“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”

在(zài)全国多地通过修订建筑(zhù)容积率计算办法提升建筑(zhù)实际使用率的背景(jǐng)下，“得房率100%”的房地产项目持续增多，特别是部分龙头房企，积极推进相关项目，以抢占市场先机。

在西安、长沙(shā)乃至北京五环外区域，一批“零公摊”楼盘正在密(mì)集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项(xiàng)目实际得房(fáng)率可以达到甚至超过100%。目前(qián)，广州(zhōu)、合肥、浙江、长(zhǎng)沙、佛山、肇庆等多个城市(shì)已明(míng)确发文(wén)，通过放松阳台尺(chǐ)寸限制、支持(chí)空中绿化面积不计入(rù)容积率等方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。

“卷公摊”的根本(běn)目的仍是竞(jìng)品质和“卷销售(shòu)”，在满足购房者需求的(de)同时令项目更具比较优势(shì)。目前保(bǎo)利、华润、龙(lóng)湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中参与度较高。

多城政策引导“零公摊”

“得房率超100%”项目积(jī)极入市

在部分(fēn)二(èr)三线城市，一批标榜“零公摊(tān)”“得房率(lǜ)超100%”项目正高调入市(shì)。

今年8月，长沙本地国企慧城置业旗下(xià)云起·虔来项目，便以“长沙首个负公摊产品”的标签亮相。项目信息显示，该楼盘面积介于128平(píng)方米(mǐ)至“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”(zhì)168平方米之间，全屋通过飘(piāo)窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面(miàn)积的形式，实现了103%-107.9%的实际使(shǐ)用率。

在(zài)西安，一批超高(gāo)得房率的(de)新盘已呈井喷(pēn)态势，比如保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境等项(xiàng)目的得房率均突破了100%。以今年年初取证入市的华(huá)润明德润府为例，该项(xiàng)目标榜“大(dà)明宫板块唯一的第四代洋房社区”，主流(liú)户型产品面(miàn)积为128平方米至170平方米，对外公示(shì)销售均(jūn)价约22260元/平方米。该(gāi)楼盘置业顾问就此向本刊表示：“通过‘赠送’阳台、露台等部分面积，我们项目的(de)实际得房率确实可达100%，“零公摊”、“得房率100%” 保利发展成北京“卷王”项(xiàng)目实际成交(jiāo)单价为21000元左右。”

让“零公摊”得以流(liú)行(xíng)的，是越来越多的城市开始松绑建(jiàn)筑设(shè)计规则。去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇(zhào)庆等多地城市(shì)出台明确新(xīn)规，通过放松阳台尺寸限(xiàn)制、鼓励露(lù)台等(děng)半开(kāi)放式设计、支持空中绿(lǜ)化(huà)面(miàn)积不计入容积率等方式，侧面助推开发商提升项目(mù)得房(fáng)率。

本刊了解到，这类“计容面积新规”在浙江区域尤为普及。今年5月，绍兴、温州、金华、湖州等城市的部分新推地块中均注明：空中(zhōng)花园(yuán)绿化(huà)阳台、开放式(shì)风雨连廊(láng)等不计容积率，挑高客厅只算单层面积(jī)等。

在一线城市中，广州已在去年11月发布《广州市建筑工程(chéng)容积率计算办法》，放宽了半开敞空间的“不计容”比例。今年8月28日，广州挂牌的天河南方面粉厂地块开始成为新规试点，按照出让规划，该项目半开敞空间的“半计容”比例可由原(yuán)本的15%提高至20%，同(tóng)时允许其阳台面积扩大至30%、按一半水平投影面积计算容积率(lǜ)建筑面(miàn)积。

从上述城(chéng)市出台的新规来看，政策层面并未直接取消(xiāo)公摊，而是通过允(yǔn)许开发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊。此前国内(nèi)高层住宅公摊比例通常为20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合(hé)理(lǐ)设计，得房率可以(yǐ)达到甚至超过100%。

更进一步的是，9月4日，湖(hú)南湘潭更是直接支持(chí)按套内面积计(jì)价销售。据湘潭市(shì)政府发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若(ruò)干措施》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格(gé)不纳入城市商(shāng)品房价(jià)格监(jiān)测范围；同时支持房企(qǐ)实行按(àn)住房套内面积（不含公摊面积）计价宣(xuān)传销售，进一步优化(huà)住宅销售方式。

“卷公摊”实为“竞销售”

头部品牌(pái)房企保持较高参与度

越来越多的项目“卷公摊”背(bèi)后，开(kāi)发商面临“竞品质”、加速新房(fáng)销(xiāo)售去化的需求，而超高得房率(lǜ)是(shì)一(yī)大卖点。广东省城乡规划院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉近期正在贵阳等地调研，其向本刊介(jiè)绍：“现在包括很多二三(sān)线城市在主推‘第四代(dài)住宅’的(de)概念，附带大阳台、大露台(tái)、大入户(hù)花园，并且这(zhè)些(xiē)配套都是‘半赠送’面积。”

在李宇嘉看来，开发商“卷公摊”是基于提高得房率、提振产品(pǐn)对购房者的(de)吸引力而产生(shēng)的结果(guǒ)。据介绍，目(mù)前市场对于商品房总价和单价都(dōu)很(hěn)敏感，在各地放宽建筑设(shè)计(jì)标准的背景下(xià)，提高得房(fáng)率能变相实现“降房价(jià)”的(de)效果，既控制了总价(jià)，也能顺应居民的住房新期(qī)待。

