完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘

　　转自：时代财经

　　万达等来了金主，富(fù)力的金主却想快(kuài)点“割(gē)席”。

　　近日，富力地产（02777.HK）公布(bù)，旗下全资附属公司兆晞有限公司（下称“兆晞”）在中国间接持有的68间酒店及1栋写字楼被担保代理人委任的机构人员(yuán)接管。

　　同时被接管的，还有富力地产（香港）有限公司（下(xià)称“富力香港”）持有(yǒu)的御逸有限公司股份（下称“御逸(yì)”）、御(yù)逸持有的兆晞股份。其中，兆晞是御逸的全资附(fù)属公司，御逸是富力香港的全资(zī)附属公司(sī)，富力(lì)香港则是富力地(dì)产的全资附属公司。

　　事情的起因是一笔金额为6.14亿(yì)美(měi)元(yuán)的尚未偿还的境外债务，而这笔债务的抵押品之(zhī)一，便是本次被接管的68间(jiān)酒店及1栋写字楼。

　　此次被接管的酒店(diàn)资产(chǎn)，可追溯到一宗“世纪交易”。

　　2017年7月19日，在北京万达索菲(fēi)特酒店，万达创始(shǐ)人王(wáng)健(jiàn)林、融创创始(shǐ)人孙宏斌以及富力地产创始人李思廉与张力(lì)杯觥交错，庆祝一场中国房地产历史上的最大(dà)交易。

　　作为白衣骑士的富力地产，以189.55亿元的代价虎口夺食(shí)，“捡漏(lòu)”万达集(jí)团旗下73家酒店，一举成为全球最(zuì)大豪华(huá)酒(jiǔ)店(diàn)业主。此后，李思廉曾多次表示，这是一笔划算的(de)交易，坚称“买得不贵(guì)”。

　　7年后，这些资(zī)产再生变数。因为上述债务(wù)，淡马(mǎ)锡(xī)跟(gēn)富力地产翻(fān)了脸。

　　新加坡政(zhèng)府投资机构(gòu)淡(dàn)马锡旗下私募信贷主权(quán)基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债权人之(zhī)一，在今年7-8月，Seatown在香港高(gāo)等法院接连提交对兆晞、富(fù)力香港的清盘呈请。

　　2022年，富力地产率先完成了境内外债务整体重(zhòng)组，如今，却(què)又再次走向资金困局。

　　淡马(mǎ)锡翻脸后，68间酒店被接(jiē)管了

　　7月8日，因为(wèi)一笔包含本金及应付利息(xī)合共(gòng)6.14亿美元的贷款尚未偿还，Seatown在香港高等法院提(tí)交了对兆晞的清盘呈请。

　　这笔债务(wù)的融资协议订立于2023年1月13日。天眼查显示，兆晞持有广(guǎng)州兆晞投资有限公司(sī)（下称“广州兆晞”）100%的股份，广州兆晞又对外投资了73家酒店管理公司。这些公司有多(duō)个显著的特点，它们均成立于2017年10月，且由广州兆(zhào)晞100%控(kòng)股，其中，不少公司又再全资控股了(le)其它酒店管理公司，其它酒店管理(lǐ)公司(sī)的股东(dōng)曾是大连(lián)万达商(shāng)业地产(chǎn)股份有限(xiàn)公司。

　　富力地产对Seatown的清盘呈请十分不满。原因之一(yī)是Seatown“仅为该(gāi)贷款的其中一名贷款人，只持有该贷款尚未偿还本金额18%”，富力地产董事会认为Seatown的呈请不(bù)代表兆晞和富力地产其它持份者的利益。

　　“该贷款(kuǎn)已有足够的抵押品，有担保债权(quán)人可以行使其权利强制执行(xíng)抵押品，而不是申(shēn)请附属公司清盘”，富力地产董事会认为，任(rèn)何此类申请清盘的(de)尝试(shì)都会损害价(jià)值，“并(bìng)会减(jiǎn)少债权人的可收(shōu)回的追(zhuī)讨”。

