生活成本高企，房租涨了该怪谁？

美国司法部（Department of Justice，以下简称DOJ）联合八个州向北卡罗来纳州中区的美国联(lián)邦地区(qū)法院提交了一份115页的起诉书(shū)，对房地产软件公司RealPage发动了反垄断诉(sù)讼。DOJ认(rèn)为，RealPage公司利用其开发的AIRM和YieldStar软件，鼓励(lì)房东共享非公开的、具有竞(jìng)争敏感性的信息，从而操控了公寓租金价格，促成了房东之间的价格合谋，这不仅(jǐn)影响(xiǎng)了租房(fáng)市(shì)场的正常竞争秩序，还对租客(kè)的利益造成了损害。据此(cǐ)，DOJ认为(wèi)RealPage已经违反了《谢尔曼法》的第1和第2条，要求法院判令RealPage停(tíng)止其反竞争行为，并恢复市场的竞争状态。

应该说，相比(bǐ)于美国政府最(zuì)近对脸书、谷歌等万亿体量的科技巨头(tóu)发动的反垄断诉(sù)讼(sòng)，针对RealPage这(zhè)样一家市值不足百亿(yì)美元的“小(xiǎo)公司”的诉讼实在是显得(dé)很不起眼(yǎn)。不过，无论是从法(fǎ)律角度还是政治角度看，这个“小”案的意义却并不小。从法律角度看，由于这个案(àn)件涉及了利用算(suàn)法操纵价格(gé)合谋的问题，因而很(hěn)可(kě)能会成为价(jià)格合谋问题的一个里程碑式案例(lì)。而(ér)从政(zhèng)治(zhì)角(jiǎo)度看，这个案件的走向更可能对正在如火如荼进行的美国大选产生重要的(de)影响，进而影响到(dào)美国未来几十年的走向。

案件的相关背景(jǐng)介绍

房屋租赁市场在美国是非常重要的(de)一(yī)个消费(fèi)市场(chǎng)。在美国(guó)，数千万(wàn)收入较低的美国人由于难以承担高昂的房价，因而都(dōu)不得不(bù)选择租房，而(ér)房屋租金在他们的(de)支出中(zhōng)则占到了很高的比例。让我(wǒ)们来看一组数据：2000年时没有大学学位的人群的租房(fáng)费用占(zhàn)总支出的比例大约为(wèi)30%，而(ér)到2017年，这一比例(lì)已经上升到了42%。而对于刚从大学毕业的人群，2000年时其租房费用(yòng)占总支(zhī)出的比例大约为26%，而在2017年时，这一比例(lì)已(yǐ)经上(shàng)升到了34%。2021年，将收入的一(yī)半以(yǐ)上用(yòng)于(yú)租房的家庭数(shù)量大(dà)约为1040万，占到了全美租赁家庭比例的25%。到了2022年(nián)，这(zhè)类家庭的数(shù)量又进一步(bù)增加(jiā)到了1210万户。与此同时，由(yóu)于住(zhù)房需求(qiú)属于刚(gāng)性需求，因而(ér)租户的租房需求总体上是缺乏价格弹性(xìng)的。在这种状况下，即使房租大幅上(shàng)涨(zhǎng)，租户也不得不(bù)被迫接受。房租的涨落对于低收入(rù)美国人的生活水平(píng)息息相关(guān)。虽然本案仅涉及一个“小公司”，但案件(jiàn)的(de)动向在美国国内却备(bèi)受关注。

本案的被告(gào)RealPage是一(yī)家总部位于美国得克萨斯州理查森市的软件公司。该公(gōng)司成立(lì)于1998年，核心业务(wù)是开发和销售用于物业管理、租金定价和收入管理的软件产品，并为多户型(xíng)住宅(zhái)物业管(guǎn)理公司和租(zū)户提供综合性的解(jiě)决方案。通过不(bù)断(duàn)收购竞争对手并(bìng)整合其技术和数据(jù)资源(yuán)，Real Page在收益管理软(ruǎn)件市场上建(jiàn)立(lì)起了(le)显著的(de)市场地(dì)位。根据(jù)RealPage自己的(de)估(gū)计，在这一(yī)市(shì)场上其份额已达到(dào)了80%以上。

