北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提
供相关规划文件

楼市行情火热的那(nà)些年(nián)，各地(dì)售楼处为了制造噱头吸引(yǐn)购(gòu)房(fáng)者，将(jiāng)阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新闻》记(jì)者近期在北京(jīng)调查发现(xiàn)，个别区域再次出(chū)现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得房率可(kě)以达到90%以上，后期会统一改造进行交付(fù)。

受访北京市法律界和房管部门人士(shì)表示，开发商宣称的“赠送面积”要(yào)注意甄别(bié)，实际上这 部分面积不能计入购(gòu)房合同，交房后存在一定法律风险。

不(bù)过，不同城市间有着不同管理方式。

4月(yuè)18日，长沙市房地产平稳健(jiàn)康(kāng)和安全运行协调小组(zǔ)印发《优化房地产(chǎn)开发项目规(guī)划管理若(ruò)干措施(shī)》通知，明确优(yōu)化阳台等空(kōng)间面(miàn)积(jī)计算(suàn)规则，业(yè)内测算累计赠送可以做到套内建筑(zhù)面积30%左右(yòu)。

得房(fáng)率最高超过100%

4月15日，每经记者走访(fǎng)了北京市丰台区 某楼盘，销(xiāo)售人员指(zhǐ)着样板间地上贴(tiē)着的(de)分(fēn)割(gē)线讳莫如深，“分割线外的一半部分不计(jì)算产证面积，是(shì)开发商‘送’给(gěi)你的，房(fáng)间面积只能在分割线(xiàn)内。”

除了南侧两
处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧(wò)室的飘(piāo)窗位置也贴有分割线，被改成平地。原本(běn)面积较小的北卧室，显得空(kōng)间更大了。

在另一个央企(qǐ)开发商的售楼处内，销售人(rén)员称，项目得房率达到89%，“赠(zèng)送面积”有13平方米。与其他(tā)项目相比，自家楼盘(pán)的“赠送面(miàn)积”更大(dà)，得房率更高。

赠送的包括1.5米宽的全部(bù)阳台面积，南侧(cè)两 个卧室，以及北(běi)侧两个设备阳台(tái)。“备案时阳台有两根(gēn)柱子，实际上(shàng)精装(zhuāng)交(jiāo)付时(shí)开发商会打掉(diào)，改成室内空间”，该销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块(kuài)走访时看到，一家北京国资(zī)房企和一家央企开发(fā)商的(de)项目得房率约80%，样板间地上没有分割线，赠送的只是(shì)正常(cháng)的飘(piāo)窗(chuāng)位(wèi)置。

据北京(jīng)一(yī)位房地产(chǎn)业内人士透(tòu)露，目前个别区域的确
出现改(gǎi)造设备阳台赠送面(miàn)积现象，有的楼(lóu)盘最高得房率超过100%，主要与周(zhōu)边配套设施较差，位置偏僻有关。大部(bù)分区域还是根据监管要求，在营销方面比较规范。

每经记(jì)者(zhě)以购房者身份咨询北京市丰台(tái)区房管局，房屋(wū)交易市(shì)场管理科一位工作人员提醒，开发企业在营销时(shí)承诺赠送的面积不能计入购(gòu)房合同，改造后有(yǒu)一(yī)定的法北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件律(lǜ)风险。而(ér)且，后期(qī)的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区(qū)城市管理综合行政执法局一位工作人员(yuán)则表示，不计入合同的部分(fēn)即便开发商(shāng)许(xǔ)诺使用，也不具(jù)备法
律效力(lì)，一旦(dàn)被举报，将由街道办(bàn)事处的城管(guǎn)执法人员调查处理。

已有(yǒu)城市明(míng)确赠(zèng)送面积规则

不过(guò)，在很(hěn)多城市并未明确商品(pǐn)房套内空间
面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明确(què)了(le)“赠送面积”规定。

长沙明确提出进(jìn)一步优化阳台等空间(jiān)面积计算规则(zé)。因城市景观风貌要求需要封闭(bì)阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投(tóu)影面积的1/2计入容积率和建筑(zhù)面积进(jìn)行商品房预售(shòu)和不动产登记。居住建筑阳台等按水(shuǐ)平投(tóu)影面积的1/2计入(rù)建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积20%控制(zhì)。

合理调(diào)整飘窗和设备平台管控要求，进一步(bù)提升(shēng)住宅(zhái)使用(yòng)功能完整(zhěng)性(xìng)。飘（凸）窗宽度
可与房(fáng)间等(děng)宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分(fēn)体式空调外机搁板可同时设置(zhì)，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

湖 南中原研(yán)究院(yuàn)分析(xī)认为(wèi)，该(gāi)政策主要(yào)影响三个(gè)层面：

最(zuì)重要的赠送方面(miàn)，之
前封(fēng)闭阳台是全计容，现在能(néng)做(zuò)到半赠送；居住阳台的赠送面积则由(yóu)半赠(zèng)送提升到套内建面的
20%。

飘窗位置不计入套内面积，还可以做到与房间等宽，这意味着(zhe)，开(kāi)发商在建设房间时可以 多出0.8米进深空间。

设(shè)备平台不计入赠送面积，最多(duō)能再赠送4平方米。

多重规定(dìng)之后，累计赠送大(dà)概可以做到3北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件0%，长沙新房有 望迎来“负公摊”时代。

对于未明确赠送面积的城市，北京法学会不动产(chǎn)法研究(jiū)会理事、北京金(jīn)诉律师事务所主任王玉臣表示，购房(fáng)者要注意：

第一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的赠(zèng)送。

第二(èr)，务必注意所谓的赠送应当写在合(hé)同，只要写不到合同里，一(yī)般要么是违建，要么(me)是侵占公摊或公共部分。

第三，购房者可以在购房时要求开发商提供所谓(wèi)“赠送面积”的相(xiāng)关规
划文件，进行基(jī)本判(pàn)断。如果和规划不符，则属于(yú)违规(guī)行为。

第四，购房时(shí)对(duì)购房过程和相关宣
传材料做好(hǎo)取证(zhèng)，尤其是关于(yú)“赠送面(miàn)积”部分(fēn)的内(nèi)容。

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