北京稳楼市政策“小步快跑”

近日，央行北
京(jīng)分行、金融监管总局北京监(jiān)管局、北京住建委联(lián)合下发通知，优化离异家庭购房认贷政策。调整后，离(lí)婚不满一年(nián)且家庭名下(xià)在北京市无成套住房，执行首套住房信贷政(zhèng)策。

这(zhè)是继(jì)今年(nián)3月27日(rì)不再执(zhí)行“夫(fū)妻离异后，不符合限购(gòu)规定的任何一方3年内不得在京(jīng)购房”后，北京(jīng)市对离婚购房政策的再度优化。

去年末 以(yǐ)来，稳楼(lóu)市政策继续平稳释放。其中，一线城市的动作最引人关注。

去年12月(yuè)，北京推出“首付比例下调”“普宅认(rèn)定标准(zhǔn)优化”“房贷北京稳楼市政策“小步快跑”(dài)利率调整”等一系列组(zǔ)合拳(quán)；今年2月，通州区(qū)解除“双限”；今年(nián)4月，北京(jīng)调整绿色建筑的公积(jī)金贷款上限，并延长老旧小区(qū)改(gǎi)造项目的住房公积金贷款期限。

其(qí)他一线(xiàn)城市中，上 海、深圳先后废止了“70/90”政策；广(guǎng)州对近郊区(qū)市(shì)场的限购政策进行了优化；上(shàng)海对外地单(dān)身人士限购政策进行了优化；深圳下调(diào)了 户籍和非户籍人口的(de)购房门槛(kǎn)。

业内分析(xī)人士认(rèn)为，单个政(zhèng)策的力(lì)度看似不大，但其释放节
奏(zòu)较为平稳，并正 在形成累加效果。在各(gè)项政策的综合作用下，市场回暖值得期待。

北京“317新政”压力(lì)渐(jiàn)除

北京对离(lí)婚(hūn)买房的政策限制，源于(yú)7年前的“317新政”。2017年3月17日，北(běi)京(jīng)发布《关于完善(shàn)商品住(zhù)房销售(shòu)和差 别化信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策的(de)通知(zhī)》，强调(diào)居民家庭(tíng)名下(xià)已拥有1套住房，以(yǐ)及在北京(jīng)市无
住房(fáng)但有贷 款记录的，以二套房的标准进行购(gòu)买，即购买(mǎi)普通住房的首付款比例不低于60%，非普通住房的首付款(kuǎn)比例不低于80%。一周后，作为(wèi)该(gāi)政策的“补(bǔ)丁”，有(yǒu)关(guān)部门再度发文(wén)，明确(què)离
婚一年内贷(dài)款买房，商贷和(hé)公积金贷款都算做二套房。

2021年，北京又将离(lí)异(yì)后买房(fáng)的限制(zhì)年限提(tí)高至3年。

“317新政”还(hái)包括限售政策、暂停发放25年以(yǐ)上贷款等，被(bèi)认为是北京楼市(shì)的转折点。政策出台后，北京市场的投(tóu)资投机需求逐渐被挤出，市场交易量一度明(míng)显下滑，价格也有所回落。

2021年下半年以来，在房地产市场去杠杆的(de)大(dà)背景(jǐng)下，北京楼市继续进入深度调整中。多家(jiā)研究(jiū)机构相关负责人向21世纪经济报道(dào)记者(zhě)表示，到目前为止(zhǐ)，北京(jīng)多数区域的房价(jià)仍然低(dī)于2017年初的(de)水平。

北京(jīng)市统计局的数据(jù)显示，2023年(nián)，北京全市新(xīn)建商品房销售面积为1122.6万平方米，其中(zhōng)住宅销售面积为811.1万平方米。与2016年相比，分别下降了(le)33%和18%。

如今，随着市 场风险的出清和投资投机需求的退出，北京楼(lóu)市(shì)已经发(fā)生了重大 变
化，这类(lèi)限制性(xìng)政策的“使命”接近完(wán)成。