RealPage旗下拥有多款著名软件，其中YieldStar、AI Revenue Management(AIRM)和Lease Rent Options（LRO）这三款(kuǎn)收益管理软件(jiàn)被主要用来帮助租户进行租金管理。除了以上三款收益管(guǎn)理软件(jiàn)外，RealPage还拥有自己的物业(yè)软件(jiàn)、数据分析工(gōng)具(jù)以及市场调研工具。这些软件一起为房东和房屋管理公司提供(gōng)了一套完整的管理解决(jué)方案。

案件的(de)相关市场分析(xī)

从性质(zhì)上看，这个案(àn)件属于反垄断中的垄断协议类案件。一般来(lái)说，这类案件的分析可以分(fēn)为两个关(guān)键步骤：一是界定相关市场(chǎng)。这一步的主要任务是说明垄断协议究竟发生(shēng)在哪儿，并(bìng)帮助人(rén)们认清其影响的波及范围。二是(shì)对垄断协议的相关事实和影响进行(xíng)分析。

这(zhè)里，我们先对相关市场问题进行分析。根据起诉书，本案被(bèi)告RealPage涉(shè)嫌违法的主要行为(wèi)是利用其软件来帮助房东进行定价协调(diào)。这个案件涉及(jí)的应该有两(liǎng)个市场(chǎng)——房东们(men)所在的市(shì)场和RealPage的(de)软件所处的市场。DOJ提出了(le)本案的两个相关产(chǎn)品市场，一个是本地“传统多户型住宅租赁市场”；另一个则是(shì)美国(guó)商业化(huà)收益管理软件市(shì)场。

先看(kàn)第一个相关(guān)市场。根据DOJ在起诉书(shū)中(zhōng)的陈(chén)述，所谓“传统多户型住宅(zhái)”指的是有五个或五个以(yǐ)上(shàng)居住(zhù)单位(wèi)可以向公众出租(zū)的公(gōng)寓。根(gēn)据DOJ的解释，他们划定的这一市场不包括学(xué)生住(zhù)房、经济适用房、老年公寓(yù)或军人(rén)公寓等“非传统”的公寓住宅。根据RealPage的估计，2023年美(měi)国的这类公(gōng)寓共有(yǒu)1400万套，这大约占到了同期美(měi)国公寓总量的2/3。

为了论证这个市场构(gòu)成独(dú)立的相关市场，DOJ用替代性原理对其进(jìn)行了分(fēn)析。首先，DOJ认为“传统”多(duō)户型住宅和“非传统”多户型住宅(zhái)之间不存在可替代性(xìng)。其原因是直观的，因为“非传统(tǒng)”住宅的入住通(tōng)常会有一定的资格限制。比如学生公寓仅限学生入住，老(lǎo)年公寓仅限老(lǎo)人入住(zhù)，经济适用(yòng)房则只有收入(rù)不足某一水平的人才能申请。其次，DOJ认为传统多户住宅和独户住宅之(zhī)间不存在替代关系。其原因(yīn)是独户住宅的购置和租赁价格都要显(xiǎn)著高(gāo)于多户住(zhù)宅，那些选择在(zài)多(duō)户型住宅租(zū)房的人(rén)一般收入水平都不高，他们通常没有能力购买或租用独户住宅。再次，DOJ认为多(duō)户型住(zhù)宅(zhái)中的不同户型是可以相互替代的，因(yīn)而在“传统多户型住宅租赁市场”内(nèi)部无需再(zài)进一步根据户型特征(zhēng)细分市场。

在DOJ看来，选择租用“传统多户型住宅”的用户更关心的是性价(jià)比，除了个(gè)别(bié)有特(tè)殊需求的租户外，并(bìng)不会(huì)特别关(guān)心(xīn)户型，因而就没有必要(yào)按(àn)照户(hù)型对市场进一步(bù)进行(xíng)细分。基于这三点理由，DOJ认为(wèi)“传(chuán)统多户型住宅租赁市(shì)场(chǎng)”构成了独立的产品相关市(shì)场。至于地域相关市场，DOJ认为房屋租赁市场的竞争主要集中在某一(yī)局(jú)部(bù)地区内部，因而案件对应的地(dì)域相关市场(chǎng)应该是(shì)本地(dì)市场。综合产品市场和地域市场的界(jiè)定可知，第一个产品市场应为本地(dì)传统多(duō)户(hù)型住宅租赁市场。

