博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中(zhōng)新经纬9月20日电（薛(xuē)宇飞）19日，博时(shí)津开产园REIT在上交(jiāo)所(suǒ)敲钟上市(shì)，20日，华夏大悦城商业REIT登(dēng)陆深交所。今年以来，REITs产品的(de)上新速度(dù)有所(suǒ)加快，据Wind数据显示，已(yǐ)上市的公募(mù)REITs共有44单。同(tóng)时，还有多只REITs更新进度条，上市进度更进一步。

　　高分红是REITs的(de)特征之一(yī)，据上海(hǎi)证券基金评价研究中心数据，2024年REITs市场的分红收益率为5.41%，小幅领先中证红(hóng)利指数(shù)。另外，今年2月份以来，REITs在二级市场的价格不断走高，高分(fēn)红加上价格上涨带来的资本利得，使得REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板块仍具备较好(hǎo)的(de)投资机会，但也要关注产品的(de)基本面。

　　首单混装REIT如何(hé)稳(wěn)定出租率？

博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？="font-L">　　据了解(jiě)，博时津开产园REIT底(dǐ)层资产是位于天津经开(kāi)区的(de)天河数字产业园和大陆汽车厂(chǎng)房产(chǎn)业园(yuán)。2023年，天河数字产业(yè)园(yuán)项目营业收入为8324.35万元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收(shōu)入为5664.91万元，物业管理费(fèi)收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产(chǎn)业园的出租率为83.19%。大陆(lù)汽车厂房总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为6.32万平方米，2023年的(de)营业收入为3879.40万元，与2022年持平，全部(bù)为(wèi)租金收入，出租(zū)率为100%。产(chǎn)业园(yuán)与厂房的搭(dā)配，使得该只基(jī)金成为首单混(hùn)装REIT。

　　以(yǐ)产业园为底层资产的REIT，其(qí)出租率以及未来出(chū)租情(qíng)况始终受到(dào)投资者关注。在近(jìn)日的实地调研中，博时(shí)津开产园REIT基金经理江(jiāng)洲对中新经纬等媒体表示，去年有两三只REITs产品的业绩出(chū)现(xiàn)波动，这种背景下，博时基金挑选资产时也充分考虑到这一问题，会挑选能代(dài)表天津经开区整个产业特征的资(zī)产，大陆汽车厂房代(dài)表经开区的(de)汽车制造及零(líng)部件产业，数字(zì)产业园代表数字经济发展。这两个资产(chǎn)中的租户稳定(dìng)性相对较(jiào)高(gāo)，数字产业园中的租户有约(yuē)50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时招商蛇(shé)口产业园REIT是博时基金首只REITs产品(pǐn)，该产品基金经理胡海滨表示(shì)，博时津开产园REIT中的两类资产的特点各有不同，厂房类项(xiàng)目的租金(jīn)比较稳(wěn)定，但租金增长率相(xiāng)对平(píng)稳。研(yán)发办公(gōng)类项目(mù)抗周期的能(néng)力(lì)弱，但(dàn)租金(jīn)和(hé)出(chū)租率提升的空间较高，两类资产有不(bù)同的经济属性，混在一(yī)起，比较符合投资者预期。两项资产混装在一起，有利于平(píng)复投资者对研发办公类出租率(lǜ)有波动的担忧，又能避免投资者觉得估值没什么想象力的缺点。

　　多只产品等待上(shàng)市

　　今年以来，公募REITs市场常态化发行明显(xiǎn)加(jiā)快，已有11单REITs上(shàng)市，6单项(xiàng)目发(fā)布扩募公告。2022年、2023年，分别有(yǒu)13单、6单REITs成立(lì)。截至(zhì)今年9月20日(rì)，全市场共有(yǒu)44单公募REITs上(shàng)市(shì)。

　　从(cóng)产品发售阶段的(de)表现(xiàn)看，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发售阶段，博时津开产园REIT网下共27家投资者管理的(de)79个配(pèi)售对象参与报价(jià)，网(wǎng)下和网上(shàng)认购倍数分别为7.66倍和(hé)9.17倍，其中，网(wǎng)下认购倍数创今年以来产权(quán)类公募REITs网下询(xún)价认购倍数(shù)新高(gāo)。

　　在开售当日，华夏大悦城商业REIT就提(tí)前结束公众发售，公众投资者博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？和网下投资者(zhě)认购申请确认比例分别为(wèi)37.089%和36.585%，基金比例配售前认(rèn)购金额累计(jì)48.124亿元。招商基金(jīn)蛇口租赁住(zhù)房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者管理的207个配售对象(xiàng)的有效报价，网下询价(jià)阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场询价倍数的新高(gāo)。