“对于通过赠送面积来提升得房率的操作，业内曾经习惯把这叫做‘偷面积(jī)’，比如飘窗往(wǎng)外再多铺一点儿，露台和阳台面积扩张一点，如果是两(liǎng)层复(fù)式的楼盘就把挑(tiāo)空面积做多一点等等，进而增加实际的使用(yòng)面(miàn)积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计规范要求和调控政(zhèng)策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例(lì)，同时这些设计不计入或者(zhě)‘半计(jì)入’建筑面积。如此一来房(fáng)子实用(yòng)面(miàn)积增加(jiā)，呈现为‘零公(gōng)摊(tān)’甚至得房率超过100%的(de)结果。”

不过，在张宏伟看(kàn)来，“零公摊”并不一定等同“变相降价”。“得房率(lǜ)较高的房(fáng)子，价格往(wǎng)往比(bǐ)常规楼盘略微高一点。毕竟(jìng)飘窗、露台等面积外扩，意味着开发商投入的成本也会增加。不过，即使(shǐ)价格(gé)稍贵，这类房子性价比(bǐ)也高。”

在张宏伟看来，开发商致力于提升得房率，无非出于两种(zhǒng)原因，一是与其他竞品相比(bǐ)，这种房子更好卖；二是为了提升住宅(zhái)的性价比，使项目更具(jù)定价优势。

在更(gèng)大程度上(shàng)，“零(líng)公摊”是“第四代住宅(zhái)”的特征之一。在我国近四十年的商品房发(fā)展历(lì)史中，业内认为每隔十年就(jiù)诞生一代概念的住(zhù)宅产品，如“第一代住(zhù)宅”指体制单位(wèi)分(fēn)配住房，“第二代住(zhù)宅”引入物业管理，“第三代住宅”具备更完善的配套设施，到目前的“第四代住宅”，则旨在打造人与自然和谐互动的生(shēng)活空间(jiān)。2021年住建部正式发布《城市森林(lín)花园住宅设计标准》已将第四(sì)代住宅(zhái)的概(gài)念正式落地，简言之，“第四代住宅”具(jù)有“户户有花园、家家有庭院、得房率超过(guò)100%”的特色。

本刊(kān)了解到，在(zài)“得房率超(chāo)过100%”的赛(sài)道中，目前以保利发展、华润置地、龙湖(hú)集团和中铁建(jiàn)为代表的头部品牌房企落地(dì)项目较多，这批房企正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市(shì)场份(fèn)额。

北京顺义涌现超高得房率新盘

保(bǎo)利项目成(chéng)得房(fáng)率“卷王”

区别于部分二三线城(chéng)市“普及零公摊”，以北京为代表的一线城市，正在外围区域涌现高得房率的新盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提(tí)润(rùn)府(fǔ)项目、建发观云(yún)等项目都曾以“超高得房(fáng)率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和(hé)煦、颐璟和煦(xù)项目，更因“100%实际得(dé)房率(lǜ)”被市场人士称为北京“卷王”。

本刊了解(jiě)到，尽管北京尚未明确出炉政策鼓励开发商“零公摊”，但在顺义、房(fáng)山等非核心区域，在符合报建报规要求(qiú)前提下，通过“赠送(sòng)面(miàn)积”提高得房率的形式具备可行空间(jiān)。

今年4月(yuè)，北京市规划和自然资源委(wěi)员会官网发布《关于北京市顺义区空港六期SY00-2301-0001地(dì)块R2二(èr)类居(jū)住用地项目(mù)规划建筑方案公示(shì)期间采信(xìn)情况(kuàng)的公告》，其中首条公众反馈意见便是投诉该用地(dì)项目“偷面积(jī)，2个设备平台，1个防火挑檐。交房全包进去，得房(fáng)率100%以(yǐ)上(shàng)，严重影响市场”。

这宗遭遇投(tóu)诉的顺义区空港六期(qī)用地项目，正是7月份首期开(kāi)盘的(de)保(bǎo)利建工(gōng)星宸和煦。不过，据公告披露的星宸和煦项目(mù)建设单位及设计(jì)单位的意见——该设计符合国家(jiā)各项法律法规。后期照(zhào)图(tú)施工，依(yī)法验收；另据北京(jīng)市规(guī)划和自然(rán)资源委员会顺义分局意见——根据建设单(dān)位(wèi)提供材料(liào)，经研究(jiū)，建设单(dān)位意见属实，予以采信。

保利建工·星宸和煦项目(mù)置业顾问(wèn)就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%左右，媒体口径宣传的‘100%得房率(lǜ)’是把赠送的防火挑檐面积计算了进去。按照不同的户型，我们项(xiàng)目(mù)的赠送面积在十(shí)五平方米至十八(bā)平方米(mǐ)左右。在顺义，很多楼盘现(xiàn)在的得房率都挺高。”

本刊查询北京市住建委官网了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、颐璟和煦项目去化并不顺畅。其(qí)中，保利(lì)建工·星宸和(hé)煦（备案名“悦煦雅(yǎ)苑”）于今年7月4日取得预售许可(kě)证，推出9栋(dòng)楼共270套房源，住宅面积3.37万平方米。截(jié)至9月5日，项目签约35套，签约面积(jī)4245平(píng)方米。以此测算，该项(xiàng)目目前网签率仅为一成。

张宏伟就此表示，目前不(bù)同城市对建筑规范的管控和(hé)调(diào)整(zhěng)力度有差异，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执(zhí)行严格，二三四线(xiàn)城市(shì)操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项(xiàng)目面临(lín)去库存(cún)压(yā)力，顺义等(děng)区域(yù)允许“送面(miàn)积”等操作去提升得房率，也是执(zhí)行尺(chǐ)度上的(de)一种灵活调整。

在其看来：“8月(yuè)份(fèn)楼市整体成交情况有所回(huí)落，现(xiàn)在步入九月，为(wèi)了避免‘金九银十’变成(chéng)‘铜九铁十’，类(lèi)似提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”

（文章来源：证券市场周(zhōu)刊）

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