再看(kàn)第二(èr)个相关市场(chǎng)。DOJ认为(wèi)，传统多户(hù)型住宅的房东(dōng)在(zài)进行定(dìng)价时，主要(yào)采用的方法有两种，一种是传统的(de)、不借(jiè)助软件的(de)定(dìng)价方式，另一种则是(shì)由收益管理软件辅助的定价方式。这两种定价方式在操作上存在着很大的不同。尤其重要的是，当(dāng)采用传统方式进(jìn)行定价时，房东通常不了解其他房东的决策信息，因而他们在定价时通常会彼(bǐ)此竞争。而当他们有软件辅助时，则不仅(jǐn)可以(yǐ)了解(jiě)其竞争对手的定价状况(kuàng)，还(hái)可以听取(qǔ)软件给出的定(dìng)价建议，这就使得他们之间的定价缺少了竞争性。基于上述理由，DOJ认为采用(yòng)商业化收益管(guǎn)理(lǐ)软件定价是一种独(dú)特的、不可替代的定价方式(shì)，因而“商业化收益管理软件市场”就构成了独立的产品市场。由于这(zhè)类软件的销售和(hé)应用范围都是(shì)全国(guó)性的，因而其对应的地域市场应该是美国境内。综合这些分(fēn)析，DOJ认为第二个相关市场应该(gāi)界定为美国的商业化收益管(guǎn)理软(ruǎn)件市(shì)场。

被告主(zhǔ)要行为介绍

在起诉书中，DOJ列举了RealPage的如下行为：

第一，RealPage一直在用自(zì)己(jǐ)旗下的几款软件从房东那里收集的(de)竞争性敏感数据，并将(jiāng)这些数据共享给使(shǐ)用(yòng)这些软件的(de)用户(hù)。

作(zuò)为收入管理软件，YieldStar和(hé)AIRM的运行都需(xū)要(yào)依赖于用户提供的数据(jù)。因而，RealPage就(jiù)借此向使用它的房东收集了大量的(de)敏感数据。这些数据包括租赁申请、已签署的新租约、续租报价及接受(shòu)情况、以及未来入住率的预期(qī)等(děng)。需要指出(chū)的是，Real－Page在搜集(jí)这些(xiē)数据之后，除了(le)用它们进行必(bì)需的(de)相关(guān)分析之外，还会将这些数据分享给使用这(zhè)款软件的用户。比如，用户可以通过YieldStar和AIRM查找和自(zì)己出租类似房产的“对手”的大致状况(kuàng)，还可以查找到附近市(shì)场的租金变化等信息。

对于那些(xiē)购买了(le)LRO服务的房东，他们(men)还可以通过这款(kuǎn)软件获得通过大量电话访谈获得的数据，而从这些数据当中，他们就可以获得很多关于(yú)其竞争对手(shǒu)的信息。除此之外(wài)，少数LRO用(yòng)户还购买了一款名为AutoComp的服务。通过(guò)这个服务，房东们将可以(yǐ)获得更多由RealPage人工搜集(jí)的关于其竞争对手的数据。

DOJ认(rèn)为，在一个竞争的市场环境之中(zhōng)，上述的很(hěn)多信息都(dōu)是敏感的和非公开的(de)。在所有的房东(dōng)都不知道这些信息的情况下，他们会更有(yǒu)激(jī)励去降低房租吸引租户。而(ér)当这些信息(xī)被所有的房东共享之后，他们就更有激励彼(bǐ)此(cǐ)协调，让房租处于一(yī)个较高的(de)位置。

第二，RealPage会(huì)利用对数据(jù)的分析结果，对房东给出具体(tǐ)的定价建议(yì)。

在从房东和第三方搜集到大量(liàng)数据之后，RealPage会用其算法对这些数据进(jìn)行整合和(hé)加工，由此生成单元级别的租金估(gū)价。随后，它(tā)会基于这些(xiē)估价对用(yòng)户提供很多具体的(de)建(jiàn)议(yì)，以确保其实(shí)现租金的最大化。比如，它会向(xiàng)房(fáng)东建议当前是否需要调(diào)整价格，并(bìng)给出大致的调价幅度来供其参考。

需要指出的是，考虑到(dào)在很多时候，房东可能不会(huì)采纳RealPage给出的建议。为(wèi)了尽可能减少这种情况的出现，RealPage对其软件的操作界面进行了精心设计，以此来提高房东对其建议的(de)采纳率。除此之外，RealPage还(hái)推动房东们采用自动接受设置。当房东采取(qǔ)了这一设置之后，软件(jiàn)就会自动批准建议的价格变化。这样，房租(zū)的(de)定价权就(jiù)从房东(dōng)手中转移到了(le)RealPage手中。

