭名下在北京市无成套住房，执行首套房信贷政策(cè)。

北京房贷(dài)政策再松(sōng)绑

据媒(méi)体报道，4月22日，中国人民银行北京市分行、国家(jiā)金融监督管理总(zǒng)局北京监管局、北京(jīng)市住房和城乡(xiāng)建设委员会联合发布了《关于(yú)我(wǒ)市个人住房贷款中住(zhù)房套数认定标准执行口径的通知》（下称《通知》）。

第一(yī)财经记(jì)者以购房者身份(fèn)咨询北京市住建委，相关工作人员(yuán)表(biǎo)示，之前是对(duì)限购政策调(diào)整(zhěng)，近期是信贷（监管）部门发布新文件对信贷执行方面作出新的规定(dìng)。

记者注意到(dào)，4月(yuè)23日下午，央视新闻报道称，上述《通知》内容显示，根据当前房地产市场形势，为更好支持居民刚性(xìng)住房需求和多样化改善性住房需求(qiú)，现就(jiù)北京市个(gè)人住房贷款中住房套(tào)数认定标准执行口径作出通知：2024年4月23日后签订购房网(wǎng)签合同，且离婚不满一年的房贷申(shēn)请人，如(rú)家庭名下在本市无成套(tào)住房，执行首套房信贷政策。各银行结合本机构经营状况、客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。另据记者从北京部分银行工作(zuò)人(rén)员处了解(jiě)，的确(què)已经收(shōu)到相关通知，23日起执行。

对比(bǐ)来看，2017年3月，央行营管部、原银监会北京监管局、北京市住建委、北京住房公积金管(guǎn)理中心联合发布《关于(yú)加强北京(jīng)地区住房信贷业务风险管(guǎn)理(lǐ)的通知》，其中明确(què)，对离婚一年内的贷款人(rén)实施差别化住房信贷政(zhèng)策(cè)，从(cóng)严防控信贷风险。

当时上述文(wén)件提到，据有关方(fāng)面(miàn)反(fǎn)映，近期，购房家庭通过离(lí)婚手段享受(shòu)首(shǒu)套住(zhù)房贷(dài)款政策的情形有所增加(jiā)，这既影响了调控政策(cè)效果，也容易产生财产纠(jiū)纷、还款(kuǎn)能力下降(jiàng)等问题，增加商业银行(xíng)住(zhù)房信贷风险。因此，对于离婚一年以内(nèi)的房贷申请人，各(gè)商(shāng)业(yè)银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房(fáng)公积金贷款政(zhèng)策执行。

不少分析认为(wèi)，上述文件出台较早，已经不适用于当前环境条件的变化。中(zhōng)指研究院(yuàn)市场研究总监陈文静对记者表示，此次对于(yú)离婚后住房套数认定的调整，是在今年3月27日废止“离异后任何一方3年内不得京内(nèi)购(gòu)房”后，对离婚购房政策的进一步优化和完(wán)善。

上述(shù)“离婚限购”文件于2021年8月出台实施(shī)，其中明确，夫妻离(lí)异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合北京市商(shāng)品住房限购政策规定的（即大于等于(yú)两套），自离异之日起3年内(nèi)，任何一方均不得在北京市购买商品住房。

陈文静分析，最新政策落地后，北京夫妻(qī)离异后家庭名下无房，即按首套资格、首套(tào)贷款计算，即(jí)在城六区/非城六区购房，利率由4.55%/4.5%降至4.05%/3.95%，首付比例由(yóu)50%/40%降至30%，购房门(mén)槛和购房成本较之前明显降低，对受此政(zhèng)策限制的合(hé)理购房需求释(shì)放具(jù)有一定带动效果。

从成交情(qíng)况来看，中指研究院统计数据显示，春节后，北京(jīng)房地产市场整体表现(xiàn)稳定，3月，北(běi)京二手商品住(zhù)宅成交(jiāo)超1.4万套，4月以(yǐ)来截至(zhì)21日，二手商(shāng)品住宅成(chéng)交8247套，市场保持一(yī)定活跃度。

陈文静认为(wèi)，此次政策调整，意味着(zhe)在市场过热时(shí)期出(chū)台的(de)政策(cè)有望陆(lù)续退出，向(xiàng)市场释放出进一步优化政(zhèng)策的积极信号，对市场情绪的回升有望产生有(yǒu)利影响。当前北京房地产政策整体仍(réng)较为(wèi)严格，未来限制性(xìng)政策(cè)存在继续优(yōu)化预期。

多地深(shēn)化房贷政策调整

去(qù)年以来，作为(wèi)楼市政策风向标的北上广深接连迎来政策调整。其中，北(běi)京自去年(nián)9月以来(lái)先是(shì)出台“认房不认贷”新政，之(zhī)后迎来(lái)通州区取消“双(shuāng)限”、“离婚限购”政策废止，以(yǐ)及提高购买绿色建筑等(děng)最高(gāo)贷款额度、优化老旧小区改造后住房(fáng)公积金贷款期限(xiàn)核定(dìng)标准等，被业内认为是重(zhòng)要政策信号，有助于提升市场(chǎng)信心。

回顾整个一季度(dù)，各线城市在去年同(tóng)期较高基数下(xià)，新房成交面积(jī)同比均(jūn)出现下(xià)降，其中(zhōng)一线城市(shì)在政策优化、较强的购房需求支撑等因素影响下，同比下(xià)降约37%，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策去年就已(yǐ)基本放开，叠加当前购房者观望情绪较重，新房成交面积(jī)同比下降均超四成。

行业(yè)深度调(diào)整下，房价(jià)尤(yóu)其新房价格何时(shí)触底仍是关注重点(diǎn)。根据统计局披露数(shù)据，3月，70个大中城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各(gè)线(xiàn)城市商品住(zhù)宅(zhái)销售价格环比降幅略有收(shōu)窄，同(tóng)比降幅扩大。

具体来看，一(yī)线(xiàn)城市新建商(shāng)品住宅销售价格环(huán)比下降0.1%，降幅比上月(yuè)收窄0.2个百分点；同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.5个百分点。二手住宅销售价格(gé)环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个(gè)百分点(diǎn)；同比下(xià)降7.3%，降幅比上月扩大1.0个百分点。其中，一线城(chéng)市新房价(jià)格表现整体优于二三线城市，二手房价格压力则高于(yú)二三线城市。

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去年(nián)12月(yuè)至(zhì)今年2月，70个大中城市中有39个城市新房价格已连续3个月同比、环比均呈(chéng)下跌(diē)态势(shì)，超过半数，其中不少城市已经(jīng)在深化房(fáng)贷(dài)政策调整，包括阶(jiē)段性取消首套房贷利率下限等；同期，价(jià)格同比、环比连涨3个月的(de)只有上海(hǎi)、石家庄、西安三城。1~3月，北京、上海新房销售价格指(zhǐ)数较上年(nián)同期的平均变动反映出价格上涨趋(qū)势，其中北京在3月环比止住跌势，广(guǎng)州、深圳新房销售价(jià)格指数则继续(xù)处于100以(yǐ)下(xià)。

对于今年的政策展望，不少业内人士认为，除降(jiàng)低购房成本外，限购等(děng)前期约束政策还有待进(jìn)一步放开。中指研(yán)究院此前也指出，预计各地将充分发挥调控自主(zhǔ)权，一线城市有望继续优化(huà)限购政策，二线城市或将全面取消限制性政策，降(jiàng)低首付比例、降低房贷(dài)利率等政策同(tóng)样具备空间。

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