楼市库存降了！

本报记者庄灵辉卢志坤北(běi)京报道

随着新开工面积回落及各(gè)类去库存政策持续推进，楼市库存规模终迎下降。

近日，多家机构发布的数据显(xiǎn)示，今年二季度以来，全(quán)国重(zhòng)点城市新房库存规模有所下降；近两(liǎng)个月，重点城市二手房累计挂牌量及(jí)去化(huà)周期等也出现下降(jiàng)。但整(zhěng)体来看，新房及二手房市场去化周期仍(réng)处(chù)历史(shǐ)高(gāo)位，楼市去库存压力仍存(cún)。

多位受访人士告(gào)诉《中国经营报》记者，供给规模收缩是目前库存(cún)下降的主要原(yuán)因，但去(qù)化周期既受库(kù)存规模(mó)影响，也受(shòu)市场销售速度等(děng)因素影响(xiǎng)，目(mù)前去化仍存较大压力(lì)。随着土地供应大幅缩量，市(shì)场正在(zài)进入自发去库存阶段，同时也需支持政策进一步发力。

库存规模下降

多方数据显示，今年二季度以来尤其近两个(gè)月时间，楼市库存(cún)规模(mó)呈现(xiàn)较明(míng)显下降。

“观察百城库存曲线，今年二(èr)季度开始(shǐ)其下行态势要(yào)更为明显。”上海易居房地产研究院副院长严(yán)跃进指出，今年7月份，全(quán)国百城新建商品住(zhù)宅库存规模为46464万平方米，环(huán)比减少1.0%，同比减少3.5%。

麟评居住大数据研究院监测数据也显(xiǎn)示，今年8月份，其监测的15个城(chéng)市新房库存面积为(wèi)12258.75万平方米，环比微降0.1%，同比上升2%。

同时根据中指研究院测算，截(jié)至今年7月(yuè)，全国住宅“已开工未售(shòu)库存”为25.2亿平方米，较去年年底(dǐ)回落5.2%，其中“竣(jùn)工未售库存”为3.8亿平方米(mǐ)。

从历史数据看，2015年新房“已开工未(wèi)售库存”规模达29.5亿平方米，此后两年下降(jiàng)，2018年后再度攀升。2022年以来，楼市(shì)降温明显，全国新房“已开工未售(shòu)库存”有所下降(jiàng)。

“与2016及2017年不同的是，当前市场销(xiāo)售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为(wèi)土地成交和新开工的明显缩量。”中指研(yán)究(jiū)院研究(jiū)副总监徐跃进表示，2016—2017年(nián)随(suí)着市场销售提升、库存(cún)水平下降，去化周期缩短，市场库(kù)存压楼市库存降了！力缓解；而(ér)目前(qián)虽然市场库存(cún)水平下降，但销售持续低迷，去化周(zhōu)期仍(réng)呈延长态势，市场(chǎng)库存压力攀升。

“二季度以来新房库存规模下降(jiàng)主要得益于精准及时的购房宽松政策。”严跃进则认为，二季度(dù)开始，各地进一步放宽首套房(fáng)认定标准，陆续取(qǔ)消房价限价(jià)政策(cè)，进一步促进购房门槛(kǎn)和房价成本降低；同(tóng)时各地(dì)陆续推(tuī)出“以旧换(huàn)新”、公积(jī)金(jīn)等政策，全力促进新房去库存工作，系列支持政策对楼市去库存起到一定作用。

除(chú)新房外，近两个月(yuè)二手房库存规模也(yě)有所下降。

麟评居住大数据研究院监测数(shù)据显示，今年(nián)7月份(fèn)，其监(jiān)测(cè)的14个重点城市二手住宅挂牌量为229万套，环(huán)比下降0.8%，同比上升33.2%；8月份挂牌量为226万套，环比下降1.21%，同比上升(shēng)12.3%。今年(nián)8月份，重点城市(shì)二(èr)手房去化(huà)周期为20.1个月，环比下降11%，同比上升(shēng)8.5%。

“7月开(kāi)始(shǐ)，重(zhòng)点城市二手房整体挂牌量由升转降，在去库存政策基调下，二手房挂牌量高位回落，出现边际改善。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱表(biǎo)示，在(zài)去(qù)库存政(zhèng)策基调下，二手房挂牌量高(gāo)位(wèi)回落，出现边际改善，预计后续随着支持政(zhèng)策持续发力(lì)，存量挂牌(pái)房源有(yǒu)望持续改善。

去化压力(lì)仍存

库存规模(mó)下降的同时，受(shòu)整体市场(chǎng)环境及销售规模等因素影响(xiǎng)，楼市去化压力未降反增。

“今(jīn)年8月份，新房去化周(zhōu)期为18.5个(gè)月，较上月增加0.2个月。”王小嫱指出，总体来看，当前新房市场库存量(liàng)环比虽有所下降，但绝对值仍处于较高水(shuǐ)平，去(qù)化周期也持续拉长(zhǎng)，后续除进(jìn)一(yī)步提高新房成交动力外，仍然需要“收储”政策的积极跟进。

“从去化周期来(lái)看(kàn)，截至今(jīn)年7月，‘已开工未售库存(cún)’去化周期约3.4年，较去年年底延长0.6年；‘竣工未售库(kù)存’规模约为(wèi)3.8亿平(píng)方米，较(jiào)2020年增长70.9%。”徐(xú)跃进表(biǎo)示，与“已开工(gōng)未(wèi)售库存”规模下降(jiàng)形成对比的是，“竣(jùn)工未售库(kù)存(cún)”规模自(zì)2020年以来(lái)持续(xù)增长，这也是市场销售持续乏力的表现(xiàn)。

“今年7月份，全国百城新建商(shāng)品住宅库存(cún)去化周(zhōu)期为26.6个月。”严跃进认为，去化周期合理值界定为12—14个月，这说明当前(qián)去化周期明显偏高，去化压力处于“高温期”。

分城市来看(kàn)，麟评居住大数据研究院(yuàn)数据显示，今年8月份，北京、上海、广州库存量及(jí)去化周期均较上月(yuè)下降，深圳去库(kù)存压力仍然较大，分别较上(shàng)月、去年同(tóng)期增加0.3个月(yuè)、5.5个月；二线城市中福州、南京(jīng)、重庆3城(chéng)库存(cún)量(liàng)及去化周期(qī)较上月(yuè)均有所下降，合肥(féi)、长沙、温州等城市库存量及(jí)去(qù)化周期同环(huán)比均呈升势。

对(duì)于(yú)库存压(yā)力缓(huǎn)解，业内多寄(jì)希望于“收储”政策加快(kuài)落地。

“地方(fāng)国企收储去库存效果本应最直(zhí)接(jiē)，但受收购价格、资金成本、房源错(cuò)配等因素影响，目前落地(dì)节(jié)奏仍较慢。”徐跃进认为，目前国(guó)企收储存在价格撮(cuō)合难度大(dà)、供需错配及(jí)资金成本较(jiào)高(gāo)等因素(sù)影响，为加快(kuài)政策落地节奏，应扩大“收储”后的用途范围，探索作为租赁住房或先租后售，同时应(yīng)扩大收购对(duì)象的范围，并进一(yī)步加大金融支持力度，如延长保障性(xìng)住(zhù)房再贷款最长使用期限等。

（编辑：王金(jīn)龙(lóng) 审核：童海华校对：颜京宁）

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