DOJ认为(wèi)，RealPage提供(gōng)的这(zhè)些建(jiàn)议不仅会(huì)让房东(dōng)更有(yǒu)激励维持其高房租(zū)，还可(kě)以有效促(cù)进房东之间的协调，让他们(men)达成合谋。

第三，除了(le)通过软件为(wèi)房东提供定价建议之外，RealPage还会通过其(qí)他(tā)的方(fāng)式来协调房(fáng)东(dōng)之间的定价策略。

RealPage每月都会(huì)举办“用户组”会议，邀请使用其软件的房东参与。这些会议会讨(tǎo)论如何管理租赁到期(qī)、如何定价，以及如(rú)何(hé)在“新冠”病毒大流行期间管理物业等竞争敏感话题。

DOJ认为(wèi)，这些(xiē)会(huì)议(yì)的目的之一是促进用户之间的沟通，以促成他(tā)们协调价(jià)格。

第四，除(chú)了(le)提供相(xiāng)关(guān)的市场信息和定价建议(yì)之外，RealPage还(hái)会(huì)直接对房东(dōng)的定价过程进行干(gàn)预。

为了防止房(fáng)东在市场需求波动时因(yīn)意外降价而(ér)受损，RealPage在YieldStar和(hé)AIRM中设置(zhì)了很多“护栏”（guardrails）机制。比如，在市场条(tiáo)件变差时，这两(liǎng)款软件会(huì)建议房东(dōng)保持价格，而(ér)不(bù)是(shì)根据市场需求自然降低租金。为了减少租户通过谈判进行“砍价”的机会，这两款软(ruǎn)件(jiàn)会建议房东尽可能减少与他(tā)们进行谈判的(de)机会。此外，这(zhè)些软(ruǎn)件还会通过管理租约(yuē)的到期(qī)时间来控制供应(yīng)量(liàng)，从而避免大量房源(yuán)在同一时间进入市场，以此来进(jìn)一步维持房东的定价能力(lì)。

综合以上所述，DOJ认为RealPage对房东的价格(gé)合谋(móu)提供了帮助，并(bìng)对竞争秩序和消费者利益造成了损害。因此，它(tā)已经涉嫌违反(fǎn)了《谢尔曼法(fǎ)》的相关条款。

算法轴辐及其判例

在明确了相(xiāng)关市场之后，下面(miàn)的问题就是对RealPage协(xié)助构成合谋、操(cāo)控(kòng)物价的行(xíng)为进行事实认定和行(xíng)为(wèi)分析(xī)。这可能是本案(àn)中争(zhēng)议较大的一部分，因为(wèi)它(tā)涉(shè)及了“算法合谋”问题。

传统上，企业间的垄断协(xié)议通(tōng)常是通过私下(xià)协(xié)商、签订秘密合约等方式实现的，而用算法(fǎ)来达(dá)成合(hé)谋的结果则是(shì)比(bǐ)较新的(de)问题。在(zài)现有(yǒu)的文献中，通常(cháng)把和(hé)算法(fǎ)相关的合谋分成四种：“信(xìn)使合谋”、“轴辐(fú)合谋”、“可预(yù)测合谋”，以及“自主机器合谋”。“轴辐(fú)合谋”指的是由一个第三方来提供算法作为工具，然后参与的各方利(lì)用这个工具来进(jìn)行合谋。其中，提供算法的第三方扮演了一个“轴心”的角色(sè)，合谋的参与者就像(xiàng)车轮上的“辐条”，通过它(tā)来实现(xiàn)合谋。

从案情上看，本案涉及的应该是上述四类合谋中的轴幅(fú)合谋，而算法在案件(jiàn)中更多是被作为(wèi)工具来进(jìn)行使用的，因而法院应该会更多按照处理轴(zhóu)幅(fú)合谋的思路来处理(lǐ)该案。

在美国(guó)，有关轴辐合谋的处理(lǐ)思路是在1972年(nián)的“Elder-Beerman诉联合百货案”中确立的。在该案中(zhōng)，原告Elder-Beerman和(hé)联(lián)合百货都是(shì)著名的(de)百货零售商。当时，联合百货与66家生产商单独签订了独家(jiā)销售协议，Elder-Beerman认为，联合百货的这(zhè)一行(xíng)为事实上构成了以被(bèi)告(gào)为(wèi)轴(zhóu)心的轴辐合谋，就对此提出了起诉。