　　强制执行抵押品和向法院提交清盘呈请是两种不同的债务追回方式。其中，强制(zhì)执(zhí)行抵押品通(tōng)常是指债权人直接对抵押品进(jìn)行处(chù)置，以收(shōu)回债(zhài)务，这(zhè)种方式直接针对特定的资(zī)产，通(tōng)常适用于有明(míng)确抵押物的(de)债务；而向(xiàng)法院提交清盘呈(chéng)请则是请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院对债(zhài)务人公司进行(xíng)清算，这通常涉及到公(gōng)司的整体资产和负债(zhài)。

　　汇生国际资本总裁(cái)黄立冲对时代财经表示，对债务人公司进行清(qīng)盘呈请是一种更为彻底的(de)解决方(fāng)式，可能会导致(zhì)公司的解散。

　　黄立(lì)冲分(fēn)析，Seatown之所以选择清盘的方式，“可能是因(yīn)为Seatown认为通过清(qīng)盘能更好地保护其(qí)整体利益，也可能是因为抵押(yā)品的价值不足以覆盖债务，或者是因为清盘可以解(jiě)决公司(sī)的其它潜在问(wèn)题，比如公司运营不善或财务不透明等”。

　　在公告中，富力地产(chǎn)透露，公司一(yī)直积极(jí)与Seatown沟通，也将继续沟通，争取双方(fāng)达成一个(gè)“友好解决方(fāng)案(àn)”。

　　不过，沟通显然没有成功。8月19日，Seatown又一次在香港高等法院提交了清盘呈请。这一次(cì)，Seatown的目(mù)标(biāo)是兆晞的母公司富(fù)力香港(gǎng)，富力香港同时是这(zhè)笔债务的(de)担保人之一。

　　资金困境之(zhī)下，富力地产似乎既无(wú)力招架(jià)Seatown，也无(wú)法阻止全(quán)体债权人的进一步行动。

　　9月3日，这笔债务的担保代理人Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整有限公(gōng)司）接管了融资协议为担保代理人设(shè)立担保(bǎo)的资产，包括但不限于(yú)富力香港持有的(de)御逸股份、御(yù)逸持有的兆晞股份以及兆(zhào)晞的资产。

　　根据金融服务公(gōng)司TMF GROUP的介绍，当贷方以抵押品作为贷款(kuǎn)担保(bǎo)时，一般都会委任一家(jiā)担保代理或代理(lǐ)，在借方违反贷款或债券合约时(shí)履行权利。因此，担保代理人往往代表的是所有债权人的利益。

　　不(bù)过，黄(huáng)立冲指出，担保代理人(rén)委派机构接管富力地产债务的(de)抵押物，可能是作(zuò)为对借(jiè)款公(gōng)司提交清(qīng)盘(pán)呈请(qǐng)的一系列(liè)动作(zuò)的(de)一部分，也可能是独立于清盘呈(chéng)请的行动，这取决于贷(dài)款协(xié)议的具体条款以及贷款人之间的协商。

　　完(wán)成债务重(zhòng)组两年后，富力又要(yào)直面危(wēi)机

　　无(wú)论清盘(pán)，还是接管，富(fù)力地产都(dōu)渐渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥(yōng)有的主动权(quán)，这是富(fù)力地产不愿看到的(de)结果。

　　“过去一年，合约销售大幅下降，加上缺乏还款能力，加速债务到期。这些(xiē)异常(cháng)状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战略规划，难以管理流动资金以履行债(zhài)务偿还(hái)责任”，在8月底发布的2024年(nián)中期报(bào)告中，富力地产坦言，公司及同(tóng)业将继续面(miàn)对财务限制(zhì)及资产流动性问题。

　　酒店是富力地产的“救星”之一(yī)。“面对艰(jiān)难的经营状况，本集(jí)团(tuán)主(zhǔ)要(yào)依(yī)赖销售近期(qī)已落成物业及经(jīng)常性投资物(wù)业所产(chǎn)生的现金流”，富力地产称(chēng)，除了(le)已落成物业的合约销售带来的现金流，“另一个重要的现(xiàn)金流是来自(zì)可产生营运及租金收入的投资物业，如零(líng)售(shòu)商场及酒店”，而截至6月(yuè)30日，富力地产拥(yōng)有90间酒(jiǔ)店。