广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，当前市场(chǎng)上留存的购房需求以(yǐ)刚(gāng)需和改善性需求为(wèi)主。“过去楼市火热(rè)期间，想(xiǎng)着(zhe)法子钻空子，比如离婚获得(dé)购房资格、获得首套资格，现在这些动机都没有了。既然如此，这类调控政策已(yǐ)无存在的必要”。

他还表示，另一方面，作(zuò)为人(rén)口结构变化(huà)的一大特征，现阶段离婚、单身、独居人群较(jiào)多，必须要考虑这部分人群的(de)合理(lǐ)住(zhù)房需求，加大支(zhī)持力度。

此次(cì)调整之前，北京(jīng)已于3月27日宣布，“夫妻离异后，不符合限购规定(dìng)的任何一方3年内不得在(zài)京购房”政策废止(zhǐ)。

近几个月来，北京还推出了下调首(shǒu)付比例和贷款利(lì)率、延长最(zuì)高贷款年限、优化普(pǔ)宅认定标准、优化公(gōng)积金政策等措施。“317新政”给北京楼市带来(lái)的(de)压力，正在逐步解除。

政策仍有优化空间

除北京外，其他一线城市也在不断释放政策(cè)利(lì)好。今年以(yǐ)来(lái)，上海、深圳先后
废止了“70/90”政策；广州对(duì)近郊市场的限购政策进行了放(fàng)松；上海针对特(tè)定区域、人群，对限购(gòu)政策进行了优化；深圳下调了户籍(jí)和非户籍人口(kǒu)的购房门槛。

此(cǐ)外(wài)，苏州、杭州等一些热点二线城(chéng)市也陆续出台(tái)相关的政(zhèng)策宽松措施。政策(cè)释放(fàng)表现出“小步(bù)快跑”的节奏。

据中(zhōng)原地产(chǎn)统(tǒng)计，与去年相比，今年各地出台稳楼市政策(cè)的频次有所(suǒ)放缓(huǎn)，但一(yī)些新的措施开始出现，体现为优化公积金政策、住房以旧(jiù)换新(xīn)、全面取消限(xiàn)购(gòu)等。

叠(dié)加此(cǐ)前的相关措施，政策效果正在逐(zhú)渐显(xiǎn)现。

根据(jù)统计局发布的数据，今(jīn)年3月，全国(guó)商品房销售面积为1.13亿平方米，商品房销售额1.08万亿元，虽然同比有所下降，但达到去年下半(bàn)年(nián)以来的月度高点。

4月16日，国(guó)家统计局副局长盛来运表(biǎo)示，支持房(fáng)地产稳定(dìng)发(fā)展政策(cè)措施效果还在持续显现，并在三个方面带动了相关数据的改善：“三大工程”拉动房地产投(tóu)资0.6个百分点；“白名单”政策使企(qǐ)业(yè)国内贷款降幅收窄了1.2个百分点；一系列促进楼市消费(fèi)的政策，使一季度新建(jiàn)商品房销(xiāo)售面积和销售额(é)降幅比1~2月分别收窄了1.1和(hé)1.7个(gè)百分点。

有(yǒu)市(shì)场人士认(rèn)为，相比二三线城市的动作，一(yī)线城市的政策力度相(xiāng)对不大。但(dàn)一线城市具有较强的示范效应，对市场心理的影响(xiǎng)较大，对其他城市也有一定的带动作用(yòng)。

就此次北京调整离婚(hūn)购房政策而(ér)言，中(zhōng)指研究院市场研究(jiū)总监陈(chén)文静表示，其意味着(zhe)在市场过热时期出(chū)台的政(zhèng)策有望陆续退出，向市场释放出进一步优化政策的积极信号，对市(shì)场情绪(xù)有望产生有利影响。

她还指出，当前北京房地产政策整体仍(réng)较为严格，未来(lái)限制
性政策存在继续优化预期。

中原地产首席分析师张大(dà)伟表示(shì)，除一线城市和(hé)少数二线
城市外，楼(lóu)市宽松政策的释放空间已经不大。因此，未来这些城市的(de)政策继续优化的可能性仍然很大。

对于市场走势，业内人士普遍认为，以价换量仍将是市场的主流，未来市场交易能
否持续升(shēng)温，将在很大程度上取决于优化政策的力度。

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