美国(guó)联邦(bāng)第六巡回法院在审理该案(àn)的过(guò)程中提出了认定轴辐(fú)协议的要件(jiàn)。具体(tǐ)来说，一个(gè)垄断协议(yì)要被认定为是轴辐合谋需要具(jù)备三个要件：（i）存(cún)在着整体性的非法(fǎ)计划或(huò)共同(tóng)方案；（ii）所(suǒ)有涉案方都知道(dào)其他涉(shè)案(àn)方也会参(cān)与这个(gè)计划。即使并不(bù)是参与者都(dōu)了解计划(huà)的全部细节，但至少每个参与(yǔ)者都了解该计划的目的和后果。（iii）有证据证明所有的涉案(àn)方都(dōu)积极参与了以(yǐ)上计划。

这(zhè)三个要件中，要(yào)件(jiàn)（i）要求的是在(zài)整(zhěng)个合谋的过程中，存(cún)在着一个连接所有合谋者的(de)“生活成本高企，房租涨了该怪谁？轴”；要件（ii）是要求存在着“轮圈”合谋；要件（iii）则要求所有的(de)“辐条(tiáo)”都积极与“轴”相连接(jiē)，并可以有效(xiào)地对“轮圈”形成支撑(chēng)。

法院认为，在该案中后两个要件是缺失的，因为没有证(zhèng)据证明所有生产商都(dōu)知道其余生产商参与了合(hé)谋或有参与合谋的意愿。据此，法院驳回了起诉。

需要说明的是，尽管(guǎn)“Elder-Beerman诉联合百(bǎi)货案”已经确立了轴辐协议认定的三要件(jiàn)。但在这个案件(jiàn)中，法(fǎ)院并没有对如(rú)何认(rèn)定那个重要的“轮圈”合谋(móu)给出范例。而2000年的“玩具反斗城案”则对此提供了一个很好的补充。

该案中，零售商“玩具(jù)反斗城”是美国的玩具零(líng)售(shòu)巨头，它和十多家玩具制造商分(fēn)别签订了内容类(lèi)似的独家销售协议(yì)。根据协议，这些制造商(shāng)将生产一部分(fēn)专供(gōng)玩(wán)具反(fǎn)斗城销售(shòu)的产(chǎn)品，而不供应(yīng)给仓储式商店。FTC认为，这一行为构(gòu)成了合谋，可能对市场的(de)竞争产生损害，因此勒(lēi)令玩具反斗城停止(zhǐ)这(zhè)一(yī)行为。玩(wán)具反斗城(chéng)不服FTC的意见，向(xiàng)法庭起诉了FTC。

在庭审过程(chéng)中(zhōng)，FTC出示了(le)一些玩具制造商的内部文件作为证据。这些文(wén)件显示(shì)，很多企业事实上已经认识到自己参与了合谋(móu)行为。比如(rú)，一些制造(zào)商在内部文件中明确(què)表示“如(rú)果竞争对(duì)手退出，我也会退出”。除此之外，一些文件(jiàn)还显示，一些制造商之所以选(xuǎn)择参与合谋，是因为(wèi)他们十分惧怕仓储式商店的经营策略会让自己以后很难涨价，因而会在(zài)未(wèi)来产生很大损失。根据以(yǐ)上事实，法院认为：虽(suī)然在游戏反斗城(chéng)发起这项协议时(shí)，是出(chū)于自身目的，采用纵向协(xié)议损害了制造商的(de)利(lì)益。但在后期，制造商为(wèi)了维护自己的利益，也积极参与了这(zhè)个合谋，构成(chéng)了轴辐协议，这会进(jìn)一步(bù)对市场的竞争造成损害(hài)。

从该案例可以(yǐ)看到，确定“轮圈(quān)”合谋存在的(de)要点在于能有充分的证据证明合谋(móu)的参与者(zhě)本(běn)身有参与合(hé)谋的动机，而不是被协调者的行为裹挟而被动参与的(de)。

本案的(de)轴辐合谋问题分析

在(zài)了(le)解了上述两个(gè)典型(xíng)判例后，我们可以运用这两个判例中确立的标准来重新对本案的案情进行思考。

要件（i）的成(chéng)立(lì)是比较显然的。正如DOJ在起诉书中指出的(de)，RealPage不仅用(yòng)自己旗下软件帮助(zhù)房(fáng)东(dōng)进(jìn)行信息(xī)沟通、为房(fáng)东提供定价服务，还会通过组织(zhī)“用户组”会议等协调用户的行为。由此可见，RealPage确(què)实在扮演一个“轴(zhóu)心”的角色，积极协调房东之间(jiān)的定价决策。