　　“投资资产组合可提供应急(jí)而稳定的(de)现金流，不易受市场波动所影响。加(jiā)上，中央政(zhèng)府一直鼓励本土消费及当地旅游，促进本(běn)集团酒店及旅游资产的增长”。

　　中期报(bào)告显示，上半(bàn)年，富力地产实现(xiàn)协(xié)议销售(shòu)收入约56亿(yì)元(yuán)，同比减少58.64%；实现营业额为(wèi)142.11亿(yì)元，同比减少15%。其中，来自物业(yè)发展的营业额为(wèi)104.84亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少15%；投资(zī)物业租(zū)金收(shōu)入为4.25亿元，同比微增2%；酒店(diàn)营运营业额(é)为27.62亿(yì)元，同比减少7%。

　　黄(huáng)立冲认为，淡马锡(xī)作为一个有经验的投资(zī)者，有能力进行深入的市场分(fēn)析和风险评估，从而在市场不确定性中找(zhǎo)到投资(zī)机会，这也或许是Seatown选择酒店资产作为抵押(yā)品(pǐn)的原因，“尽管当前内(nèi)地房地产形势不佳，但(dàn)他们可能(néng)认为酒店资产(chǎn)具有长期价值，或者认(rèn)为这些资产在(zài)市场复苏时能够带来较高的(de)回报(bào)”。

　　时代财经注意到，除了投资富力旗下的酒店资产外，淡(dàn)马锡(xī)还投资了万达。

　　港交所权益披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份(fèn)，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店发展公(gōng)告称，由王健林最(zuì)终实益拥有的控股股东万达海外，已(yǐ)将其持有的超过(guò)30.55亿余股公司普通股(gǔ)质押给贷(dài)款人，作为获提供贷款融(róng)的(de)抵押品。

　　据界面新(xīn)闻去年1月的(de)报道，贷款人是淡马(mǎ)锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供(gōng)贷款，由(yóu)此获得万达酒店发展的股份。截至2022年12月31日，万达酒店发展拥有122家酒店，合计超过2.86万间客房，另(lìng)有232家已签约管理正在开发中尚(shàng)未开业的酒店。

　　作为富力地产体系内相对优质的资产，酒(jiǔ)店(diàn)的控(kòng)制权一旦旁落，对富力地产(chǎn)现已(yǐ)承(chéng)压的资金状况无(wú)疑是(shì)雪上加霜。

　　2022年，富(fù)力(lì)地产率(lǜ)先完(wán)成(chéng)了(le)境内(nèi)外债务整体(tǐ)重组。同年7月，富力地产附属公司怡(yí)略公(gōng)布，10支美元票据合并为3支（下(xià)称“怡略票据”），并展期3-4年，票(piào)据总额将近49.44亿美元，当时，富(fù)力方面还拿出了位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即ONE Nine Elms项目）作为增(zēng)信。此次美元(yuán)票据展期，亦被市场称为亚(yà)洲房企最大一笔债(zhài)务重组案例。

　　如今，却又再次(cì)陷(xiàn)入资金困局(jú)。在富力地产的酒店(diàn)资产卷入债(zhài)务违约风波之时，上述3支展期后的债券也走到了风险的边缘。8月11日(rì)，富(fù)力地产发(fā)布公告称，怡略票据目前还剩45.27亿美元尚未偿还(hái)，票(piào)据一共1.47亿美元的利息(xī)需在7月11日支付，但在过(guò)了一个月宽(kuān)限期(qī)，富力地产由于“面临的现金流压力”没有支付。

　　今年5月，富力地(dì)产卖掉了ONE Nine Elms项目，偿还了(le)项目贷款(kuǎn)，也注销了部分怡略票据，富力地产称公司借此“成功降完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘低(dī)了债(zhài)务规模”。而在淡马锡提出清盘呈请(qǐng)后，一只脚“上岸”的富力(lì)又被拽(zhuāi)回岸边，新一(yī)轮挑战才刚刚开始(shǐ)。

责任编辑(jí)：石秀珍(zhēn) SF183

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