越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网地块回收热潮持续(xù)未减(jiǎn)，越秀地产最新披露的一则潜在(zài)交易消息再次在(zài)市(shì)场中(zhōng)激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份有限公司发布自(zì)愿(yuàn)性公告，披露了(le)关于广州环贸中心的潜在交(jiāo)易信息。公告指出，越秀地产(chǎn)一直考虑可能对集团有(yǒu)利的方案及潜在机会，包括涉及在天河区广州环贸中(zhōng)心办(b越秀地产广州ICC商业资产进退猜想àn)公空间及停车场所有权的潜在交易。

不过公告中并未披(pī)露具体交易形式，只是简单(dān)表示该潜在交易可能(néng)采取不同形式进行。

公告指(zhǐ)，可能的交易方式包括，在招标程序(xù)后将持有该物业的公司转至由中华人民(mín)共(gòng)和国（按照深圳证(zhèng)券交易所的适用(yòng)规则(zé)）持牌(pái)机构设立及管理的资(zī)产支(zhī)持证券，并仅由专业投(t越秀地产广州ICC商业资产进退猜想óu)资者认购，或(huò)其他形(xíng)式。

消息一出，市场议(yì)论纷纷。带着疑(yí)问，先从广州环贸中(zhōng)心（ICC）产品本身出(chū)发，该项目的从运营至今也不到4年。

“广州中轴核心地标、大湾区(qū)智慧综合体(tǐ)”，广州环贸中心位(wèi)于广州天河中央商务区（CBD）的中(zhōng)轴线(xiàn)上，集合了写字楼、大型购(gòu)物中心与国际公寓(yù)等多种业态。

资料显示(shì)，广州ICC项目总建(jiàn)筑面(miàn)积超18万平方米，楼高219米。在2019年底，写字楼正式投入(rù)运营。

企业入(rù)驻(zhù)情况来看，世界500强/中国500强及行业龙头企业占比超过75%。其中，世界500强企业有12家，包括中国建筑、京东、日立、中国电信等；金融业有渣打银行（大(dà)湾区中心）、中国信达(dá)资产、中国银河证券等6家；TMT行业有云智(zhì)慧、亚信科技两家(jiā)，等(děng)等。

虽然目前广州(zhōu)ICC没有(yǒu)具体披露出租率、租金收入等经营数据，但同一商业圈的广州太古汇写字楼2024年(nián)一季度(dù)的出租率为(wèi)92%。同时，从宏(hóng)观数据而言，目前楼宇需求相比去年有所增加。

净吸纳量是城市(shì)经济(jì)活力的重要指标之一，可(kě)以反映某一个周期内的楼宇需求情况。

据戴德梁行数据显示，2024年上半年，广州甲级写字楼市场(chǎng)的净吸纳量为17.6万平方米，是2023年(nián)同期(qī)的2倍有余；但2024年全(quán)年的新增供应仅有17.3万(wàn)平方(fāng)米，远低于近五年的平均水平。不过这也意味着(zhe)，竞争在减弱。

与此(cǐ)同(tóng)时，广州甲级写字楼的空置率由2023年末的18.7%小(xiǎo)幅回落至2024年6月末的18.1%，平(píng)均(jūn)租金(jīn)则从149.7元/平(píng)方米/月降至142.5元/平方米/月(yuè)。

作(zuò)为超甲级商务写字(zì)楼，ICC的租金还是处于行业平均水平之上。截止2024年6月的数据，9人间带经理室报价24200元/月(yuè)，标准层租(zū)180-200元/平方米/月，可选面积段204-2800平方米。<越秀地产广州ICC商业资产进退猜想/p>

物业管理费都(dōu)达到35元(yuán)/平方米/月，而附近的广物中心是23元平方米(mǐ)/月，越秀金融大厦是33元/平(píng)方米/月。

然而(ér)，面临潜在交易的(de)广州ICC，将要走(zǒu)向何方，市场何难不揣测。

至(zhì)于出(chū)售的可(kě)能。据分(fēn)析(xī)，目前越秀地产有三条路径可(kě)以出售该物业，一是注入越(yuè)秀房托；二是国内(nèi)发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人。

由于近(jìn)几年企业以办(bàn)公作为底层资产发行绿债的动作愈加频繁，市(shì)场的猜(cāi)测更倾向(xiàng)于资产证券化方式。

据观点指(zhǐ)数不完全统计(jì)，2023年到今年4月，国内CMBS+类(lèi)REITs产品成功发行132宗，其中办公物业资产证券化成功发行36宗(zōng)，总发行金额为640.02亿元。

而标的物涉(shè)及办公物业的绿色资产证(zhèng)券化项(xiàng)目共计14单，项目发行人以国央企为(wèi)主，民(mín)营企业为补充。

其中，包括金融街中心(碳中和)绿色资产支持专项计划、金茂申万-上海金茂大厦第1期绿色资产支持专项计(jì)划(碳中和)、中信建投(tóu)-深铁集团金融科技大厦(shà)资产支(zhī)持专项计划(碳(tàn)中(zhōng)和(hé))等在内的多个产(chǎn)品均是碳中和债券(quàn)。

持有优(yōu)质绿色资产(chǎn)成为房企发(fā)绿(lǜ)色债券的底(dǐ)气，而越秀地产持有的广州ICC环贸大厦在(zài)今(jīn)年“第六届粤港(gǎng)澳大湾(wān)区楼宇经济(jì)发展峰会”上，获评(píng)了(le)首批“零碳(tàn)数智节能降碳三星级标(biāo)准”楼宇称号。

今年(nián)7月(yuè)，为了提(tí)升ESG的管理，越秀地产成功发行了(le)首笔绿(lǜ)色点(diǎn)心债券，募集16.9亿元人民币，期(qī)限为三(sān)年，票面利率4.10%。

不可否认的是(shì)，无论广州ICC项目通(tōng)过何种方式成功出表，越(yuè)秀(xiù)地(dì)产(chǎn)必然会有(yǒu)一笔(bǐ)不菲的资(zī)金回流。

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