再看要件（ii）。在RealPage的介入之(zhī)下，房东们是(shì)否真的达成了某种程度上的价格合谋，并导致了价格的上涨呢？为了论(lùn)证(zhèng)这一点，DOJ在起诉书中引用了(le)RealPage的一位高管证词。这位高管承认，使(shǐ)用YieldStar和AIRM的房东会“更倾向于一(yī)致行动，而不是相(xiāng)互对抗(kàng)”。与此同时，他也认同这种协同行为可能是导致房租共同上涨的(de)原因之一。他表(biǎo)示：“从YieldStar的后台数据可以看到，房东之间的调价趋势表现出了惊(jīng)人的相似。这表明这款(kuǎn)软件很可能在决(jué)定房价走(zǒu)势(shì)的过程中扮演了重要(yào)的角色”。除了这位(wèi)高管的证词之外，DOJ在起诉书中还引述了一位房(fáng)东的证词。这位房东表示，在使用了(le)YieldStar进行(xíng)辅助定价之后，他很(hěn)快就根据建议(yì)将一处(chù)住房的租(zū)金价格提升了25%。不仅如此，他还(hái)参考此处住房(fáng)的调价建议，将其拥有的其他住房(fáng)租金也都进行了相应的(de)上调。

最后再看要件（iii）。一般来说，在(zài)轴辐合谋的三要件(jiàn)中(zhōng)，这一点是最(zuì)难论证的。就像(xiàng)在(zài)“Elder-Beerman诉联合百货(huò)案”中(zhōng)那样，很多时(shí)候人们虽然可以(yǐ)证明涉案企(qǐ)业在某个(gè)中介的协调之下采取了协调行为，但却没(méi)有办法(fǎ)证明它们(men)明确知道自己参与了合(hé)谋，也没有办法证明它(tā)们(men)参与这一合谋出自自愿(yuàn)。只要这两点无法被证实，那么轴辐(fú)合(hé)谋就难以被认定。因此(cǐ)，在(zài)实践中，原(yuán)告通常需要仿照(zhào)“玩具反斗城案”的做法(fǎ)，举出足够的证据证明合谋参与者的知情和意愿，才能确保自(zì)己胜诉。

针对这一(yī)问题，DOJ在起诉书(shū)中列举了很多证据来说明房东不仅认识到了构成合谋的可能性，而且具有主观意愿来参与合谋。第一，DOJ出示了RealPage高(gāo)管(guǎn)的(de)证词，证明(míng)了他(tā)们在向房(fáng)东要求提供(gōng)信息之前(qián)会告知用户他(tā)们的信息可能会被提供给与其(qí)具(jù)有竞争关(guān)系的其他房东(dōng)进行参考(kǎo)，并可能帮(bāng)助其(qí)他房(fáng)东进行算(suàn)法辅助定价。第二，DOJ提供了一些房东(dōng)的证词。这些证(zhèng)词表示，这些房东知(zhī)道RealPage的算法(fǎ)可能会(huì)导致房价的集体抬升，但却仍(réng)然表示愿意(yì)继续使用这些算法，因为算法可以(yǐ)增加他们的房租收入。第三(sān)，DOJ还出示了一些证明(míng)房(fáng)东之(zhī)间直接进行沟通，彼(bǐ)此协调(diào)价格(gé)的证据(jù)。比(bǐ)如，有证据表明，某些房东在通过(guò)“用户组”会议相识之(zhī)后(hòu)，会经常通过即(jí)时通信群(qún)组、邮件(jiàn)等方式(shì)联络，分享彼此(cǐ)的(de)定价信息，交流定(dìng)价的(de)经验。在提交给法院的证(zhèng)据中，DOJ附带了房东之间(jiān)的信息交流(liú)证据。基于以上证据(jù)，DOJ认(rèn)为使用Real－Page软(ruǎn)件的房东们不仅对可能的合谋知情，而且具有非常(cháng)积极(jí)的主(zhǔ)观参与(yǔ)意愿。