　　还有多只产品更新上(shàng)市进度。据Wind数据统(tǒng)计，截至9月19日，共(gòng)有3单REITs项(xiàng)目(mù)的动态为“已申报”（1单为首发(fā)，2单为扩募(mù)），4单为“已(yǐ)受理”，4单为“已问询”，3单为“已反(fǎn)馈”（2单为首发(fā)，1单为扩募），12单(dān)为“通过”。

　　同(tóng)时，项目种类不断增多，首单水(shuǐ)利设施REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等产品不断涌现。

　　未来走势如何？

　　二级市场方面(miàn)，已上市(shì)REITs一改2023年颓势，价格持续走高。参考中证REITs（收盘）指数走势，从2024年(nián)2月初开始，该指数不断(duàn)上涨(zhǎng)，从今年(nián)以来最低点的2月5日算起(qǐ)，到9月(yuè)19日，该指数累计涨幅为10.05%。中证REITs全收益指(zhǐ)数(shù)也有类似表现，今(jīn)年2月5日至9月19日，累计上涨(zhǎng)15.63%。

　　对(duì)于(yú)2022年底至2024年初REITs价(jià)格产生(shēng)波动的原因(yīn)，江洲认(rèn)为，一是，投资者对底层资(zī)产未来的运营没(méi)有那么乐观；二是，部分同类(lèi)型REITs出(chū)现业绩不佳的情况，导致(zhì)投资者对其他类型的资产产生恐惧(jù)心(xīn)理；三是，当(dāng)市(shì)场出现单边下跌(diē)时，很多机构被(bèi)动止损(sǔn)，导致(zhì)整个市场出现非理性调整。

　　江洲称，今年2月份以来的REITs价格大(dà)幅反弹，反映的是估(gū)值迅速恢复(fù)。他认为，2023年出现的负面因素已经不存在，投资者更加成熟，监管机构的(de)配套措施也更加完善，宏观经济预期向好，这些因素共同推动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海(hǎi)通证(zhèng)券(quàn)表示，对比REITs产品2024年中报和2023年年报披露的主要持有(yǒu)人数据会发现，券商(shāng)、保(bǎo)险、公募基金、私募基金(jīn)等机构投资者整体增持REITs。本轮REITs行情、机构增配(pèi)态势的驱动因素主要有三(sān)点：第一，公募REITs行至低位后(hòu)超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs稳定分红(hóng)优势凸(tū)显；第三，监管规(guī)则的改变与较(jiào)强力度的政(zhèng)策提振。

　　从具体产品(pǐn)看，截至9月19日，2024年以来共计(jì)有20只REITs基金价(jià)格涨幅超(chāo)过10%，其中，中金厦门安居保障性租赁住房REIT等7只(zhǐ)产品的涨(zhǎng)幅超(chāo)过20%。产品类型上(shàng)，上述20只产品中，有5只为保障性租(zū)赁住房REITs，且中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京(jīng)保障(zhàng)房REIT的价格涨幅(fú)位居全部REITs的第一、二(èr)名，分别为28.76%、27.53%；园(yuán)区基础设(shè)施、交(jiāo)通基础设施、能(néng)源(yuán)基(jī)础设施、生(shēng)态环保、消费基础设施REITs分别有5只、4只(zhǐ)、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价格在二级市场表现羸弱，华夏深国际仓(cāng)储物流REIT、红土创新盐(yán)田港仓储物(wù)流REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT的(de)年内涨幅垫底(dǐ)，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开(kāi)源证券认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒(huāng)”逻辑将继续演(yǎn)绎，REITs作为高分(fēn)红、中(zhōng)低(dī)风险的资(zī)产，在政策力度(dù)加强(qiáng)以及社(shè)保金和养老金入市预(yù)期下，将持(chí)续提升(shēng)配置性价(jià)比，板块具备较好的投资机会。

　　对于后(hòu)续表现，华泰证券认为，REITs在今年已累积一(yī)定(dìng)涨幅，8月初REITs经过九连阳后，指(zhǐ)数有所回调、部分机(jī)构止盈，新旧动能(néng)转换背景下，基本面仍是重(zhòng)点，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期(qī)的产业园、物流园、高(gāo)速需保持谨慎。

　　对于今(jīn)年表现较好的保障性租(zū)赁(lìn)住房REITs，平安(ān)证券分析，一方面是因(yīn)为保(bǎo)障性租赁住(zhù)房REITs基本面优质(zhì)，另一方面是供给相对较少。目前看，有可能对保障性租赁住房REITs形成冲击的事件是供(gōng)给增加，因此，若(ruò)该类REITs持续走高并与市场(chǎng)估值偏离，需关注供给落(luò)地的(de)时点，保障性租(zū)赁住(zhù)房REITs的波动性有可能增大(dà)。

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责任编辑：刘万里 SF014

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