案件的可能走向(xiàng)及影响

通(tōng)过以上的分析，我们不难(nán)看到：在该案中，RealPage利(lì)用其算法组织(zhī)房东交流信息、协调行动，并通过(guò)合谋(móu)来维持较高房(fáng)租的事实是(shì)相对清(qīng)晰(xī)的。假(jiǎ)如原被告双方不(bù)进行和解，那么最终法院应该会有比较高(gāo)的概率认定Real－Page利用算法组织合(hé)谋的事实成立，并判定其违反了《谢(xiè)尔(ěr)曼法》。

假设这一状况确实出(chū)现，那么这个案(àn)件就会成为有(yǒu)关算(suàn)法合(hé)谋的(de)一个重要(yào)判例，将具有不小的法律意义(yì)。

不过，相(xiāng)比于(yú)法律意义(yì)，这场起诉的政治影响(xiǎng)可能更值得我们关注(zhù)。最近，美国(guó)大选已经进行到关键(jiàn)时刻(kè)，究竟是唐纳德·特朗普重(zhòng)回白宫，还是卡马拉·哈里斯成为历史上第一位女性美国总统，很大程度上取决于谁更能争(zhēng)取到(dào)中间选民(mín)的选票。正是(shì)因为这个原因，两位候选人都在近期推出了一连串讨好中间选民的政策承诺。

现在中间选民最关心的(de)，是目前高企的生活成本。拜(bài)登入主(zhǔ)白(bái)宫以(yǐ)来，他为恢复和刺(cì)激经济采(cǎi)取了持续的(de)财政扩张政策(cè)。与此(cǐ)同时，美联储也长时间采(cǎi)取(qǔ)了(le)宽松的货币政策(cè)。这些政策虽然成功地让美国经济免于衰退，但却造成了通货膨胀的高企(qǐ)。租房费用本(běn)身在(zài)租房人群的支出比例中(zhōng)占比(bǐ)很高，因而即使(shǐ)其增长幅度不高，但增长的(de)绝对量却是十分明显(xiǎn)的。在这种情况下，遏制房租价(jià)格上涨就成了这部分人群的最(zuì)大心愿。

哈里斯的竞(jìng)选阵(zhèn)营很显然是(shì)捕捉到(dào)了这部分人的诉(sù)求。不久之前，哈里斯在首次阐述自己经济政策的(de)演讲中，就声称如果自己当(dāng)选，将(jiāng)会首(shǒu)先致力于解决这一问题。她承诺将对(duì)物价进行限制，并对“哄抬物价”行(xíng)为进行严厉(lì)打击，而租房市场将会是其政(zhèng)策针对的重点(diǎn)。然而，哈里斯这(zhè)个试图讨好选(xuǎn)民的政策主张招来的反应却非常糟糕。一(yī)些(xiē)专业人士马(mǎ)上指出(chū)，哈里斯的这(zhè)一政策本质上就是价格(gé)控制，它从根(gēn)本上(shàng)就违反了(le)经济规律。这(zhè)不仅不能成功平抑(yì)物价，还可能导致严重的短缺。与此同时，选(xuǎn)民们对(duì)于(yú)这种利用行政手段(duàn)干预市场的政策反应不佳，甚至一些民主党选民也公开对这一政策表示了不满。

在遭遇了普遍的质(zhì)疑之后，哈里斯团队赶紧解释，他们并不希望对物价进行全面的管制，而是要打击价格制(zhì)定中的犯罪行为。比(bǐ)如，一些房地产企业为了获取更高利润，会(huì)进行协商，一致抬升房租，这种协同涨租金的行为就违反了反垄断法，因而应当予以打击。

给定以上的背景，我们不难看到(dào)这一次的诉讼背后的(de)政(zhèng)治动机。如果司法部(bù)在这次诉讼中具有优势，说服法院(yuàn)相信房地产商之间确(què)实采(cǎi)用算法进行了合谋并操(cāo)控了物价，那么哈里斯团队就可以让选民(mín)相信当(dāng)前高昂的房租并非源于拜(bài)登政府经济政策的失败，而是源于黑心企业家的贪欲，同时也可以更(gèng)好(hǎo)地证明(míng)其打击哄抬物(wù)价政策的合理性。从这个角度看，在选(xuǎn)情(qíng)焦灼的(de)当下，该案件的进展将有可能(néng)对整个美国(guó)大选(xuǎn)的走(zǒu)向产生显著的影(yǐng)响。

生活成本高企，房租涨了该怪谁？nt cms-style="font-L strong-Bold">